Fattore piscina
Qual è il fattore piscina?
Il fattore pool è una misura di quanto del capitale del prestito originale rimane in un asset-backed security (ABS). Il fattore pool è fortemente associato ai titoli garantiti da ipoteca (MBS),. che raccolgono i mutui in un pool per la vendita agli investitori. Le rate del mutuo vengono trasferite all'investitore fino all'estinzione del prestito.
Il fattore pool è espresso come un fattore numerico compreso tra zero e uno e tutti i titoli garantiti da ipoteca iniziano a vivere con un fattore pool pari a uno. Quindi si spostano verso lo zero (pagamento totale) nel tempo poiché i pagamenti vengono effettuati sui mutui sottostanti. Se viene ripagato il 50% del valore originale totale di un MBS, il fattore pool sarà 0,500. Il fattore pool viene calcolato dividendo il saldo principale in essere ( faccia corrente ) per il saldo principale originario ( faccia originaria ).
Capire il fattore pool
Il fattore pool per i titoli garantiti da ipoteca è emesso da Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) e Ginnie Mae (GNMA) su base mensile. È essenzialmente una misura di quanto valore è rimasto all'interno di un MBS. Quando viene creato un MBS, esiste un programma di pagamenti pianificato che si allinea con un fattore pool previsto in varie fasi della vita dell'MBS. Questo aiuta un investitore a determinare il valore dell'MBS prima di decidere di investire in esso, nonché a determinare il rischio dell'MBS.
Ad esempio, se il fattore pool diminuisce più rapidamente del previsto, indicherebbe il rimborso anticipato dei mutui. Questa può essere una bandiera rossa per gli investitori, poiché di solito significa che ci sono meno proprietà immobiliari che fungono da garanzia per quel particolare MBS poiché alcuni mutui sono stati completamente estinti. Meno proprietà significherebbe un aumento del rischio relativo in caso di insolvenza di un mutuo.
Calcolo del fattore pool
La formula è rappresentata come segue:
- Fattore pool = saldo capitale in sospeso/saldo capitale originario
Se il valore nominale originale di un MBS in pool è $ 100.000 e il fattore pool rilasciato quel mese è 0,6325, il saldo residuo nel titolo è $ 63.250. Quel $ 63.250 è il volto attuale di MBS. Puoi arrivare alla faccia originale ($ 100.000) dividendo la faccia corrente per il fattore pool.
Vantaggi del fattore pool
Nonostante sia un semplice calcolo, il fattore pool non è particolarmente utile senza contesto. Gli investitori osservano i cambiamenti nel fattore pool per eventuali segni di problemi nel modello su cui è costruito l'MBS.
Come per qualsiasi titolo strutturato, le ipotesi originarie possono cambiare determinando uno squilibrio nel compromesso rischio-rendimento originariamente previsto. Questo cambiamento, a sua volta, può portare il titolo a valere più o meno di quanto l'investitore abbia originariamente pagato per esso. Il fattore pool è uno dei dati chiave che un investitore guarderà quando cerca di valutare il prezzo di mercato equo di un titolo garantito da ipoteca.
Mette in risalto
Il fattore pool aiuta a determinare il valore di un ABS.
Il fattore pool misura quanto rimane in essere del capitale del prestito originale.
I fattori del pool vanno da zero a uno, a partire da uno quando il prestito inizia e termina a zero quando è completamente estinto.
I fattori pool sono più comunemente calcolati su un MBS.
