Facteur piscine

Qu'est-ce que le facteur piscine ?

Le facteur de pool est une mesure de la part du principal du prêt initial qui reste dans un titre adossé à des actifs (ABS). Le facteur de pool est le plus fortement associé aux titres adossés à des créances hypothécaires (MBS),. qui rassemblent des prêts hypothécaires dans un pool pour les vendre aux investisseurs. Les versements hypothécaires sont transmis à l'investisseur jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.

Le facteur de pool est exprimé sous la forme d'un facteur numérique compris entre zéro et un et tous les titres adossés à des créances hypothécaires commencent leur vie avec un facteur de pool de un. Ils se rapprochent ensuite de zéro (paiement total) au fil du temps au fur et à mesure que les paiements sont effectués sur les hypothèques sous-jacentes. Si 50 % de la valeur initiale totale d'un MBS est remboursée, le facteur de pool sera de 0,500. Le pool factor est calculé en divisant le solde principal impayé ( face actuelle ) par le solde principal initial ( face originale ).

Comprendre le facteur piscine

Le facteur de pool pour les titres adossés à des créances hypothécaires est émis par Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) et Ginnie Mae (GNMA) sur une base mensuelle. Il s'agit essentiellement d'une mesure de la valeur restante à l'intérieur d'un MBS. Lorsqu'un MBS est créé, il existe un calendrier de paiements planifié qui s'aligne sur un facteur de pool prévu à différentes phases de la vie du MBS. Cela aide un investisseur à déterminer la valeur du MBS avant de décider d'y investir ainsi qu'à déterminer le risque du MBS.

Par exemple, si le pool factor diminue plus rapidement que prévu, cela indiquerait des remboursements anticipés de prêts hypothécaires. Cela peut être un signal d'alarme pour les investisseurs, car cela signifie généralement qu'il y a moins de propriétés immobilières servant de garantie pour ce MBS particulier, car certaines hypothèques ont été entièrement remboursées. Moins de propriétés signifierait une augmentation du risque relatif en cas de défaillance d'un prêt hypothécaire.

Calcul du facteur de piscine

La formule est représentée comme suit :

Facteur de pool = Solde principal impayé / solde principal initial

Si la valeur nominale initiale d'un MBS groupé est de 100 000 $ et que le facteur de pool publié ce mois-là est de 0,6325, le solde restant du titre est de 63 250 $. Ces 63 250 $ sont le visage actuel du MBS. Vous pouvez arriver au visage d'origine (100 000 $) en divisant le visage actuel par le facteur pool.

Avantages du Pool Factor

Bien qu'il s'agisse d'un calcul simple, le facteur de pool n'est pas particulièrement utile sans contexte. Les investisseurs surveillent les changements du facteur de pool pour détecter tout signe de problème dans le modèle sur lequel le MBS est construit.

Comme pour tout titre structuré, les hypothèses initiales peuvent changer, entraînant un déséquilibre dans le rapport risque-rendement initialement envisagé. Ce changement, à son tour, peut faire en sorte que le titre vaille plus ou moins que ce que l'investisseur a payé à l'origine. Le facteur pool est l'un des principaux points de données qu'un investisseur surveillera lorsqu'il tentera d'évaluer le juste prix du marché d'un titre adossé à des créances hypothécaires.

Points forts

Le pool factor aide à déterminer la valeur d'un ABS.
Le facteur de pool mesure l'encours du principal du prêt initial.
Les facteurs de pool vont de zéro à un, commençant à un lorsque le prêt commence et se terminant à zéro lorsqu'il est entièrement remboursé.
Les facteurs de pool sont le plus souvent calculés sur un MBS.