Jumbo Laina

Mikä on Jumbo-laina?

Federal Housing Finance Agencyn (FHFA) asettamat rajat . Toisin kuin perinteiset asuntolainat, Fannie Mae tai Freddie Mac ei voi ostaa, taata tai arvopaperistaa jumbolainaa. Suunniteltu rahoittamaan luksuskiinteistöjä ja koteja erittäin kilpailluilla paikallisilla kiinteistömarkkinoilla, jumbo-asuntolainat sisältävät ainutlaatuisia vakuutusvaatimuksia ja verovaikutuksia. Tämäntyyppiset asuntolainat ovat saaneet vetovoimaa asuntomarkkinoiden elpyessä edelleen suuren taantuman jälkeen.

Jumbo-asuntolainan arvo vaihtelee osavaltioittain - ja jopa läänin mukaan. FHFA asettaa vuosittain eri alueille vastaavan lainarajan koon . Vuoden 2022 rajaksi asetettiin 647 200 dollaria suurimmassa osassa maata. Tämä oli 98 950 dollarin lisäystä vuoden 2021 548 250 dollarin rajasta. Maakunnissa, joissa asuntojen arvo on korkeampi, perusraja on 970 800 dollaria tai 150 % 647 200 dollarista.

FHFA:lla on erilaiset säännökset Yhdysvaltojen mantereen ulkopuolisille alueille lainarajalaskelmia varten. Tämän seurauksena jumbolainan perusraja Alaskassa, Guamissa, Havaijilla ja Yhdysvaltain Neitsytsaarilla vuodesta 2022 lähtien on myös 970 800 dollaria. Summa voi itse asiassa olla jopa suurempi läänissä, joissa asuntojen arvo on korkeampi.

Kuinka Jumbo Loan toimii

Jos sinulla on tähtäimessäsi koti, joka maksaa lähes puoli miljoonaa dollaria tai enemmän – ja sinulla ei ole niin paljon pankkitilillä – tarvitset todennäköisesti jumbo-asuntolainan. Ja jos yrität saada sellaisen, joudut kohtaamaan paljon tiukemmat luottovaatimukset kuin asunnonomistajat, jotka hakevat tavanomaista lainaa. Tämä johtuu siitä, että jumbolainoihin liittyy enemmän luottoriskiä lainanantajalle, koska Fannie Mae tai Freddie Mac eivät anna takuuta. Riski on myös suurempi, koska siihen liittyy enemmän rahaa.

Perinteisten asuntolainojen tapaan myös jumbon vähimmäisvaatimukset ovat tiukentuneet vuodesta 2008 lähtien. Hyväksynnän saamiseksi tarvitset erinomaisen luottopisteen – 700 tai enemmän – ja erittäin alhaisen velan ja tulon suhteen. DTI:n tulisi olla alle 43 % ja mieluiten lähempänä 36 %. Vaikka ne ovat vaatimustenvastaisia asuntolainoja,. jumbojen on silti oltava niiden ohjeiden mukaisia, joita Consumer Financial Protection Bureau pitää "hyväksyttynä asuntolainana" - lainajärjestelmä, jolla on standardoidut ehdot ja säännöt, kuten 43 %:n DTI.

Sinun on todistettava, että sinulla on käteistä käteistä, jotta voit kattaa maksusi, jotka ovat todennäköisesti erittäin korkeita, jos valitset tavallisen 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan. Tietyt tulotasot ja varaukset riippuvat kokonaislainan koosta, mutta kaikki lainanottajat tarvitsevat 30 päivän palkkatunnuksia ja W2-verolomakkeet kahden vuoden ajalta. Jos olet yrittäjä, tulovaatimukset ovat suuremmat: Kaksi vuotta veroilmoitusta ja vähintään 60 päivää voimassa olevia tiliotteita. Lainanottaja tarvitsee myös todistettavasti likvidejä varoja kelpoisuuden täyttämiseksi ja käteisvaroja kuuden kuukauden asuntolainamaksujen verran. Kaikkien hakijoiden on esitettävä asianmukaiset asiakirjat kaikista muista omistamista lainoista ja todisteet ei-likvidiomaisuuden (kuten muun kiinteistön) omistajuudesta.

Jumbo-lainakorot

Vaikka jumbo-asunnuksilla oli aiemmin korkeampi korko kuin perinteisillä asuntolainoilla, ero on pienentynyt viime vuosina. Nykyään jumbo-asuntolainan keskimääräinen vuosikorko (APR) on usein sama kuin tavanomaisten asuntolainojen – ja joissakin tapauksissa jopa alhaisempi. Esimerkiksi Wells Fargo veloitti 1.1.2022 alkaen 3,360 % todellista vuosikorkoa 30 vuoden kiinteäkorkoisesta lainasta ja 3,065 % samasta jumbolainasta.

Vaikka valtion tukemat yritykset eivät pysty käsittelemään niitä, jumbolainat ovat usein arvopaperistettuja muiden rahoituslaitosten toimesta; koska näihin arvopapereihin liittyy enemmän riskiä, ne käydään kauppaa tuottopreemiolla verrattuna tavanomaisiin arvopaperistettuihin kiinnityksiin. Tätä eroa on kuitenkin pienennetty itse lainojen korolla.

Käsiraha Jumbo-lainaan

Onneksi käsirahavaatimukset ovat löystyneet samalla ajanjaksolla. Aikaisemmin jumbo-asuntoluottojen myöntäjät vaativat usein asunnon ostajia maksamaan 30 prosenttia asunnon ostohinnasta (perinteisten asuntolainojen 20 prosenttiin). Nyt luku on pudonnut niinkin alas kuin 10–15 prosenttia. Kuten millä tahansa asuntolainalla, korkeamman käsimaksun tekemisellä voi olla useita etuja – muun muassa välttää yksityisten asuntolainavakuutusten kustannukset, joita lainanantajat vaativat alle 20 prosentin käsirahasta.

Kenen pitäisi ottaa Jumbo-laina?

Se, kuinka paljon voit lopulta lainata, riippuu tietysti omaisuudestasi, luottopisteistäsi ja ostamasi kiinteistön arvosta. Näitä asuntolainoja pidetään sopivimpana korkeatuloisille, jotka tienaavat 250 000–500 000 dollaria vuodessa. Tämä segmentti tunnetaan nimellä HENRY, lyhenne sanoista korkeatuloiset, ei vielä rikas. Pohjimmiltaan nämä ovat ihmisiä, jotka tienaavat yleensä paljon rahaa, mutta heillä ei ole vielä miljoonia ylimääräistä käteistä tai muuta omaisuutta.

Vaikka HENRY-segmentin henkilö ei ehkä ole kerännyt varallisuutta ostaakseen kalliin uuden asunnon käteisellä, tällaisilla korkeatuloisilla henkilöillä on yleensä paremmat luottotiedot ja kattavampi luottohistoria kuin tavallisella asunnonostajalla, joka hakee tavanomaista asuntolainaa. pienempi määrä. Heillä on myös yleensä vakaammat eläketilit. He ovat usein maksaneet avustuksia pidemmän aikaa kuin pienituloiset.

Älä odota suurta verohelpotusta jumbolainalta. Asuntolainan koron vähennyksen yläraja on rajoitettu 750 000 dollariin uudelle asuntolainalle.

Nämä ovat vain sellaisia henkilöitä, joita laitokset rakastavat hankkimaan pitkäaikaisia tuotteita, osittain siksi, että he tarvitsevat usein lisävarallisuudenhoitopalveluita. Lisäksi pankin on käytännöllisempää hallinnoida yhtä 2 miljoonan dollarin asuntolainaa kuin 10 lainaa, joiden arvo on 200 000 dollaria kappaleelta.

Jumbo-lainan erityisiä huomioita

Se, että saatat olla oikeutettu johonkin näistä lainoista, ei tarkoita, että sinun pitäisi ottaa sellainen. Sinun ei todellakaan pitäisi, jos luotat sen tarjoavan sinulle esimerkiksi huomattavan verohelpotuksen.

Olet luultavasti tietoinen siitä, että voit vähentää veroistasi joltakin vuodelta maksamasi asuntolainan korot , kunhan erittelet vähennyksesi. Mutta sinun ei luultavasti koskaan tarvinnut huolehtia IRS:n tälle vähennykselle asettamasta ylärajasta – ylärajasta, jota alennettiin veronalennuksia ja työpaikkoja koskevan lain myötä. Jokainen, joka on saanut asuntolainan 14.12.2017 tai aikaisemmin, voi vähentää korkoa enintään miljoonan dollarin velasta, mikä on vanhan ylärajan määrä. Mutta 14.12.2017 jälkeen tehdyistä asuntoostoista voit vähentää vain korkeintaan 750 000 dollarin asuntolainan koron. Jos asuntolainasi on suurempi, et saa täyttä vähennystä. Jos aiot ottaa esimerkiksi 2 miljoonan dollarin jumbo-asuntolainan, joka kerää korkoa 80 000 dollaria vuodessa, voit vähentää vain 30 000 dollaria – asuntolainasi ensimmäisen 750 000 dollarin koron. Käytännössä saat verohelpotuksen vain 37,5 % asuntolainan koroista.

Tämä tarkoittaa, että sinun tulee lainata varovasti ja murskata numerot huolellisesti nähdäksesi, mihin sinulla on todella varaa ja millaisia veroetuja saat. Kun valtion ja paikallisen verovähennys on rajoitettu 10 000 dollariin vuodessa, saman verolaskun vuoksi, korkeasti verotetun kiinteistön omistaminen maksaa myös enemmän. Toinen strategia: Vertaa ehtoja nähdäksesi, voisiko pienemmän lainan ja toisen lainan ottaminen yhden suuren jumbon sijaan osoittautua paremmaksi taloudellesi pitkällä aikavälillä.

Kohokohdat

• Hyväksyminen edellyttää loistavaa luottoluokitusta ja erittäin alhaista velka-tulosuhdetta.

• Asunnonomistajien on täytettävä tiukemmat luottovaatimukset kuin perinteistä lainaa hakevien.

• Jumbo-asuntolainan keskimääräinen vuosikorko on usein sama kuin tavanomaiset asuntolainat, kun taas käsirahat ovat noin 10–15 prosenttia kokonaisostohinnasta.

• Jumbolaina on rahoitusmuoto, joka ylittää Federal Housing Finance Agencyn asettamat rajat ja jota Fannie Mae tai Freddie Mac ei voi ostaa, taata tai arvopaperistaa.