Federal Housing Administration (FHA)
Mikä on liittovaltion asuntohallinnon (FHA) laina?
Federal Housing Administration (FHA) -laina on valtion vakuuttama ja pankin tai muun viraston hyväksymän lainanantajan myöntämä asuntolaina. FHA-lainat vaativat pienemmän vähimmäiskäsimaksun kuin monet perinteiset lainat, ja hakijoilla voi olla alhaisemmat luottopisteet kuin yleensä vaaditaan.
FHA-laina on suunniteltu auttamaan pieni- tai kohtalaisen tulotason perheitä saamaan asunnon. Ne ovat erityisen suosittuja ensiasunnon ostajien keskuudessa.
Federal Housing Administrationin (FHA) lainan ymmärtäminen
Jos luottopisteesi on vähintään 580, voit lainata FHA-lainalla jopa 96,5 % asunnon arvosta vuodesta 2022 lähtien. Tämä tarkoittaa, että vaadittava käsiraha on vain 3,5 %.
Jos luottopisteesi putoaa 500:n ja 579:n välillä, voit silti saada FHA-lainan, kunhan pystyt maksamaan 10 % käsirahaa.
FHA-lainoilla käsiraha voi tulla säästöistä, perheenjäsenen rahalahjasta tai käsiraha -avusta.
Pankin rooli FHA-lainassa
FHA ei itse asiassa lainaa kenellekään rahaa asuntolainaa varten. Lainan myöntää pankki tai muu FHA:n hyväksymä rahoituslaitos.
FHA takaa lainan. Tämä helpottaa pankin hyväksynnän saamista, koska pankki ei kanna maksukyvyttömyysriskiä. Jotkut ihmiset kutsuvat sitä FHA-vakuutetuksi lainaksi tästä syystä.
Lainanottajien, jotka ovat oikeutettuja FHA-lainaan, on ostettava asuntolainavakuutus,. ja vakuutusmaksut menevät FHA:lle.
FHA-lainan historia
Kongressi loi FHA:n vuonna 1934 suuren laman aikana. Tuolloin asuntoteollisuus oli vaikeuksissa: maksukyvyttömyys- ja ulosmittausasteet olivat nousseet pilviin, yleensä vaadittiin 50 prosentin käsirahaa ja asuntolainan ehtoja oli tavallisten palkansaajien mahdoton täyttää. Tämän seurauksena Yhdysvallat oli ensisijaisesti vuokralaisten maa, ja vain joka kymmenes kotitalous omisti kotinsa.
Hallitus loi FHA:n vähentääkseen lainanantajien riskiä ja helpottaakseen lainanottajien oikeutta saada asuntolainoja.
Pietarin keskuspankin tutkimuksen mukaan asuntojen omistusaste Yhdysvalloissa nousi tasaisesti ja saavutti kaikkien aikojen ennätyksen, 69,2 % vuonna 2004. Louis. Vuoden 2021 kolmannella neljänneksellä korko oli 65,4 %.
Vaikka FHA-lainat on suunniteltu ensisijaisesti pienituloisille lainaajille, ne ovat kaikkien saatavilla, myös niille, joilla on varaa tavanomaisiin asuntolainaan.
Federal Housing Administrationin (FHA) lainojen tyypit
Perinteisten asuntolainojen lisäksi FHA tarjoaa useita muita asuntolainatyyppejä.
Home Equity Conversion Mortgage (HECM)
Tämä on käänteinen asuntolainaohjelma, joka auttaa 62-vuotiaita ja sitä vanhempia eläkeläisiä muuttamaan kotinsa pääomat käteiseksi säilyttäen samalla kodin tittelin. Asunnonomistaja voi nostaa varat kiinteänä kuukausittaisena summana, luottorajan tai molempien yhdistelmänä.
FHA 203(k) Improvement Loan
Tämä laina sisällyttää tiettyjen korjausten ja kunnostustöiden kustannukset lainaan. Se on hienoa niille, jotka ovat valmiita ostamaan kiinnityspäällisen ja laittamaan hikipääoman kotiinsa.
FHA:n energiatehokas asuntolaina
Tämä ohjelma on samanlainen kuin FHA 203(k) -parannuslainaohjelma, mutta se keskittyy päivityksiin, jotka voivat alentaa sähkölaskujasi, kuten uusiin eristeisiin tai aurinko- tai tuulienergiajärjestelmiin.
§ 245(a)
Tämä ohjelma sopii lainaajille, jotka odottavat tulojensa kasvavan. Graduated Payment Mortgage (GPM) -laina alkaa pienemmillä kuukausimaksuilla, jotka kasvavat vähitellen ajan myötä. Growing Equity Mortgage (GEM) on suunnitellut korotuksia kuukausittaisissa päämaksuissa. Molemmat lupaavat lyhyempiä laina-aikoja.
TTT
Lähde: US Department of Housing and Urban Development
FHA-lainavaatimukset
Lainanantajasi arvioi pätevyytesi FHA-lainan saamiseksi kuten kaikki asuntolainahakijat aloittaen tarkastamalla, että sinulla on voimassa oleva sosiaaliturvatunnus, asut laillisesti Yhdysvalloissa ja olet täysi-ikäinen (osavaltiosi lakien mukaan). .
FHA-lainaehdot ovat jollain tapaa vähemmän tiukat kuin pankin lainaehdot. On kuitenkin joitain tiukempia vaatimuksia.
Olipa kyseessä FHA:n takaama laina vai ei, taloushistoriasi tutkitaan, kun haet asuntolainaa.
Luottopisteet ja käsirahat
FHA-lainat ovat saatavilla henkilöille, joiden luottopisteet ovat niinkin alhaiset kuin 500. Tämä on FICO-pistemäärän "erittäin huonon" alueen sisällä.
Jos luottopisteesi on 500–579, saatat pystyä turvaamaan FHA-lainan olettaen, että sinulla on varaa 10 prosentin käsirahaan. Sillä välin, jos luottopisteesi on 580 tai korkeampi, voit saada FHA-lainan, jonka käsiraha on vain 3,5%.
Vertailun vuoksi, hakijat tarvitsevat tyypillisesti vähintään 620 luottopisteen voidakseen saada tavanomaisen asuntolainan. Pankkien vaatima käsiraha vaihtelee 3 %:n ja 20 %:n välillä sen mukaan, kuinka innokkaasti ne ovat lainaamassa rahaa hakemuksen jättämishetkellä.
Yleissääntönä on, että mitä alhaisempi luottopisteesi ja käsirahasi ovat, sitä korkeamman koron maksat asuntolainallesi.
Velkojen maksamisen historia
Lainanantaja tarkastelee työhistoriaasi viimeisen kahden vuoden ajalta sekä laskujen, kuten sähkö- ja vuokramaksujen, maksuhistoriaa.
Liittovaltion opintolainamaksuista tai tuloveromaksuista jäljessä jääneet ihmiset hylätään, elleivät he suostu tyydyttävään takaisinmaksusuunnitelmaan. Myös konkurssi- tai ulosmittaushistoria voi osoittautua ongelmalliseksi.
Tavallisesti FHA-lainan tai minkä tahansa tyyppisen asuntolainan saamiseksi vähintään kaksi tai kolme vuotta on kulunut siitä, kun lainanottaja joutui konkurssiin tai ulosmittaukseen. Poikkeuksia voidaan kuitenkin tehdä, jos lainanottaja osoittaa tehneensä töitä hyvän luottokelpoisuuden palauttamiseksi ja raha-asioidensa saattamiseksi kuntoon.
Todiste jatkuvasta työsuhteesta
Asuntolainat on maksettava takaisin, ja FHA:n hyväksymä lainanantaja haluaa takeet siitä, että hakija voi saavuttaa tämän. Avain määritettäessä, pystyykö lainanottaja tekemään sitoumuksensa, on todiste viimeaikaisesta ja vakaasta työsuhteesta.
Tämä voidaan dokumentoida veroilmoituksilla ja kuluvan vuoden taseella ja tuloslaskelmalla.
Jos olet ollut yrittäjänä alle kaksi vuotta, mutta yli vuoden, voit silti saada kelpoisuuden, jos sinulla on vankka työ- ja tulohistoria samassa tai siihen liittyvässä ammatissa kaksi vuotta ennen yrittäjäksi ryhtymistä.
Riittävät tulot
HOA - maksusi, kiinteistöverosi, asuntolainavakuutuksesi ja kotivakuutuksesi tulee olla alle 31 % bruttotulostasi. Pankit kutsuvat tätä front-end-suhteeksi.
Samaan aikaan takaisinmaksusuhteesi,. joka koostuu asuntolainan maksusta ja kaikista muista kuukausittaisista kulutusveloistasi, tulee olla alle 43 % bruttotuloistasi.
TTT
Lähde: US Department of Housing and Urban Development
FHA Mortgage Insurance -vakuutusmaksut (MIP)
FHA-laina edellyttää, että maksat kahdentyyppisiä asuntolainavakuutusmaksuja (MIP) – etukäteismaksun ja vuosittaisen MIP:n, joka maksetaan kuukausittain. Vuonna 2022 ennakko MIP on 1,75 % peruslainan määrästä.
Voit joko maksaa etukäteen MIP:n sulkemishetkellä tai se voidaan sisällyttää lainaan. Jos sinulle myönnetään esimerkiksi 350 000 dollarin asuntolaina, maksat etukäteen MIP:n 1,75 % x 350 000 = 6 125 dollaria.
Nämä maksut talletetaan sulkutilille,. jota Yhdysvaltain valtiovarainministeriö hallinnoi. Jos laiminlyöt lainasi, varat menevät asuntolainan takaisinmaksuun.
Nimestään huolimatta lainanottajat suorittavat vuosittaisia MIP-maksuja kuukausittain, jolloin maksut vaihtelevat 0,45–1,05 % peruslainan määrästä. Maksumäärät vaihtelevat lainasumman, lainan pituuden ja alkuperäisen laina-arvosuhteen (LTV) mukaan.
Oletetaan, että vuosikohtainen vähimmäishintasi on 0,85 %. Siinä tapauksessa 350 000 dollarin laina johtaisi vuotuisiin MIP-maksuihin, jotka ovat 0,85 % x 350 000 dollaria = 2 975 dollaria (tai 247,92 dollaria kuukaudessa). Nämä kuukausimaksut maksetaan kertaluonteisen ennakkomaksun lisäksi. Maksat vuosittaisia MIP-maksuja joko 11 vuodelta tai laina-ajalta riippuen lainan pituudesta ja elinkaariarvosta.
Voit ehkä tehdä verovähennyksen maksamastasi vakuutusmaksusta. Sinun on eriteltävä vähennyksesi — sen sijaan, että ottaisit tavallisen vähennyksen — tehdäksesi tämän.
TTT
Lähde: US Department of Housing and Urban Development
Kodit, jotka ovat oikeutettuja FHA-lainaan
Yleensä rahoitettavan kiinteistön on oltava pääasuntosi ja sen on oltava omistusasunto. Toisin sanoen FHA-lainaohjelmaa ei ole tarkoitettu sijoitus- tai vuokrakiinteistöihin.
FHA:n hyväksymiin asuntoprojekteihin kuuluvat omakotitalot ja paritalot, rivitalot, rivitalot ja osakehuoneistot ovat kaikki oikeutettuja FHA:n rahoitukseen.
Tarvitset myös kiinteistön arvioinnin FHA:n hyväksymältä arvioijalta, ja kodin on täytettävä tietyt vähimmäisvaatimukset. Jos koti ei täytä näitä vaatimuksia eikä myyjä suostu tarvittaviin korjauksiin, sinun on maksettava korjaus sulkemishetkellä. (Tässä tapauksessa varat pidetään sulkupankissa, kunnes korjaukset on tehty.)
Federal Housing Administration (FHA) lainarajat
FHA-lainoilla on rajoituksia sille, kuinka paljon voit lainata. Nämä määräytyvät alueittain, ja alhaisemman kustannustason alueilla on alempi raja (kutsutaan "lattiaksi") kuin tavallisella FHA-lainalla ja kalliilla alueilla korkeampi luku (jota kutsutaan "katoksi").
On "erikoispoikkeusalueita" - mukaan lukien Alaska, Havaiji, Guam ja Yhdysvaltain Neitsytsaaret - joissa erittäin korkeat rakennuskustannukset nostavat rajoituksia entisestään.
Muualla raja on asetettu 115 prosenttiin asunnon mediaanihinnasta läänissä Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön (HUD) määrittämänä.
Alla olevassa taulukossa on lueteltu vuoden 2022 lainalimiitit:
TTT
Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö
Federal Housing Administration (FHA) -lainahuojennus
Kun saat FHA-lainan, saatat olla oikeutettu lainahelpotukseen, jos olet kokenut oikeutettuja taloudellisia vaikeuksia, kuten tulonmenetystä tai asumiskustannusten nousua. Esimerkiksi FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) voi alentaa kuukausittaisen asuntolainamaksusi pysyvästi kohtuulliselle tasolle.
Päästäksesi täysimääräiseksi osallistujaksi ohjelmaan, sinun on suoritettava onnistuneesti kokeilumaksusuunnitelma, jossa suoritat kolme ajoitettua maksua pienemmällä, muokatulla summalla.
Bottom Line
FHA-laina on polku asunnon omistukseen ihmisille, jotka pankit luultavasti muutoin hylkäsivät. Heillä voi olla vähän käteistä käsirahaa varten tai heikompi luottoluokitus. He eivät ehkä täytä vaatimuksia ilman valtiontakausta siitä, että pankki saa rahansa takaisin.
Kuitenkin niillä, joilla on varaa huomattavaan käsirahaan, voi olla parempi ottaa perinteinen asuntolaina. He voivat ehkä välttää kuukausittaisen asuntolainavakuutusmaksun ja saada lainalle alhaisemman koron.
FHA-lainoja ei luotu auttamaan mahdollisia asunnonomistajia, jotka tekevät ostoksia hintaspektrin korkeammalla tasolla. Pikemminkin FHA-lainaohjelma luotiin tukemaan pieni- ja kohtalaisen tulotason asunnon ostajia, erityisesti niitä, joilla on rajoitetusti käteistä käsirahaa varten.
##Kohokohdat
Liittovaltion hallitus vakuuttaa FHA-lainat.
Koska pankit ovat vakuutettuja, ne ovat halukkaampia lainaamaan rahaa asunnon ostajille, joilla on suhteellisen alhaiset luottotiedot ja vähän käteistä ostoa varten.
Ensiasunnon ostajat saattavat huomata, että FHA-laina on edullisin asuntolainavaihtoehto.
##UKK
Miten pääsen eroon FHA-asuntolainavakuutuksestani?
FHA:n asuntolainavakuutus on voimassa lainan keston tai 11 vuoden ajan riippuen lainan pituudesta. FHA-lainasi maksetaan sitten kokonaan pois. Olettaen, että omistat vähintään 20 % kotipääomasta, sinun ei pitäisi enää vaatia asuntolainavakuutusta.
Kuinka haen FHA-lainaa?
Haet FHA-lainaa suoraan valitsemaltasi pankilta tai muulta lainanantajalta. Useimmat pankit ja asuntolainanantajat ovat hyväksyttyjä FHA-lainoihin. Voit hakea FHA-lainan ennakkohyväksyntää valitsemaltasi lainanantajalta. Lainanantaja kerää tarpeeksi taloudellisia tietoja antaakseen (tai evätäkseen) ennakkohyväksynnän noin päivän kuluessa. Tämä antaa sinulle käsityksen siitä, kuinka paljon voit lainata, mutta et sitoudu mihinkään. Kaikki yllä oleva pätee kaikkiin asuntolainahakemuksiin. Jos haluat FHA-lainan, sinun tulee sanoa se etukäteen.
Mikä on enimmäissumma, jonka voit saada FHA-lainasta?
Se riippuu asuinpaikastasi sekä kyvystäsi maksaa lainaa takaisin. Maksimimäärä, jonka voit lainata, perustuu taloudellisiin olosuhteisiisi. Enimmäismäärä, jonka kuka tahansa voi lainata FHA:lta, vaihtelee alueittain.Vuonna 2022 lainarajat vaihtelevat 420 680 dollarista yhden asunnon kiinteistöstä halvemmalla alueella. 2 800 900 dollariin neljän asunnon kotiin maan kalleimmissa kaupungeissa.
Kuinka paljon FHA:n asuntolainavakuutus maksaa?
FHA-lainat sisältävät sekä etukäteismaksun, joka voidaan siirtää asuntolainaan, että kuukausimaksun, joka lisätään asuntolainamaksuun ja menee suoraan FHA:lle. - Ennakkomaksu on 1,75 % lainan määrästä.- Kuukausimaksu perustuu asunnon arvoon. Arvioi kustannukset liittämällä numerot FHA:n lainalaskuriin. Se osoittaa esimerkiksi, että 30 vuoden FHA-lainan korolla 3,955 % asunnosta, jonka arvo on 250 000 dollaria, on 1 166 dollarin kuukausimaksu sekä 174 dollarin kuukausittainen asuntolainavakuutusmaksu. Useimmat lainanantajat edellyttävät, että lainanottajalla on asuntolainavakuutus, jos he laskevat lainaa alle 20 prosenttia. Kun lainanottaja maksaa lainasta tarpeeksi pois saadakseen 20 prosentin omistusosuuden, vakuutus voidaan luopua.
