Lis Pendens
Mikä on Lis Pendens?
Vireilläolo on virallinen ilmoitus yleisölle kiinteistövaatimuksen nostamisesta. Lis pendens liittyy käsitteeseen, jonka mukaan kiinteistön ostajan on otettava omakseen kaikki kiinteistöä koskevat oikeudenkäynnit. Jos pankki haastaa tontin omistajan oikeuteen ja uusi ostaja ostaa tontin, uuden omistajan on kohdattava oikeusjuttu; kiinteistön myynti ei estä kantajaa hakemasta hyvitystä oikeudenkäynnin kautta. Se voi edustaa ehdollista velkaa.
Kuinka Lis Pendens toimii
Lis pendens on kirjaimellisesti käännetty latinasta "vireillä olevaksi". Tämä ehto voi vaikuttaa haitallisesti myyntihintaan tai myyntimahdollisuuteen, koska kaikki vireillä olevat oikeudenkäynnit ovat tyypillisesti epäedullisia omistajalle. Termi on yleisesti lyhennetty "lis pend".
Lis pendens antaa rakentavan ilmoituksen tai varoituksen mahdollisille asunnonostajille, että kiinteistön omistusoikeus on kiistanalainen ja oikeudenkäynti on vireillä. Lis pendens voidaan tehdä vain, jos vaatimus liittyy nimenomaan omaisuuteen. Hakemalla vireilläoloa yksityishenkilö tai yhteisö turvaa oikeutensa oikeudenkäynnin lopputulokseen saakka. Vireilläoloaika puretaan vasta, kun oikeusjuttu on ratkaistu. Koska vireillä olevat oikeudenkäynnit voivat kestää kuukausia ja joskus vuosia, ostajia kehotetaan usein pysymään erossa näistä kiinteistöistä.
Kun Lis Pendensiä käytetään
Lis pendens jätetään usein avioeroihin, joissa kiinteistöjen jakamista ei ole sovittu. Se on erityisen yleistä tapauksissa, joissa omaisuus on listattu toisen puolison nimissä ja toinen puoliso hakee osaa omaisuudesta. Puolisolla, jonka nimi on otsikossa, olisi vaikea myydä omaisuutta vireillä olevan oikeudenkäynnin alla.
Lis pendensiä käyttävät lähes aina lainanantajat, jotka ovat tehneet laiminlyönnin laiminlyönnistä. Pankit käyttävät menettelyä ilmoittaakseen yleisölle kiinteistön sulkemisesta. Myös muun tyyppiset velkojat, joiden velan vakuutena on omaisuus, voivat sulkea kiinteistön. Tämä tapahtuu usein, kun asunnonomistajien yhdistys aloittaa rikollisten maksujen ulosmittauksen.
Ei ole harvinaista, että lis pendens syntyy sopimusriitatilanteissa, joissa ostaja kokee olevansa virheellisesti suljettu pois asunnon ostosta. Jos esimerkiksi ostaja A ja myyjä tekevät sopimuksen asunnon myynnistä ja myyjä päättää myydä asunnon ostajalle B, ostaja A voi haastaa myyjän oikeuteen saadakseen kaupan. Ostaja voi jättää lis pendens -hakemuksen, jolloin myyjän on vaikea myydä taloa. Jos ostaja B jatkaa ostoa ja tuomioistuimet päättävät, että ostajalla A on oikeus panna kauppa täytäntöön, ostaja B menettää omaisuuden ostajalle A ja hänen on mentävä myyjältä saadakseen rahansa takaisin.
Kohokohdat
Lis pendens ovat yleisiä avioerotapauksia, joissa puolisot jakavat omaisuutta, tai tapauksia, joissa asunto on ulosmitattava sen jälkeen, kun lainanottaja on laiminlyönyt.
Lis pendens voidaan nostaa vain, jos vaatimus liittyy nimenomaan omaisuuteen; siinä kuitenkin määrätään, että kiinteistön omistajan on otettava vastuulleen kaikki siihen liittyvät oikeudenkäynnit.
Vireilläolo on virallinen, julkinen ilmoitus siitä, että kiinteistöön liittyy vireillä oleva oikeusjuttu tai kanne.
