Lis Pendens
Co to jest Lis Pendens?
Lis pendens to oficjalne zawiadomienie opinii publicznej, że wniesiono pozew obejmujący roszczenie dotyczące nieruchomości. Lis pendens wiąże się z koncepcją, zgodnie z którą nabywca nieruchomości musi przyjąć wszelkie spory sądowe dotyczące tej nieruchomości. Jeśli bank pozwie właściciela parceli, a nowy nabywca ją kupi, nowy właściciel musi stanąć w obliczu procesu sądowego; sprzedaż nieruchomości nie uniemożliwia powoda dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. Może stanowić zobowiązanie warunkowe.
Jak działa Lis Pendens
Lis pendens jest dosłownie tłumaczone z łaciny jako „w toku garnituru”. Warunek ten może niekorzystnie wpłynąć na cenę sprzedaży lub możliwość sprzedaży, ponieważ wszelkie toczące się spory są zazwyczaj niekorzystne dla właściciela. Termin ten jest powszechnie skracany do „lis pend”.
Lis pendens zapewnia konstruktywne zawiadomienie lub ostrzeżenie potencjalnym nabywcom domów, że własność nieruchomości jest przedmiotem sporu i toczy się postępowanie sądowe. Lis pendens można złożyć tylko wtedy, gdy roszczenie dotyczy konkretnie nieruchomości. Składając lis pendens, osoba fizyczna lub podmiot chroni swoje roszczenie do tytułu do czasu rozstrzygnięcia sprawy. Lis zawieszone zostaje zniesione dopiero po rozstrzygnięciu sprawy. Ponieważ toczące się postępowanie sądowe może trwać miesiące, a czasem lata, kupującym często zaleca się trzymanie się z dala od tych nieruchomości.
Kiedy używany jest Lis Pendens
Lis pendens jest często wnoszony w sprawach rozwodowych, w których podział nieruchomości nie został uregulowany. Jest to szczególnie powszechne w przypadkach, gdy nieruchomość jest wymieniona na nazwisko jednego z małżonków, a drugi małżonek poszukuje części majątku. Małżonek, którego nazwisko widnieje na tytule, miałby trudności ze sprzedażą nieruchomości w ramach toczącego się postępowania sądowego.
Lis pendens jest prawie zawsze używany przez pożyczkodawców, którzy złożyli zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania wobec pożyczkobiorcy, który zalega z płatnościami. Banki stosują tę procedurę, aby poinformować opinię publiczną, że nieruchomość jest przejęta. Inni wierzyciele, których dług jest zabezpieczony majątkiem, mogą również przejąć nieruchomość. Dzieje się tak często, gdy stowarzyszenie właścicieli domów inicjuje wykluczenie z powodu zaległych opłat.
Nierzadko zdarza się, że zawisłość sprawy pojawia się w przypadku sporów dotyczących umowy, w których nabywca czuje, że został niesłusznie wykluczony z zakupu domu. Na przykład, jeśli kupujący A i sprzedający zawrą umowę sprzedaży domu, a sprzedawca zdecyduje się sprzedać dom kupującemu B, kupujący A może pozwać sprzedającego w celu wyegzekwowania sprzedaży. Kupujący może złożyć lis pendens, co utrudnia sprzedającemu faktyczną sprzedaż domu. Jeśli kupujący B kontynuuje zakup, a sądy uznają, że kupujący A jest uprawniony do wyegzekwowania sprzedaży, kupujący B traci nieruchomość na rzecz kupującego A i musi udać się do sprzedającego, aby odzyskać swoje pieniądze.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Lis pendens to powszechne sprawy rozwodowe, w których małżonkowie dzielą się majątkiem lub w przypadkach, w których dom jest przejęty, gdy kredytobiorca jest przestępcą.
Lis pendens można złożyć tylko wtedy, gdy roszczenie dotyczy konkretnie nieruchomości; określa jednak, że właściciel nieruchomości musi podjąć wszelkie spory z nią związane.
Lis pendens to oficjalne, publiczne zawiadomienie, że nieruchomość ma toczący się proces sądowy lub dołączony do niej roszczenie.
