Lis Pendens

Hva er en Lis Pendens?

En litispendens er en offisiell melding til offentligheten om at et søksmål som involverer et krav på en eiendom er anlagt. Lispendens er knyttet til konseptet om at en kjøper av en eiendom må påta seg enhver rettstvist som eksisterer knyttet til eiendommen. Hvis en bank saksøker eieren av en lodd og en ny kjøper kjøper partiet, må den nye eieren møte søksmålet; salg av eiendommen er ikke til hinder for at saksøker kan søke oppreisning via søksmål. Det kan representere en betinget forpliktelse.

Hvordan Lis Pendens fungerer

Lis pendens er bokstavelig talt oversatt fra latin som "en sak som venter." Denne betingelsen kan ha en negativ innvirkning på salgsprisen eller muligheten for et salg siden eventuelle pågående rettstvister vanligvis er ugunstige for eieren. Begrepet er ofte forkortet "lis pend."

Lis pendens gir konstruktiv melding, eller en advarsel, til potensielle boligkjøpere om at eierskapet til en eiendom er i tvist og at det er søksmål under behandling. Lispendens kan bare fremmes dersom et krav er knyttet spesifikt til eiendommen. Ved å sende inn en litispendens, beskytter en person eller en enhet sitt krav på tittelen i påvente av utfallet av søksmålet. En litispendens oppheves først når søksmålet er avgjort. Fordi verserende rettssaker kan ta måneder og noen ganger år, rådes kjøpere ofte til å holde seg unna disse egenskapene.

Når en Lis Pendens brukes

Lispendens reises ofte i skilsmissesaker der fordelingen av eiendom ikke er gjort opp. Det er spesielt vanlig i tilfeller der en eiendom er oppført i navnet til den ene ektefellen, og den andre ektefellen søker en del av eiendelen. Ektefellen hvis navn er på tittelen ville ha en vanskelig tid med å selge eiendommen under verserende rettssaker.

Lis pendens brukes nesten alltid av långivere som har sendt inn et varsel om mislighold på en forsinket låntaker. Banker bruker prosedyren for å informere publikum om at en eiendom er i foreclosure. Også andre typer kreditorer hvis gjeld er sikret ved eiendom, kan tvangsauksjonere en eiendom. Dette skjer ofte når en huseierforening setter i gang tvangsutlegg for forsinkelsesgebyr.

Det er ikke uvanlig at det oppstår litispendens i tilfeller av kontraktstvister, der en kjøper føler seg feilaktig ekskludert fra kjøp av bolig. Hvis for eksempel kjøper A og en selger inngår en kontrakt om salg av en bolig og selger bestemmer seg for å selge boligen til kjøper B, kan kjøper A saksøke selgeren for å tvangsheve salget. Kjøperen kan sende inn en litispendens, noe som gjør det vanskelig for selgeren å faktisk selge huset. Dersom kjøper B går videre med kjøpet og domstolene fastslår at kjøper A har rett til å tvangsheve salget, mister kjøper B eiendommen til kjøper A og må gå til selger for å få pengene tilbake.

Høydepunkter

– Lispendens er vanlige skilsmissesaker der ektefeller deler opp eiendeler, eller i saker der en bolig er ute på tvangsutlegg etter at en låntaker har vært skyldig.

• Lispendens kan bare inngis dersom et krav er spesifikt knyttet til eiendommen; det spesifiserer imidlertid at eieren av eiendommen må påta seg enhver rettstvist knyttet til den.

– En litispendens er en offisiell, offentlig melding om at en eiendom har et verserende søksmål eller krav knyttet til seg.