Nettotoimintatulo (NOI)

Mikä on nettoliiketulos (NOI)?

Nettoliiketulos (NOI) on laskelma, jolla analysoidaan tuloa tuottavien kiinteistösijoitusten kannattavuutta. NOI on yhtä suuri kuin kaikki kiinteistön tuotot,. joista on vähennetty kaikki kohtuullisesti välttämättömät käyttökulut.

NOI on veroton luku, joka näkyy kiinteistön tuloslaskelmassa ja kassavirtalaskelmassa, joka ei sisällä lainojen pääoma- ja korkomaksuja, investointeja, poistoja ja poistoja. Kun tätä mittaria käytetään muilla toimialoilla, siihen viitataan nimellä "EBIT", joka tarkoittaa " tulosta ennen korkoja ja veroja ".

Liiketoiminnan nettotulon (NOI) ymmärtäminen

Nettotuotot ovat kiinteistöalan ammattilaisten käyttämä arvonmääritysmenetelmä tuloa tuottavien kiinteistöjensä tarkan arvon määrittämiseen. NOI:n laskemiseksi kiinteistön käyttökulut on vähennettävä kiinteistön tuottamista tuloista.

Vuokratulojen lisäksi kiinteistö voi saada tuloja myös palveluista, kuten pysäköintirakenteista, myyntiautomaateista ja pesulapalveluista. Käyttökulut sisältävät rakennuksen käyttö- ja ylläpitokulut, mukaan lukien vakuutusmaksut, lakiasiainkulut, apuohjelmat, kiinteistöverot,. korjauskulut ja vahtimestarimaksut. Investoinnit,. kuten koko rakennuksen uuden ilmastointijärjestelmän kustannukset, eivät sisälly laskelmaan.

NOI auttaa kiinteistösijoittajia määrittämään pääoma-asteen, mikä puolestaan auttaa heitä laskemaan kiinteistön arvon, jolloin he voivat vertailla eri kiinteistöjä, joita he saattavat harkita ostamista tai myyntiä.

Rahoitetuissa kiinteistöissä NOI:ta käytetään myös velan kattavuussuhteessa (DCR), joka kertoo lainanantajille ja sijoittajille, kattaako kiinteistön tulot sen käyttökulut ja velanmaksut. NOI:ta käytetään myös nettotulokertoimen, sijoitetun pääoman tuoton ja sijoitetun pääoman kokonaistuoton laskemiseen.

Liiketoiminnan nettotulon (NOI) laskeminen

Liiketoiminnan nettotuotot lasketaan vähentämällä kiinteistön tuottamista tuotoista toimintakulut. Kiinteistöjen tuotot sisältävät vuokratulot, pysäköintimaksut, palvelumuutokset, myyntiautomaatit, pesukoneet ja niin edelleen.

Käyttökulut sisältävät kaikki kiinteistön käyttöön liittyvät kulut. Näitä ovat kiinteistönhoitomaksut, vakuutukset, apuohjelmat, kiinteistöverot, korjaukset ja ylläpito.

Nettoliiketulon (NOI) kaava

$\begin &\text = RR - OE \ &\textbf\ &RR=\teksti{kiinteistötuotot}\ &OE=\text \ \end$

Esimerkkinä oletetaan, että alla olevat tiedot olivat tietyn omistajan vuokraaman huoneistorakennuksen profiili.

Tulot:

• Vuokratulot: 20 000 dollaria

• Pysäköintimaksut: 5 000 dollaria

• Pesulakoneet: 1 000 dollaria

Kokonaistulot = 26 000 $

Oletetaan nyt, että huoneistorakennuksen käyttökustannukset ovat seuraavat:

Liikekulut:

Kiinteistönhoitomaksut: 1000 dollaria

• Kiinteistöverot: 5 000 dollaria

• Korjaus ja huolto: 3 000 dollaria

• Vakuutus: 1000 dollaria

Kokonaistoimintakulut = 10 000 $

Nettotoimintatulo (NOI) tässä esimerkissä olisi $ 26 000 - $ 10 000 = $ 16 000.

Esimerkki nettoliiketulosta (NOI)

Oletetaan, että omistat kiinteistön, joka kerää vuosittain 120 000 dollarin tuloja ja josta aiheutuu 80 000 dollarin käyttökustannuksia. Tässä tilanteessa sen NOI on 40 000 dollaria (120 000 - 80 000 dollaria). Jos kokonaissumma on negatiivinen ja toimintakulut ovat suuremmat kuin tuotot, tulosta kutsutaan nettoliiketappioksi (NOL).

Luotonantajat ja kaupalliset lainanantajat luottavat voimakkaasti NOI:iin kiinnitettävän kiinteistön tuottopotentiaalin määrittämisessä, jopa enemmän kuin he ottavat huomioon sijoittajan luottohistorian päätöksissään. Yksinkertaisesti sanottuna: tämä mittari auttaa lainanantajia arvioimaan perusteellisesti kiinteistön alkuarvon ennustamalla sen kassavirtoja.

NOI:ta käytetään määrittämään kiinteistön pääomitusaste, joka tunnetaan myös kiinteistösijoituksen tuotona (ROI). Se jakaa NOI:n ostohinnalla.

Jos kiinteistöä pidetään kannattavana, lainanantajat käyttävät tätä lukua myös määrittäessään lainan koon, jonka he ovat valmiita myöntämään. Toisaalta, jos kiinteistö osoittaa liiketappiota, lainanantajat todennäköisesti hylkäävät lainanottajan asuntolainahakemuksen suoraan.

Kiinteistönomistajat voivat manipuloida käyttökulujaan lykkäämällä tiettyjä kuluja ja nopeuttamalla toisia. NOI:ta voidaan nostaa myös nostamalla vuokria ja muita maksuja ja samalla alentamalla kohtuullisesti välttämättömiä toimintakuluja.

Esimerkkinä jälkimmäisestä harkitse skenaariota, jossa asunnon omistaja luopuu vuokralaisen vuotuisesta 12 000 dollarin vuokrasta vastineeksi siitä, että vuokralainen toimii isännöitsijänä. Jos asunnon omistaja normaalisti maksaisi isännöitsijälle 30 000 dollarin palkkaa, hän voi näin ollen vähentää tuloista "kohtuullisesti tarpeelliset" 30 000 dollarin kustannukset todellisten 12 000 dollarin kustannusten sijaan.

Nettotoimintatulon (NOI) kaavan UKK

Mikä on NOI:n laskentakaava?

NOI:n laskentakaava on seuraava:

• NOI = kiinteistötulot - toimintakulut

Miten lasket nettoliikevoiton (NOI) ennen veroja?

NOI on laskelma ennen veroja, koska siinä ei oteta huomioon veroja.

Mitä eroa on nettotulon ja nettotoiminnan tuoton (NOI) välillä?

Liiketoiminnan nettotuotot ovat tuottoja vähennettynä kaikki toimintakulut, kun taas nettotuotot ovat tuottoja vähennettynä kaikki kulut, mukaan lukien toimintakulut ja ei-toiminnalliset kulut, kuten verot.

Mikä on hyvä nettotulosprosentti (NOI)?

NOI ei ole prosenttiosuus vaan luku, joka ottaa huomioon kiinteistön tuotot ja kulut. Sitä voidaan verrata kiinteistön koko arvoon, jos kiinteistö olisi maksettu kokonaan käteisellä. Tässä tapauksessa mitä korkeampi nettotulosprosentti suhteessa kiinteistön hintaan, sitä parempi.

Bottom Line

Nettoliiketulos (NOI) on yleisesti käytetty luku arvioitaessa kiinteistön kannattavuutta. Laskennassa vähennetään kaikki kiinteistön käyttökulut kaikista kiinteistön tuotoista. Mitä suuremmat tulot ja pienemmät kulut ovat, sitä kannattavampi kiinteistö on. Tämä kertoo omistajalle, onko kiinteistön omistamisesta ja ylläpidosta saatu tulo hintansa arvoinen.

##Kohokohdat

• Nettotuotot mittaavat tuloa tuottavan kiinteistön kannattavuutta ennen rahoitus- tai verokulujen lisäämistä.

• NOI ilmoittaa kiinteistön omistajalle, onko kiinteistön vuokraaminen sen omistamisesta ja ylläpidosta aiheutuvien kustannusten arvoista.

• Laske NOI vähentämällä kaikki kiinteistön käyttökulut kaikista kiinteistön tuotoista.

• NOI-mittarissa käytettyjä toimintakuluja voidaan manipuloida, jos kiinteistönomistaja lykkää tai nopeuttaa tiettyjä tulo- tai kulueriä.

• NOI-mittari ei sisällä pääomakustannuksia.