Obligation hypothécaire garantie (CMO)
Qu'est-ce qu'une obligation hypothécaire garantie ?
Une obligation hypothécaire garantie (CMO) fait référence à un type de titre adossé à des hypothèques qui contient un pool d'hypothèques regroupées et vendues en tant qu'investissement. Organisés par échéance et niveau de risque, les CMO reçoivent des flux de trésorerie au fur et à mesure que les emprunteurs remboursent les hypothèques qui agissent comme garantie sur ces titres. À leur tour, les CMO distribuent les paiements du principal et des intérêts à leurs investisseurs en fonction de règles et d'accords prédéterminés.
Comprendre les obligations hypothécaires garanties (CMO)
Les obligations hypothécaires garanties se composent de plusieurs tranches, ou groupes de prêts hypothécaires, organisés selon leurs profils de risque. En tant qu'instruments financiers complexes, les tranches ont généralement des soldes de principal, des taux d'intérêt, des dates d'échéance et des risques de défaut de remboursement différents. Les obligations hypothécaires garanties sont sensibles aux variations des taux d'intérêt ainsi qu'aux changements de la conjoncture économique, tels que les taux de saisie, les taux de refinancement et les taux auxquels les propriétés sont vendues. Chaque tranche a une date d'échéance et une taille différentes et des obligations avec des coupons mensuels sont émises contre elle. Le coupon effectue des remboursements mensuels du principal et des taux d'intérêt.
Pour illustrer, imaginez qu'un investisseur a un CMO composé de milliers de prêts hypothécaires. Leur potentiel de profit dépend du fait que les titulaires d'hypothèques remboursent ou non leurs hypothèques. Si seulement quelques propriétaires ne remboursent pas leurs hypothèques et que les autres effectuent les paiements comme prévu, l'investisseur récupère son principal ainsi que les intérêts. En revanche, si des milliers de personnes ne peuvent pas effectuer leurs versements hypothécaires et font l'objet d'une saisie, le CMO perd de l'argent et ne peut pas payer l'investisseur.
Les investisseurs dans les CMO, parfois appelés Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs), souhaitent avoir accès aux flux de trésorerie hypothécaires sans avoir à créer ou à acheter un ensemble de prêts hypothécaires.
Obligations hypothécaires adossées à des obligations adossées à des créances
Comme les CMO, les obligations garanties par des créances (CDO) consistent en un groupe de prêts regroupés et vendus comme un véhicule d'investissement. Cependant, alors que les CMO ne contiennent que des hypothèques, les CDO contiennent une gamme de prêts tels que des prêts automobiles, des cartes de crédit, des prêts commerciaux et même des hypothèques. Les CDO et les CMO ont culminé en 2007 juste avant la crise financière mondiale, et leurs valeurs ont fortement chuté après cette période. Par exemple, à son apogée en 2007, le marché des CDO valait 1 300 milliards de dollars, contre 850 millions de dollars en 2013.
Les organisations qui achètent des CMO comprennent les fonds spéculatifs, les banques, les compagnies d'assurance et les fonds communs de placement.
Les obligations hypothécaires garanties et la crise financière mondiale
Émis pour la première fois par Salomon Brothers et First Boston en 1983, les CMO étaient complexes et impliquaient de nombreuses hypothèques différentes. Pour de nombreuses raisons, les investisseurs étaient plus susceptibles de se concentrer sur les flux de revenus offerts par les CMO plutôt que sur la santé des hypothèques sous-jacentes elles-mêmes. En conséquence, de nombreux investisseurs ont acheté des CMO remplis de prêts hypothécaires à risque, de prêts hypothécaires à taux révisable, de prêts hypothécaires détenus par des emprunteurs dont les revenus n'ont pas été vérifiés au cours du processus de demande et d'autres prêts hypothécaires risqués à haut risque de défaut.
Le recours aux OGC a été critiqué comme facteur déclenchant de la crise financière de 2007-2008. La hausse des prix de l'immobilier a fait ressembler les prêts hypothécaires à des investissements infaillibles, incitant les investisseurs à acheter des CMO et d'autres MBS, mais les conditions du marché et économiques ont entraîné une augmentation des saisies et des risques de paiement que les modèles financiers n'avaient pas prédit avec précision. Les conséquences de la crise financière mondiale ont entraîné une réglementation accrue des titres adossés à des créances hypothécaires. Plus récemment, en décembre 2016, la SEC et la FINRA ont introduit de nouvelles réglementations qui atténuent le risque de ces titres en créant des exigences de marge pour les transactions d'agence couvertes, y compris les obligations hypothécaires garanties.
Points forts
Ils sont similaires aux titres de créance garantis, qui constituent un ensemble plus large de titres de créance sur plusieurs instruments financiers.
Les CMO ont joué un rôle de premier plan lors de la crise financière de 2008 lorsqu'ils ont explosé en taille.
Les obligations hypothécaires garanties sont des titres de créance d'investissement constitués de prêts hypothécaires groupés organisés en fonction de leurs profils de risque.
