Zabezpieczony obowiązek hipoteczny (CMO)

Co to jest zabezpieczone zobowiązanie hipoteczne?

Zobowiązanie zabezpieczone hipoteką (CMO) odnosi się do rodzaju zabezpieczenia zabezpieczonego hipoteką, które zawiera pulę hipotek powiązanych i sprzedawanych jako inwestycja. Organizowane według terminu zapadalności i poziomu ryzyka CMO otrzymują przepływy pieniężne, ponieważ kredytobiorcy spłacają kredyty hipoteczne, które stanowią zabezpieczenie tych papierów wartościowych. Z kolei CMO rozdzielają płatności kapitałowe i odsetkowe swoim inwestorom na podstawie wcześniej ustalonych zasad i umów.

Zrozumienie zabezpieczonych zobowiązań hipotecznych (CMO)

Zabezpieczone zobowiązania hipoteczne składają się z kilku transz lub grup kredytów hipotecznych, uporządkowanych według ich profili ryzyka. Jako złożone instrumenty finansowe, transze zazwyczaj mają różne salda główne, stopy procentowe, terminy zapadalności i potencjalne opóźnienia w spłacie. Zabezpieczone zobowiązania hipoteczne są wrażliwe na zmiany stóp procentowych, a także na zmiany warunków ekonomicznych, takich jak stawki przejęcia, stawki refinansowania i stawki sprzedaży nieruchomości. Każda transza ma inny termin zapadalności i wielkość, a na ich podstawie emitowane są obligacje z miesięcznym kuponem. Kupon dokonuje miesięcznych spłat kapitału i odsetek.

Aby to zilustrować, wyobraź sobie, że inwestor ma CMO składającą się z tysięcy kredytów hipotecznych. Ich potencjał zysku zależy od tego, czy posiadacze kredytów hipotecznych spłacają swoje kredyty hipoteczne. Jeśli tylko kilku właścicieli domów nie wywiąże się ze swoich kredytów hipotecznych, a pozostali dokonają płatności zgodnie z oczekiwaniami, inwestor odzyska zarówno kapitał, jak i odsetki. W przeciwieństwie do tego, jeśli tysiące ludzi nie może spłacić kredytu hipotecznego i przejść do egzekucji, CMO traci pieniądze i nie może zapłacić inwestorowi.

Inwestorzy w CMO, czasami określani jako Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMIC), chcą uzyskać dostęp do przepływów pieniężnych z kredytów hipotecznych bez konieczności tworzenia lub zakupu zestawu kredytów hipotecznych.

Zabezpieczone zobowiązania hipoteczne a zabezpieczone zobowiązania dłużne

Podobnie jak CMO, zabezpieczone zobowiązania dłużne (CDO) składają się z grupy pożyczek wiązanych razem i sprzedawanych jako wehikuł inwestycyjny. Jednak podczas gdy CMO zawierają tylko kredyty hipoteczne, CDO zawierają szereg kredytów, takich jak kredyty samochodowe, karty kredytowe, kredyty komercyjne, a nawet kredyty hipoteczne. Zarówno CDO, jak i CMO osiągnęły szczyt w 2007 roku tuż przed światowym kryzysem finansowym, a ich wartości gwałtownie spadły po tym czasie. Na przykład w szczytowym okresie 2007 r. rynek CDO był wart 1,3 biliona dolarów w porównaniu z 850 mln dolarów w 2013 r.

Organizacje, które kupują CMO obejmują fundusze hedgingowe, banki, firmy ubezpieczeniowe i fundusze inwestycyjne.

Zabezpieczone zobowiązania hipoteczne i globalny kryzys finansowy

Po raz pierwszy wyemitowane przez Salomon Brothers i First Boston w 1983 r. CMO były złożone i obejmowały wiele różnych kredytów hipotecznych. Z wielu powodów inwestorzy byli bardziej skłonni koncentrować się na strumieniach dochodów oferowanych przez CMO, niż na kondycji samych bazowych kredytów hipotecznych. W rezultacie wielu inwestorów zakupiło CMO pełne kredytów hipotecznych typu subprime, kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, kredytów hipotecznych posiadanych przez kredytobiorców, których dochody nie zostały zweryfikowane podczas procesu składania wniosku, oraz innych ryzykownych kredytów hipotecznych o wysokim ryzyku niewypłacalności.

Wykorzystywanie OZZ zostało skrytykowane jako czynnik przyspieszający kryzys finansowy 2007-2008. Rosnące ceny mieszkań sprawiły, że kredyty hipoteczne wyglądały jak inwestycje odporne na awarie, co skłaniało inwestorów do kupowania CMO i innych MBS, ale warunki rynkowe i ekonomiczne doprowadziły do wzrostu przejęć i ryzyka płatności, którego modele finansowe nie przewidziały dokładnie. Następstwa światowego kryzysu finansowego spowodowały zwiększenie regulacji dotyczących papierów wartościowych zabezpieczonych hipotecznie. Ostatnio, w grudniu 2016 r., SEC i FINRA wprowadziły nowe regulacje, które łagodzą ryzyko związane z tymi papierami wartościowymi, tworząc wymogi dotyczące depozytu zabezpieczającego dla zabezpieczonych transakcji agencyjnych, w tym zabezpieczonych zobowiązań hipotecznych.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Są podobne do zabezpieczonych zobowiązań dłużnych, które są szerszym ściąganiem zobowiązań dłużnych w ramach wielu instrumentów finansowych.

• OZZ odegrały znaczącą rolę podczas kryzysu finansowego w 2008 r., kiedy rozrosły się gwałtownie.

• Zabezpieczone zobowiązania hipoteczne to inwestycyjne dłużne papiery wartościowe składające się z pakietów hipotecznych zorganizowanych zgodnie z ich profilami ryzyka.