التزام الرهن العقاري (CMO)

ما هو التزام الرهن العقاري؟

يشير التزام الرهن العقاري المضمون (CMO) إلى نوع من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والتي تحتوي على مجموعة من الرهون العقارية المجمعة معًا وبيعها كاستثمار. منظمًا حسب الاستحقاق ومستوى المخاطر ، تتلقى منظمات الإدارة الجماعية التدفقات النقدية حيث يقوم المقترضون بسداد الرهون العقارية التي تعمل كضمان على هذه الأوراق المالية. بدورها ، تقوم منظمات الإدارة الجماعية بتوزيع مدفوعات رأس المال والفائدة على المستثمرين بناءً على قواعد واتفاقيات محددة مسبقًا.

فهم التزامات الرهن العقاري (CMO)

تتكون التزامات الرهن العقاري بضمانات من عدة شرائح أو مجموعات من الرهون العقارية مرتبة حسب بيانات المخاطر الخاصة بها. كأدوات مالية معقدة ، عادةً ما يكون للشرائح أرصدة رئيسية مختلفة ، ومعدلات فائدة ، وتواريخ استحقاق ، وإمكانية حدوث حالات تخلف عن السداد. التزامات الرهن العقاري حساسة لتغيرات أسعار الفائدة وكذلك للتغيرات في الظروف الاقتصادية ، مثل معدلات الرهن ، ومعدلات إعادة التمويل ، ومعدلات بيع العقارات. لكل شريحة تاريخ استحقاق وحجم مختلف ويتم إصدار سندات مع قسائم شهرية مقابلها. تسدد القسيمة مدفوعات شهرية من أصل المبلغ الأساسي وسعر الفائدة.

للتوضيح ، تخيل أن المستثمر لديه مدير تسويق عقاري مكون من آلاف الرهون العقارية. تعتمد إمكانية ربحهم على ما إذا كان أصحاب الرهن العقاري يسددون قروضهم العقارية. إذا تخلف عدد قليل فقط من مالكي المنازل عن سداد قروضهم العقارية وسدد الباقون مدفوعات كما هو متوقع ، فإن المستثمر يسترد رأس مالهم بالإضافة إلى الفائدة. في المقابل ، إذا لم يتمكن الآلاف من الناس من سداد مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم ودخلوا في حبس الرهن ، فإن CMO يخسر المال ولا يمكنه الدفع للمستثمر.

المستثمرون في منظمات الإدارة الجماعية ، التي يشار إليها أحيانًا باسم قنوات الاستثمار في الرهن العقاري (REMICs) ، في الوصول إلى التدفقات النقدية للرهن العقاري دون الحاجة إلى إنشاء مجموعة من الرهون العقارية أو شرائها.

التزامات الرهن العقاري مقابل التزامات الديون المضمونة

مثل منظمات الإدارة الجماعية ، تتكون التزامات الديون المضمونة (CDOs) من مجموعة من القروض المجمعة معًا وبيعها كأداة استثمار. ومع ذلك ، في حين أن منظمات الإدارة الجماعية لا تحتوي إلا على الرهون العقارية ، فإن التزامات الدين المضمونة تحتوي على مجموعة من القروض مثل قروض السيارات ، وبطاقات الائتمان ، والقروض التجارية ، وحتى الرهون العقارية. بلغ كل من CDOs و CMOs ذروتها في عام 2007 قبل الأزمة المالية العالمية مباشرة ، وانخفضت قيمها بشكل حاد بعد ذلك الوقت. على سبيل المثال ، في ذروتها في عام 2007 ، بلغت قيمة سوق التزامات الدين المضمونة 1.3 تريليون دولار ، مقارنة بـ 850 مليون دولار في عام 2013.

تشمل المنظمات التي تشتري منظمات الإدارة الجماعية صناديق التحوط والبنوك وشركات التأمين والصناديق المشتركة.

التزامات الرهن العقاري المضمون والأزمة المالية العالمية

أصدرت شركة Salomon Brothers and First Boston لأول مرة في عام 1983 ، وكانت منظمات الإدارة الجماعية معقدة وتضم العديد من الرهون العقارية المختلفة. لأسباب عديدة ، كان من المرجح أن يركز المستثمرون على تدفقات الدخل التي تقدمها منظمات الإدارة الجماعية بدلاً من صحة الرهون العقارية الأساسية نفسها. ونتيجة لذلك ، اشترى العديد من المستثمرين منظمات الإدارة الجماعية المليئة بالرهون العقارية عالية المخاطر ، والرهون العقارية القابلة للتعديل ، والرهون العقارية التي يحتفظ بها المقترضون الذين لم يتم التحقق من دخلهم أثناء عملية تقديم الطلب ، وغيرها من الرهون العقارية المحفوفة بالمخاطر مع مخاطر عالية من التخلف عن السداد.

تم انتقاد استخدام منظمات الإدارة الجماعية باعتباره عاملاً من العوامل المؤثرة في الأزمة المالية 2007-2008. أدى ارتفاع أسعار المساكن إلى جعل الرهون العقارية تبدو وكأنها استثمارات مانعة للفشل ، مما أدى إلى حث المستثمرين على شراء منظمات الإدارة الجماعية وغيرها من شركات MBS ، لكن ظروف السوق والظروف الاقتصادية أدت إلى ارتفاع حالات حبس الرهن ومخاطر السداد التي لم تتنبأ بها النماذج المالية بدقة. أدت تداعيات الأزمة المالية العالمية إلى زيادة اللوائح التنظيمية للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. في الآونة الأخيرة ، في ديسمبر 2016 ، أدخلت لجنة الأوراق المالية والبورصات و FINRA لوائح جديدة تخفف من مخاطر هذه الأوراق المالية من خلال إنشاء متطلبات الهامش لمعاملات الوكالة المغطاة ، بما في ذلك التزامات الرهن العقاري المضمونة.

يسلط الضوء

• تشبه التزامات الدين المضمونة ، وهي مجموعة أوسع من التزامات الديون عبر أدوات مالية متعددة.

• لعبت منظمات الإدارة الجماعية دورًا بارزًا خلال الأزمة المالية لعام 2008 عندما تضخم حجمها.

• التزامات الرهن العقاري المضمونة هي سندات دين استثماري تتكون من رهون عقارية معبأة مرتبة حسب بيانات المخاطر الخاصة بها.