Обеспеченное ипотечное обязательство (CMO)
Что такое обеспеченное ипотечное обязательство?
Обеспеченное ипотечное обязательство (CMO) относится к типу ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, которые содержат пул ипотечных кредитов, объединенных вместе и продаваемых в качестве инвестиций. Организованные по срокам погашения и уровню риска, CMO получают денежные потоки, когда заемщики выплачивают ипотечные кредиты, которые выступают в качестве обеспечения по этим ценным бумагам. В свою очередь, ОКУ распределяют выплаты основного долга и процентов своим инвесторам на основе заранее определенных правил и соглашений.
Понимание обеспеченных ипотечных обязательств (CMO)
Обеспеченные ипотечные обязательства состоят из нескольких траншей или групп ипотечных кредитов, организованных по их профилям риска. Будучи сложными финансовыми инструментами, транши обычно имеют разные остатки основной суммы долга, процентные ставки, сроки погашения и вероятность невозврата. Обеспеченные ипотечные обязательства чувствительны к изменениям процентных ставок, а также к изменениям экономических условий, таких как ставки обращения взыскания, ставки рефинансирования и ставки, по которым продается недвижимость. Каждый транш имеет разную дату погашения и размер, и под него выпускаются облигации с ежемесячным купоном. Купон обеспечивает ежемесячные выплаты основного долга и процентной ставки.
Для иллюстрации представьте, что у инвестора есть CMO, состоящая из тысяч ипотечных кредитов. Их потенциал для получения прибыли основан на том, погашают ли держатели ипотечных кредитов свои ипотечные кредиты. Если только несколько домовладельцев не выплачивают свои ипотечные кредиты, а остальные вносят платежи в соответствии с ожиданиями, инвестор возмещает их основную сумму, а также проценты. Напротив, если тысячи людей не могут произвести платежи по ипотечным кредитам и лишаются права выкупа, СМО теряет деньги и не может заплатить инвестору.
Инвесторы в CMO, иногда называемые «каналами инвестиций в ипотеку недвижимости » (REMIC), хотят получить доступ к ипотечным денежным потокам без необходимости выдавать или покупать набор ипотечных кредитов.
Обеспеченные ипотечные обязательства и обеспеченные долговые обязательства
Как и CMO, обеспеченные долговые обязательства (CDO) состоят из группы кредитов, объединенных вместе и продаваемых в качестве инвестиционного инструмента. Однако, в то время как CMO содержат только ипотечные кредиты, CDO содержат ряд кредитов, таких как автокредиты, кредитные карты, коммерческие кредиты и даже ипотечные кредиты. И CDO, и CMO достигли пика в 2007 году, незадолго до мирового финансового кризиса, и после этого их стоимость резко упала. Например, на пике своего развития в 2007 году рынок CDO стоил 1,3 триллиона долларов по сравнению с 850 миллионами долларов в 2013 году.
Организации, покупающие CMO, включают хедж-фонды, банки, страховые компании и взаимные фонды.
Обеспеченные ипотечные обязательства и глобальный финансовый кризис
Впервые выпущенные Salomon Brothers и First Boston в 1983 году, CMO были сложными и включали множество различных ипотечных кредитов. По многим причинам инвесторы были более склонны сосредотачиваться на потоках доходов, предлагаемых CMO, а не на состоянии самих ипотечных кредитов. В результате многие инвесторы приобрели CMO, полные субстандартных ипотечных кредитов, ипотечных кредитов с регулируемой ставкой, ипотечных кредитов, принадлежащих заемщикам, чей доход не был подтвержден в процессе подачи заявки, и других рискованных ипотечных кредитов с высоким риском дефолта.
Использование ОКУ подвергалось критике как провоцирующий фактор финансового кризиса 2007–2008 годов. Рост цен на жилье сделал ипотечные кредиты похожими на безотказные инвестиции, побуждая инвесторов покупать CMO и другие MBS, но рыночные и экономические условия привели к росту случаев потери права выкупа и рисков платежей, которые финансовые модели не могли точно предсказать. Последствия мирового финансового кризиса привели к усилению регулирования ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Совсем недавно, в декабре 2016 года, SEC и FINRA ввели новые правила, которые снижают риск этих ценных бумаг, устанавливая маржинальные требования для покрываемых агентских операций, включая обеспеченные ипотечные обязательства.
Особенности
Они аналогичны обеспеченным долговым обязательствам, которые представляют собой более широкий набор долговых обязательств по нескольким финансовым инструментам.
Директора по маркетингу сыграли заметную роль во время финансового кризиса 2008 года, когда они раздулись в размерах.
Обеспеченные ипотечные обязательства представляют собой инвестиционные долговые ценные бумаги, состоящие из пакетных ипотечных кредитов, организованных в соответствии с их профилями риска.
