Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
Hvad er en forpligtelse til pant i pant?
En pantesikret realkreditforpligtelse (CMO) refererer til en type pantesikret sikkerhed, der indeholder en pulje af realkreditlån samlet og solgt som en investering. Organiseret efter løbetid og risikoniveau modtager CMO'er pengestrømme, efterhånden som låntagere tilbagebetaler de realkreditlån, der fungerer som sikkerhed for disse værdipapirer. Til gengæld distribuerer CMO'er hovedstol og rentebetalinger til deres investorer baseret på forudbestemte regler og aftaler.
Forståelse af Collateralized Mortgage Obligations (CMO)
Pantforpligtelser med sikkerhed består af flere trancher eller grupper af realkreditlån organiseret efter deres risikoprofil. Som komplekse finansielle instrumenter har trancher typisk forskellige hovedsaldi, rentesatser, udløbsdatoer og potentiale for misligholdelse af tilbagebetaling. Pantelånsforpligtelser med sikkerhed er følsomme over for renteændringer såvel som over for ændringer i økonomiske forhold, såsom tvangsauktionssatser, refinansieringsrenter og de satser, hvormed ejendomme sælges. Hver tranche har en forskellig udløbsdato og størrelse, og der udstedes obligationer med månedlige kuponer. Kuponen betaler månedlige hovedstol og rente.
For at illustrere, forestil dig, at en investor har en CMO, der består af tusindvis af realkreditlån. Deres potentiale for fortjeneste er baseret på, om realkredithaverne tilbagebetaler deres realkreditlån. Hvis kun nogle få boligejere misligholder deres realkreditlån, og resten betaler som forventet, får investoren deres hovedstol og renter tilbage. I modsætning hertil, hvis tusindvis af mennesker ikke kan betale deres realkreditlån og gå på tvangsauktion, taber CMO penge og kan ikke betale investoren.
Investorer i CMO'er, nogle gange omtalt som Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMIC'er), ønsker at få adgang til realkreditlåns pengestrømme uden at skulle oprette eller købe et sæt realkreditlån.
Collateralized Mortgage Obligations vs Collateralized Debt Obligations
Ligesom CMO'er består collateralized debt obligations (CDO'er) af en gruppe lån, der er bundtet sammen og solgt som et investeringsinstrument. Men hvor CMO'er kun indeholder realkreditlån, indeholder CDO'er en række lån såsom billån, kreditkort, kommercielle lån og endda realkreditlån. Både CDO'er og CMO'er toppede i 2007 lige før den globale finanskrise, og deres værdier faldt kraftigt efter det tidspunkt. For eksempel var CDO-markedet på sit højeste i 2007 værd 1,3 billioner USD sammenlignet med 850 millioner USD i 2013.
Organisationer, der køber CMO'er, omfatter hedgefonde, banker, forsikringsselskaber og investeringsforeninger.
Collateralized Mortgage Obligations og den globale finanskrise
Først udstedt af Salomon Brothers og First Boston i 1983, var CMO'er komplekse og involverede mange forskellige realkreditlån. Af mange grunde var investorerne mere tilbøjelige til at fokusere på indkomststrømmene, der tilbydes af CMO'er, snarere end sundheden for de underliggende realkreditlån selv. Som følge heraf købte mange investorer CMO'er fulde af subprime-lån, realkreditlån med variabel rente, realkreditlån hos låntagere, hvis indkomst ikke blev verificeret under ansøgningsprocessen, og andre risikable realkreditlån med høj risiko for misligholdelse.
Brugen af CMO'er er blevet kritiseret som en udløsende faktor i finanskrisen 2007-2008. Stigende boligpriser fik realkreditlån til at ligne fejlsikre investeringer, hvilket lokkede investorer til at købe CMO'er og andre MBS'er, men markedsforhold og økonomiske forhold førte til en stigning i tvangsauktioner og betalingsrisici, som finansielle modeller ikke præcist forudsagde. Efterdønningerne af den globale finanskrise resulterede i øget regulering af realkreditsikrede værdipapirer. Senest, i december 2016, indførte SEC og FINRA nye regler, der mindsker risikoen for disse værdipapirer ved at skabe marginkrav for dækkede agenturtransaktioner, herunder pantesikrede realkreditforpligtelser.
Højdepunkter
De ligner sikkerhedsstillede gældsforpligtelser, som er en bredere samling af gældsforpligtelser på tværs af flere finansielle instrumenter.
CMO'er spillede en fremtrædende rolle under finanskrisen i 2008, da de voksede i størrelse.
Sikkerhedsstillede realkreditforpligtelser er investeringsgældsbeviser, der består af pakkede realkreditlån organiseret efter deres risikoprofil.
