Conduit d'investissement hypothécaire immobilier (REMIC)
Qu'est-ce qu'un conduit d'investissement hypothécaire immobilier (REMIC) ?
Le terme «conduit d'investissement hypothécaire immobilier» (REMIC) fait référence à un véhicule à usage spécial (SPV) ou à un instrument de dette qui regroupe des prêts hypothécaires et émet des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS).
Comprendre les conduits d'investissement immobilier hypothécaire (REMIC)
Les REMIC sont des investissements complexes qui génèrent des revenus pour les émetteurs et les investisseurs. Les pools de prêts hypothécaires sont généralement divisés en tranches,. reconditionnés et commercialisés auprès des investisseurs sous forme de titres individuels. Les REMIC peuvent prendre plusieurs formes différentes et sont généralement considérés comme des entités intermédiaires. A ce titre, ils sont exonérés d'impôt direct.
immobilier (REMIC) ont été autorisés pour la première fois par la promulgation de la loi de réforme fiscale de 1986. Ils détiennent des prêts hypothécaires commerciaux et résidentiels en fiducie et émettent des intérêts dans ces prêts hypothécaires titrisés aux investisseurs. Ils sont considérés comme une option sûre pour les investisseurs qui ont une aversion au risque.
Les REMIC regroupent des hypothèques individuelles en pools en fonction du risque et de l'échéance, tout comme les obligations hypothécaires garanties (CMO). Ils sont divisés en obligations ou autres titres qui sont ensuite vendus aux investisseurs. Ces titres sont négociés sur le marché hypothécaire secondaire.
Fannie Mae et Freddie Mac figurent parmi les émetteurs les plus importants de l'industrie en matière de conduits d'investissement hypothécaire immobilier. Ces entreprises sont soutenues par le gouvernement fédéral. Bien qu'ils n'émettent pas de prêts hypothécaires, ils garantissent des prêts immobiliers émis par d'autres prêteurs sur le marché secondaire. Les autres émetteurs du REMIC comprennent les prêteurs hypothécaires et les compagnies d'assurance, ainsi que les institutions d'épargne.
Fannie Mae et Freddie Mac sont parmi les émetteurs les plus importants de REMIC.
Les REMIC peuvent être organisés en partenariats, fiducies,. sociétés ou associations et sont des entités exonérées d'impôt au niveau fédéral. Toutefois, les investisseurs qui détiennent ces titres sont toujours assujettis à l'impôt sur le revenu des particuliers. Les lois fiscales empêchaient les REMIC d'apporter des modifications à leurs prêts hypothécaires. Ainsi, l'entité pourrait perdre son statut d'exonération fiscale si un prêt de son pool est échangé contre un autre prêt. En effet, la réglementation fédérale exige que les prêts d'un pool donné soient constants. En d'autres termes, les prêts ne peuvent pas être modifiés de manière significative ou échangés contre des prêts différents avec de nouvelles conditions.
Modifications apportées aux REMIC
Plusieurs changements ont été proposés ou apportés pour protéger la structure et le statut d'exonération fiscale des REMIC.
Le Congrès a introduit en 2009 la loi sur l'amélioration des conduites d'investissement hypothécaire dans l'immobilier pour assouplir les restrictions sur les prêts immobiliers commerciaux titrisés par les REMIC. Les propriétaires de propriétés en difficulté avec des prêts commerciaux n'ont pas été en mesure d'apporter des modifications à leurs actifs car leurs plans modifieraient la valeur de la garantie qui garantissait le prêt.
La loi proposée permettrait aux propriétaires fonciers ayant des prêts commerciaux titrisés par les REMIC d'apporter des améliorations et des améliorations qui rendraient leurs propriétés plus attrayantes sur le marché. La législation comprenait une déclaration selon laquelle les modifications de propriété en vertu de ces conditions ne seraient pas considérées comme des transactions interdites, comme indiqué par l' Internal Revenue Service (IRS).
L'intérêt dans le REMIC continuerait d'être traité comme un intérêt régulier et le produit généré par les modifications apportées à la propriété serait traité de la même manière que s'il avait été reçu par le biais d'hypothèques qualifiées.
La loi a été renvoyée au Comité des banques, du logement et des affaires urbaines, mais n'a pas bougé plus loin.
Le gouvernement fédéral a fourni un certain soulagement aux personnes ayant des prêts commerciaux et résidentiels souffrant de difficultés en raison de la pandémie de COVID-19. Les propriétaires incapables d'effectuer des paiements ont obtenu une abstention, d'abord en vertu de la loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act), qui a été signée par l'ancien président Donald Trump en 2020, puis à nouveau lorsque l'administration Biden a prolongé les dispositions.
Étant donné que l'allègement modifierait en fin de compte la structure de ces prêts, il aurait également un effet sur la façon dont les REMIC sont structurés. L'IRS a assuré que ces investissements et leurs émetteurs resteront à l'abri de toute incidence fiscale si les emprunteurs profitaient de ces mesures d'urgence.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
L'industrie considère généralement les REMIC comme des CMOS, qui sont une série de prêts hypothécaires regroupés et vendus aux investisseurs en tant qu'investissements. Mais il y a quelques distinctions entre les deux.
Les CMO existent au sein des REMIC, bien que les CMO soient des entités juridiques distinctes à des fins fiscales et juridiques. Un REMIC, en revanche, est exonéré d'impôt fédéral. Mais ce n'est que sur le revenu que les investisseurs perçoivent des hypothèques sous-jacentes au niveau de l'entreprise. Tout revenu généré et versé aux investisseurs est imposable, en utilisant le formulaire 1066 lors du dépôt d'un REMIC.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs Real Estate Investment Trust (REIT)
Les REMIC et les fiducies de placement immobilier (FPI) investissent dans l'immobilier sous une forme ou une autre, mais alors que les REMIC regroupent les prêts hypothécaires et les vendent en tant qu'investissements aux investisseurs, les FPI sont un tout autre jeu de balle.
Les FPI sont des sociétés qui possèdent et exploitent un portefeuille de propriétés génératrices de revenus, telles que des bureaux et des commerces de détail, des copropriétés et des propriétés à usage mixte. Les investisseurs peuvent acheter des actions de FPI qui sont négociées en bourse, tout comme les actions. Les entreprises louent ou louent leurs propriétés et ce revenu est ensuite versé aux investisseurs sous forme de dividendes.
Cependant, tout comme les REMIC, les FPI ne sont pas imposés. Mais les investisseurs doivent déclarer tout revenu provenant de ces investissements sur leurs déclarations de revenus annuelles,. ce qui signifie qu'ils sont imposés à leur propre taux d'imposition.
Points forts
Les REMIC ont été autorisés pour la première fois par la promulgation de la Tax Reform Act de 1986.
Un conduit de placement hypothécaire immobilier (REMIC) est un véhicule à usage spécial qui est utilisé pour regrouper les prêts hypothécaires et émettre des titres adossés à des créances hypothécaires.
Un conduit d'investissement hypothécaire immobilier peut être organisé comme une société de personnes, une fiducie, une société ou une association et est exonéré d'impôts fédéraux.
