Teminatlı İpotek Yükümlülüğü (CMO)
Teminatlı İpotek Yükümlülüğü Nedir?
Teminatlı ipotek yükümlülüğü (CMO), bir araya getirilmiş ve bir yatırım olarak satılan bir ipotek havuzunu içeren bir tür ipoteğe dayalı menkul kıymeti ifade eder. Vade ve risk düzeyine göre düzenlenen CMO'lar, borçlular bu menkul kıymetler üzerinde teminat görevi gören ipotekleri geri ödedikçe nakit akışları alırlar. Buna karşılık, CMO'lar, anapara ve faiz ödemelerini yatırımcılarına önceden belirlenmiş kurallar ve anlaşmalar temelinde dağıtır.
Teminatlı İpotek Yükümlülüklerini Anlama (CMO)
Teminatlı ipotek yükümlülükleri, risk profillerine göre düzenlenen birkaç dilimden veya ipotek gruplarından oluşur. Karmaşık finansal araçlar olarak, dilimler tipik olarak farklı anapara bakiyelerine, faiz oranlarına, vade tarihlerine ve geri ödeme temerrüt potansiyeline sahiptir. Teminatlı ipotek yükümlülükleri, faiz oranı değişikliklerinin yanı sıra haciz oranları, yeniden finansman oranları ve mülklerin satıldığı oranlar gibi ekonomik koşullardaki değişikliklere karşı hassastır. Her dilimin vadesi ve büyüklüğü farklı olup, karşılığında aylık kuponlu bonolar çıkarılmaktadır. Kupon, aylık anapara ve faiz ödemeleri yapar.
Örnek vermek gerekirse, bir yatırımcının binlerce ipotekten oluşan bir CMO'su olduğunu hayal edin. Kâr potansiyelleri, ipotek sahiplerinin ipoteklerini geri ödeyip ödememelerine bağlıdır. Sadece birkaç ev sahibi ipoteklerinde temerrüde düşerse ve geri kalanı beklendiği gibi ödeme yaparsa, yatırımcı anaparasını ve faizini geri alır. Buna karşılık binlerce kişi ipotek ödemelerini yapamaz ve haciz yoluna giderse, CMO para kaybeder ve yatırımcıya ödeme yapamaz.
Bazen Gayrimenkul İpoteği Yatırım Kanalları (REMIC'ler) olarak adlandırılan CMO'lardaki yatırımcılar, bir dizi ipotek oluşturmak veya satın almak zorunda kalmadan ipotek nakit akışlarına erişim elde etmek isterler.
Teminatlı İpotek Yükümlülükleri ve Teminatlı Borç Yükümlülükleri
CMO'lar gibi, teminatlandırılmış borç yükümlülükleri (CDO'lar), bir araya getirilen ve bir yatırım aracı olarak satılan bir grup krediden oluşur. Bununla birlikte, CMO'lar yalnızca ipotek içerirken, CDO'lar araba kredileri, kredi kartları, ticari krediler ve hatta ipotekler gibi bir dizi kredi içerir. Hem CDO'lar hem de CMO'lar 2007'de küresel mali krizden hemen önce zirve yaptı ve değerleri o zamandan sonra keskin bir şekilde düştü. Örneğin, 2007'deki zirvesinde, CDO pazarı 2013'teki 850 milyon dolara kıyasla 1,3 trilyon dolar değerindeydi.
CMO satın alan kuruluşlar arasında hedge fonlar, bankalar, sigorta şirketleri ve yatırım fonları bulunur.
Teminatlı Mortgage Yükümlülükleri ve Küresel Mali Kriz
İlk olarak 1983'te Salomon Brothers ve First Boston tarafından çıkarılan CMO'lar karmaşıktı ve birçok farklı ipotek içeriyordu. Birçok nedenden dolayı, yatırımcıların, altta yatan ipoteklerin sağlığından ziyade CMO'lar tarafından sunulan gelir akışlarına odaklanması daha olasıydı. Sonuç olarak, birçok yatırımcı yüksek faizli ipotekler, ayarlanabilir oranlı ipotekler, başvuru sürecinde geliri doğrulanmayan borçluların elindeki ipotekler ve yüksek temerrüt riski olan diğer riskli ipoteklerle dolu CMO'ları satın aldı.
CMO'ların kullanımı, 2007-2008 mali krizinde hızlandırıcı bir faktör olarak eleştirilmiştir. Yükselen konut fiyatları, ipotekleri başarısız yatırımlar gibi göstererek yatırımcıları CMO'ları ve diğer MBS'leri satın almaya ikna etti, ancak piyasa ve ekonomik koşullar, finansal modellerin doğru bir şekilde tahmin etmediği hacizlerde ve ödeme risklerinde bir artışa yol açtı. Küresel mali krizin ardından, ipoteğe dayalı menkul kıymetler için düzenlemelerin artmasıyla sonuçlandı. En son, Aralık 2016'da, SEC ve FINRA,. teminatlı ipotek yükümlülükleri de dahil olmak üzere, kapsanan acente işlemleri için marj gereksinimleri oluşturarak bu menkul kıymetlerin riskini azaltan yeni düzenlemeler getirdi.
Öne Çıkanlar
Birden fazla finansal araç arasında daha geniş bir borç yükümlülükleri koleksiyonu olan teminatlandırılmış borç yükümlülüklerine benzerler.
CMO'lar, 2008 mali krizi sırasında büyüklükleri arttıkça önemli bir rol oynadılar.
Teminatlı ipotek yükümlülükleri, risk profillerine göre düzenlenen paket ipoteklerden oluşan yatırım borçlanma senetleridir.
