Collateralized Mortgage Obligation (CMO)

Vad är en säkerhet för hypotekslån?

En säkerställd hypoteksförpliktelse (CMO) avser en typ av inteckningsskyddat värdepapper som innehåller en pool av inteckningar som paketeras och säljs som en investering. Organiserade efter löptid och risknivå, får CMOs kassaflöden när låntagare betalar tillbaka de bolån som fungerar som säkerhet för dessa värdepapper. CMO:er delar i sin tur ut kapitalbelopp och räntebetalningar till sina investerare baserat på förutbestämda regler och avtal.

Förstå Collateralized Mortgage Obligations (CMO)

Säkerställda hypotekslån består av flera trancher, eller grupper av bolån, organiserade efter deras riskprofiler. Som komplexa finansiella instrument har trancher vanligtvis olika kapitalsaldon, räntor, förfallodagar och potential för uteblivna återbetalningar. Bolåneförbindelser med säkerheter är känsliga för ränteförändringar såväl som för förändringar i ekonomiska förhållanden, såsom utmätningsräntor, refinansieringsräntor och de takter som fastigheter säljs till. Varje tranch har olika förfallodatum och storlek och obligationer med månatliga kuponger emitteras mot den. Kupongen gör månatliga kapital- och räntebetalningar.

För att illustrera, föreställ dig att en investerare har en CMO som består av tusentals bolån. Deras vinstpotential baseras på om bolånehavarna betalar tillbaka sina bolån. Om bara ett fåtal husägare inte betalar sina bolån och resten gör betalningar som förväntat, får investeraren tillbaka sin kapital och ränta. Om tusentals människor däremot inte kan betala sina bolån och gå in i utmätning, förlorar CMO pengar och kan inte betala investeraren.

Investerare i CMOs, ibland kallade Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs), vill få tillgång till kassaflöden för hypotekslån utan att behöva skapa eller köpa en uppsättning inteckningar.

Collateralized Mortgage Obligations vs Collateralized Debt Obligations

Liksom CMOs består collateralized debt obligations (CDOs) av en grupp lån som buntas ihop och säljs som ett investeringsinstrument. Men medan CMO endast innehåller inteckningar, innehåller CDO:er en rad lån som billån, kreditkort, kommersiella lån och till och med bolån. Både CDO och CMO nådde sin topp 2007 strax före den globala finanskrisen, och deras värden sjönk kraftigt efter den tiden. Till exempel, på sin topp 2007 var CDO-marknaden värd 1,3 biljoner dollar, jämfört med 850 miljoner dollar 2013.

Organisationer som köper CMO är hedgefonder, banker, försäkringsbolag och fonder.

Collateralized Mortgage Obligations och den globala finanskrisen

Först utgiven av Salomon Brothers och First Boston 1983, CMOs var komplexa och involverade många olika inteckningar. Av många anledningar var det mer sannolikt att investerare fokuserade på inkomstströmmarna som erbjuds av CMOs snarare än hälsan hos de underliggande bolånen själva. Som ett resultat köpte många investerare CMOs fulla av subprime-inteckningar, hypotekslån med justerbar ränta, bolån som innehas av låntagare vars inkomster inte verifierades under ansökningsprocessen och andra riskabla bolån med höga risker för fallissemang.

Användningen av gemensamma organisationer av marknaden har kritiserats som en påskyndande faktor i finanskrisen 2007–2008. Stigande bostadspriser fick bolån att se ut som misslyckade investeringar, vilket lockade investerare att köpa CMO och andra MBS, men marknadsförhållanden och ekonomiska förhållanden ledde till en ökning av utmätningar och betalningsrisker som finansiella modeller inte exakt förutspådde. Efterdyningarna av den globala finanskrisen resulterade i ökade regleringar för inteckningssäkrade värdepapper. Senast, i december 2016, introducerade SEC och FINRA nya regler som minskar risken för dessa värdepapper genom att skapa marginalkrav för täckta byråtransaktioner, inklusive pantsatta hypoteksförpliktelser.

Höjdpunkter

• De liknar skuldförbindelser med säkerheter, som är en bredare samling av skuldförbindelser över flera finansiella instrument.

– CMOs spelade en framträdande roll under finanskrisen 2008 när de ökade i storlek.

• Säkerställda hypotekslån är investeringsskuldpapper som består av paketerade bolån organiserade enligt deras riskprofil.