Titres à marge nette d'intérêt (NIMS)

Que signifient les titres à marge nette d'intérêt ?

Un titre de marge d'intérêt net (NIMS) est un titre immobilier qui permet aux détenteurs de recevoir des flux de trésorerie excédentaires provenant de pools de prêts hypothécaires titrisés. Dans une transaction NIMS typique, les flux de trésorerie excédentaires du pool de prêts hypothécaires titrisés sont transférés dans un compte en fiducie. Les investisseurs dans NIMS reçoivent par la suite des paiements d'intérêts de ce compte en fiducie.

Comprendre les titres à marge nette d'intérêt (NIMS)

titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) de deuxième classe . Ces MBS sont des titres adossés à des actifs qui regroupent des hypothèques dans un produit que les investisseurs peuvent acheter. Les NIMS existent parce que de nombreux pools de prêts hypothécaires titrisés contiennent des prêts hypothécaires à risque avec des taux d'intérêt plus élevés que les taux généralement offerts aux investisseurs en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Plus l'écart entre ces taux d'intérêt est important, plus le cash-flow excédentaire généré par le MBS est élevé, et donc plus la valeur du NIMS sera élevée.

Une partie des fonds excédentaires ira aux créanciers principaux en paiement des pertes et des frais généraux, et le solde ira aux investisseurs. En outre, il est courant pour les investisseurs NIMS de recevoir des créances de premier rang sur les reçus de toute pénalité pour remboursement anticipé prélevée sur les hypothèques sous-jacentes.

S'il y a une augmentation significative du taux de défaut des prêts hypothécaires détenus dans les MBS, il y aura une diminution subséquente des flux de trésorerie excédentaires. La réduction des flux de trésorerie entraînera une baisse rapide de la rentabilité de la valeur d'un titre à marge nette d'intérêt (NIMS).

Les titres NIMS sont le plus souvent achetés par le biais d'opérations de placement privé ou par des investisseurs spécialisés dans les prêts hypothécaires. Dans de nombreux cas, l'entreprise qui a émis les prêts hypothécaires et émis le MBS est la même entreprise qui investira dans le NIMS. Les émetteurs de titres adossés à des créances hypothécaires sont donc fréquemment trouvés en train de titriser leur intérêt résiduel.

L'histoire des titres à marge nette d'intérêt

Le NIMS est devenu disponible pour la première fois sur le marché libre au milieu des années 1990. Initialement, les titres se sont mal comportés, payant à un rythme plus lent que prévu. Cette mauvaise performance est principalement attribuable à des opérations mal structurées. Les transactions ultérieures ont bénéficié d'importantes mises à niveau structurelles des titres .

En tant que type de titre adossé à des créances hypothécaires, le NIMS a joué un rôle dans la crise hypothécaire de 2007-2009. La complexité inhérente à la titrisation des prêts hypothécaires a conduit de nombreux investisseurs à minimiser le risque. Une fois que le marché du logement a commencé à décliner, la valeur des NIMS et des autres titres adossés à des créances hypothécaires a fortement chuté. À mesure que les pertes liées aux prêts hypothécaires se sont accumulées et sont devenues plus importantes, de nombreux produits hypothécaires titrisés ont commencé à perdre de la liquidité. L'effet net de la baisse soudaine du NIMS et d'autres titres adossés à des créances hypothécaires a été de contribuer à la peur des investisseurs, ce qui a finalement conduit à une crise financière plus générale.