Marża odsetkowa netto (NIMS)

Co oznaczają papiery wartościowe marży odsetkowej netto?

Zabezpieczenie marży odsetkowej netto (NIMS) to zabezpieczenie na rynku nieruchomości, które umożliwia posiadaczom otrzymywanie nadwyżki przepływów pieniężnych z puli sekurytyzowanych kredytów hipotecznych. W typowej transakcji NIMS nadwyżka przepływów pieniężnych z puli sekurytyzowanych kredytów hipotecznych jest przekazywana na rachunek powierniczy. Inwestorzy w NIMS otrzymują następnie wypłaty odsetek z tego rachunku powierniczego.

Zrozumienie zabezpieczenia marży odsetkowej netto (NIMS)

Papiery wartościowe z marżą odsetkową netto są wyspecjalizowanym rodzajem papierów wartościowych drugiej kategorii zabezpieczonych hipoteką (MBS). Te MBS są papierami wartościowymi zabezpieczonymi aktywami, które łączą kredyty hipoteczne z produktem, który inwestorzy mogą kupić. NIMS istnieje, ponieważ liczne pule sekurytyzowanych kredytów hipotecznych zawierają kredyty hipoteczne typu subprime o wyższym oprocentowaniu niż oprocentowanie zwykle oferowane inwestorom w zakresie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS). Im bardziej znacząca jest różnica w tych stopach procentowych, tym wyższa nadwyżka przepływów pieniężnych generowanych przez MBS, a tym samym wyższa wartość NIMS.

Część nadwyżek środków trafi do wierzycieli uprzywilejowanych jako zapłata za straty i koszty ogólne, a saldo trafi do inwestorów. Ponadto powszechną praktyką inwestorów NIMS jest otrzymywanie roszczeń uprzywilejowanych po otrzymaniu wszelkich kar z tytułu przedpłaty nałożonych na bazowe kredyty hipoteczne.

W przypadku znacznego wzrostu wskaźnika niespłacalności kredytów hipotecznych utrzymywanych w MBS nastąpi dalszy spadek nadwyżki przepływów pieniężnych. Zmniejszenie przepływów pieniężnych spowoduje szybki spadek rentowności wartości zabezpieczenia marży odsetkowej netto (NIMS).

Papiery wartościowe NIMS są najczęściej kupowane w ramach transakcji private placement lub przez inwestorów specjalizujących się w kredytach hipotecznych. W wielu przypadkach firma, która udzieliła kredytów hipotecznych i wydała MBS, jest tą samą firmą, która zainwestuje w NIMS. W związku z tym emitenci papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką często sekurytyzują swoje udziały rezydualne.

Historia papierów wartościowych z marżą odsetkową netto

NIMS po raz pierwszy pojawił się na wolnym rynku w połowie lat 90-tych. Początkowo papiery wartościowe radziły sobie słabo, płacąc wolniej niż przewidywano. Te słabe wyniki można przypisać głównie słabo skonstruowanym umowom. Kolejne transakcje korzystały ze znaczących ulepszeń strukturalnych w papierach wartościowych .

Jako rodzaj zabezpieczenia hipotecznego, NIMS odegrał rolę w kryzysie hipotecznym w latach 2007-2009. Złożoność jest nieodłączną cechą sekurytyzacji kredytów hipotecznych, którą wielu inwestorów prowadzi w celu bagatelizowania ryzyka. Gdy rynek mieszkaniowy zaczął spadać, wartość NIMS i innych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką gwałtownie spadła. W miarę narastania strat związanych z kredytami hipotecznymi i ich wzrostu, wiele sekurytyzowanych produktów hipotecznych zaczęło tracić płynność. Efektem netto nagłego spadku wartości NIMS i innych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką było zwiększenie strachu inwestorów, co ostatecznie doprowadziło do bardziej ogólnego kryzysu finansowego.