净息差证券 (NIMS)

净息差证券是什么意思？

净息差证券 (NIMS) 是一种房地产证券，允许持有人从证券化抵押贷款池中获得超额现金流。在典型的 NIMS 交易中，来自证券化抵押贷款池的多余现金流转入信托账户。 NIMS 的投资者随后会从该信托账户中获得利息。

了解净息差证券 (NIMS)

净息差证券是一种特殊的二级抵押贷款支持证券（MBS）。这些 MBS 是资产支持证券，将抵押贷款打包成投资者可以购买的产品。 NIMS 的存在是因为许多证券化抵押贷款池包含的次级抵押贷款利率高于通常提供给抵押贷款支持证券 (MBS) 投资者的利率。这些利率的差异越显着，MBS产生的超额现金流就越高，因此，NIMS的价值就越高。

一些多余的资金将流向高级债权人以支付损失和间接费用，其余资金将流向投资者。此外，NIMS 投资者通常会在收到对基础抵押贷款征收的任何提前还款罚金时收到优先债权。

如果MBS 中持有的抵押贷款的违约率显着增加，则超额现金流随后将减少。现金流的减少将导致净息差证券（NIMS）价值的盈利能力迅速下降。

NIMS 证券最常通过私募交易或专门从事抵押贷款的投资者购买。在许多情况下，发起抵押贷款和发行 MBS 的公司与投资 NIMS 的公司是同一家公司。因此，经常发现抵押贷款支持的证券发行人将其剩余权益证券化。

净息差证券的历史

NIMS 于 1990 年代中期首次在公开市场上销售。最初，这些证券表现不佳，支付速度低于预期。这种糟糕的表现主要是由于交易结构不佳。随后的交易受益于证券的重大结构升级。

作为一种抵押担保证券，NIMS在2007-2009年的抵押贷款危机中发挥了作用。抵押贷款证券化固有的复杂性导致许多投资者淡化风险。一旦房地产市场开始下跌，NIMS 和其他抵押贷款支持证券的价值就会急剧下跌。随着与抵押贷款相关的损失不断增加并变得更加严重，许多证券化抵押贷款产品开始失去流动性。 NIMS 和其他抵押贷款支持证券突然下跌的净效应是加剧了投资者的恐惧，最终导致了更普遍的金融危机。