Titoli a margine di interesse netto (NIMS)

Cosa significa titoli con margine di interesse netto?

Un titolo con margine di interesse netto (NIMS) è un titolo immobiliare che consente ai titolari di ricevere flussi di cassa in eccesso da pool di mutui ipotecari cartolarizzati. In una tipica transazione NIMS, il flusso di cassa in eccesso dal pool di mutui ipotecari cartolarizzati viene trasferito in un conto fiduciario. Gli investitori in NIMS ricevono successivamente pagamenti di interessi da questo conto fiduciario.

Comprensione dei titoli a margine di interesse netto (NIMS)

titoli garantiti da ipoteca di seconda classe (MBS). Questi MBS sono titoli garantiti da attività che impacchettano i mutui in un prodotto che gli investitori possono acquistare. I NIMS esistono perché numerosi pool di mutui cartolarizzati contengono mutui subprime con tassi di interesse più elevati rispetto ai tassi tipicamente offerti agli investitori in titoli garantiti da ipoteca (MBS). Più significativa è la differenza di questi tassi di interesse, maggiore è il flusso di cassa in eccesso generato dall'MBS e, quindi, maggiore sarà il valore del NIMS.

Alcuni dei fondi in eccesso andranno ai creditori senior in pagamento di perdite e spese generali e il resto andrà agli investitori. Inoltre, è prassi comune per gli investitori NIMS ricevere crediti senior sulle ricevute di eventuali penali di pagamento anticipato applicate sui mutui sottostanti.

In caso di aumento significativo del tasso di default dei mutui detenuti negli MBS, si verificherà una successiva diminuzione dei flussi di cassa in eccesso. La riduzione del flusso di cassa porterà a un rapido calo della redditività del valore di un titolo con margine di interesse netto (NIMS).

I titoli NIMS vengono spesso acquistati tramite operazioni di collocamento privato o da investitori specializzati in mutui. In molti casi, l'azienda che ha originato i mutui ipotecari e ha emesso gli MBS è la stessa azienda che investirà nei NIMS. Pertanto, gli emittenti di titoli garantiti da ipoteca si trovano spesso a cartolarizzare i loro interessi residui.

La storia dei titoli con margine di interesse netto

I NIMS sono diventati disponibili per la prima volta sul mercato aperto a metà degli anni '90. Inizialmente, i titoli hanno avuto una performance negativa, pagando a un tasso più lento di quanto previsto. Questa performance scadente è stata principalmente attribuibile a operazioni mal strutturate. Le successive operazioni hanno beneficiato di significativi miglioramenti strutturali dei titoli .

Come una sorta di titolo garantito da ipoteca, NIMS ha avuto un ruolo nella crisi dei mutui del 2007-2009. La complessità insita nella cartolarizzazione dei mutui ha portato molti investitori a minimizzare il rischio. Una volta che il mercato immobiliare ha iniziato a diminuire, il valore di NIMS e di altri titoli garantiti da ipoteca è diminuito drasticamente. Man mano che le perdite legate ai mutui si accumulavano e diventavano più significative, molti prodotti ipotecari cartolarizzati hanno iniziato a perdere liquidità. L'effetto netto dell'improvviso calo dei NIMS e di altri titoli garantiti da ipoteca è stato quello di contribuire alla paura degli investitori, che alla fine ha portato a una crisi finanziaria più generale.