Títulos de Margem de Juros Líquidos (NIMS)
O que significa títulos de margem financeira líquida?
Um título de margem de juros líquida (NIMS) é um título imobiliário que permite que os detentores recebam fluxos de caixa excedentes de pools de empréstimos hipotecários securitizados. Em uma transação típica do NIMS, o excesso de fluxo de caixa do pool de empréstimos hipotecários securitizados é transferido para uma conta fiduciária. Os investidores em NIMS posteriormente recebem pagamentos de juros desta conta fiduciária.
Entendendo os Títulos de Margem de Juros Líquidos (NIMS)
Os títulos com margem de juros líquida são um tipo especializado de títulos garantidos por hipotecas de segunda classe (MBS). Esses MBSs são títulos lastreados em ativos que empacotam hipotecas em um produto que os investidores podem comprar. O NIMS existe porque vários pools de hipotecas securitizadas contêm hipotecas subprime com taxas de juros mais altas do que as taxas normalmente oferecidas aos investidores em títulos garantidos por hipotecas (MBS). Quanto mais significativa for a diferença dessas taxas de juros, maior será o excesso de fluxo de caixa gerado pelo MBS e, portanto, maior será o valor do NIMS.
Alguns dos fundos excedentes irão para os credores seniores em pagamento por perdas e despesas gerais, e o saldo irá para os investidores. Além disso, é prática comum que os investidores do NIMS recebam reivindicações seniores sobre os recebimentos de quaisquer penalidades de pré-pagamento cobradas sobre as hipotecas subjacentes.
Se houver um aumento significativo na taxa de inadimplência das hipotecas mantidas no MBS, haverá uma diminuição subsequente nos fluxos de caixa excedentes. A redução no fluxo de caixa levará a um rápido declínio na rentabilidade do valor de um título de margem de juros líquida (NIMS).
Os títulos NIMS são mais frequentemente adquiridos por meio de transações de colocação privada ou por investidores especializados em hipotecas. Em muitos casos, a empresa que originou os empréstimos hipotecários e emitiu o MBS é a mesma que investirá no NIMS. Os emissores de títulos lastreados em hipotecas são, portanto, freqüentemente encontrados securitizando seus interesses residuais.
A História dos Títulos de Margem de Juros Líquidos
O NIMS tornou-se disponível no mercado aberto em meados da década de 1990. Inicialmente, os títulos tiveram um desempenho ruim, pagando a uma taxa mais lenta do que o previsto. Este fraco desempenho foi atribuído principalmente a negócios mal estruturados. As transações subsequentes se beneficiaram de melhorias estruturais significativas nos títulos .
Como uma espécie de garantia hipotecária, o NIMS teve um papel na crise das hipotecas de 2007-2009. A complexidade é inerente à securitização de hipotecas liderada por muitos investidores para minimizar o risco. Uma vez que o mercado imobiliário começou a declinar, o valor do NIMS e de outros títulos lastreados em hipotecas caiu drasticamente. À medida que as perdas relacionadas a hipotecas se acumulavam e se tornavam mais significativas, muitos produtos hipotecários securitizados começaram a perder liquidez. O efeito líquido do súbito declínio no NIMS e outros títulos lastreados em hipotecas foi contribuir para o medo dos investidores, o que acabou levando a uma crise financeira mais geral.
