Valores de margen de interés neto (NIMS)

¿Qué significan los valores de margen de interés neto?

Un valor de margen de interés neto (NIMS, por sus siglas en inglés) es un valor de bienes raíces que permite a los tenedores recibir flujos de efectivo excedentes de grupos de préstamos hipotecarios titulizados. En una transacción NIMS típica, el exceso de flujo de caja del conjunto de préstamos hipotecarios titulizados se transfiere a una cuenta fiduciaria. Los inversionistas en NIMS posteriormente reciben pagos de intereses de esta cuenta fiduciaria.

Comprender los valores de margen de interés neto (NIMS)

valores respaldados por hipotecas (MBS) de segunda clase . Estos MBS son valores respaldados por activos que empaquetan hipotecas en un producto que los inversores pueden comprar. Los NIMS existen porque numerosos grupos de hipotecas titulizadas contienen hipotecas de alto riesgo con tasas de interés más altas que las tasas que normalmente se ofrecen a los inversionistas de valores respaldados por hipotecas (MBS). Cuanto más significativa sea la diferencia en estas tasas de interés, mayor será el exceso de flujo de efectivo generado por el MBS y, por lo tanto, mayor será el valor del NIMS.

Algunos de los fondos en exceso se destinarán a los acreedores principales en pago de pérdidas y gastos generales, y el saldo se destinará a los inversores. Además, es una práctica común que los inversionistas de NIMS reciban reclamos principales sobre los recibos de cualquier multa por pago anticipado impuesta sobre las hipotecas subyacentes.

Si hay un aumento significativo en la tasa de morosidad de las hipotecas mantenidas en los MBS, habrá una disminución posterior en los flujos de caja excedentes. La reducción en el flujo de efectivo conducirá a una rápida disminución en la rentabilidad del valor de un valor de margen de interés neto (NIMS).

Los valores NIMS se compran con mayor frecuencia a través de transacciones de colocación privada o por inversores que se especializan en hipotecas. En muchos casos, la empresa que originó los préstamos hipotecarios y emitió el MBS es la misma empresa que invertirá en el NIMS. Por lo tanto, los emisores de valores respaldados por hipotecas se encuentran frecuentemente titulizando su interés residual.

La historia de los valores con margen de interés neto

NIMS estuvo disponible por primera vez en el mercado abierto a mediados de la década de 1990. Inicialmente, los valores tuvieron un desempeño deficiente, pagando a una tasa más lenta de lo anticipado. Este bajo rendimiento se debió principalmente a acuerdos mal estructurados. Las transacciones posteriores se beneficiaron de mejoras estructurales significativas en los valores .

Como una especie de valor respaldado por hipotecas, NIMS desempeñó un papel en la crisis hipotecaria de 2007-2009. La complejidad inherente a la titulización de hipotecas llevó a muchos inversores a minimizar el riesgo. Una vez que el mercado de la vivienda comenzó a declinar, el valor de NIMS y otros valores respaldados por hipotecas cayó drásticamente. A medida que las pérdidas relacionadas con las hipotecas se acumulaban y se hacían más significativas, muchos productos hipotecarios titulizados comenzaron a perder liquidez. El efecto neto de la caída repentina de NIMS y otros valores respaldados por hipotecas fue contribuir al temor de los inversores, lo que finalmente condujo a una crisis financiera más general.