Clause de non-perturbation

Qu'est-ce qu'une clause de non-perturbation ?

Une clause de non-perturbation est une disposition d'un contrat hypothécaire qui garantit qu'un contrat de location entre le locataire et le propriétaire se poursuivra en toutes circonstances. Ceci est fait principalement pour protéger le locataire contre l' expulsion par le débiteur hypothécaire si la propriété est saisie par le prêteur.

Une clause de non-perturbation garantit qu'un locataire ne sera pas expulsé en cas de faillite du propriétaire.

Comprendre les clauses de non-perturbation

Une clause de non-perturbation peut également entrer en jeu si la propriété occupée par le locataire est vendue par le propriétaire plutôt qu'une forclusion ou une faillite. Le locataire peut conserver les droits en vertu de la clause tant qu'il n'est pas en défaut. Une telle clause peut être liée à d'autres termes et accords que le locataire signe lorsqu'il s'engage à occuper un espace, notamment avec une propriété commerciale.

Par exemple, une clause de non-perturbation est souvent incluse dans un accord de subordination, de non-perturbation et de reconnaissance (SNDA). La clause de subordination ferait en sorte qu'un intérêt à bail d'un locataire soit inférieur à l'intérêt hypothécaire d'un prêteur. Cela permettrait au propriétaire de rechercher un financement avec la propriété en garantie après que le locataire ait signé des accords pour y occuper un espace. La clause d'engagement est une garantie que le locataire reconnaîtra le nouveau propriétaire du bien comme propriétaire et continuera à lui verser des loyers pendant toute la durée de la location lorsque le bien changera de mains.

Pourquoi les locataires commerciaux pourraient exiger une clause de non-perturbation

En tant qu'avantage pour les locataires commerciaux dans les propriétés commerciales, une clause de non-perturbation peut aider à réduire la possibilité d'un bouleversement de leurs coûts en garantissant que leurs conditions de location seront honorées en cas de changement de propriétaire sur la propriété. Cela pourrait également protéger un locataire commercial qui investit dans des rénovations de l'espace qu'il occupe au cas où le propriétaire perdrait la propriété en raison d'une forclusion ou d'une faillite et que le locataire serait nommé défendeur.

Sans une telle clause, le locataire pourrait perdre l'utilisation de l'espace ainsi que son investissement dans les rénovations effectuées pour faire avancer son entreprise dans cette propriété. Certains prêteurs peuvent essayer de limiter les obligations prévues dans une clause de non-perturbation en permettant simplement au locataire de rester dans l'espace aux conditions convenues du bail.

Autres considérations

Une clause de non-perturbation a une application différente pour les droits miniers. Dans ce cas, la clause prévoit que le processus d'extraction minière n'interfère pas avec l'aménagement de la surface du terrain. Par exemple, une compagnie pétrolière qui fore des puits sur une propriété ne peut pas interférer avec la construction d'un bâtiment ou d'autres développements sur cette propriété.

Points forts

Une clause de non-perturbation dans une hypothèque garantit qu'un locataire ne sera pas expulsé d'une propriété qui a été saisie par un prêteur, ou en raison d'une autre circonstance.
Une clause de non-perturbation est souvent rédigée en conjonction avec une clause d'engagement, par laquelle le locataire ou le locataire reconnaîtra automatiquement le nouveau propriétaire de la propriété en tant que propriétaire.
Une telle clause peut s'appliquer soit au titulaire d'un bail résidentiel ou commercial et au créancier hypothécaire.