Attribution

Qu'est-ce que la reconnaissance ?

La reconnaissance est l'acte d'accorder l'autorité ou la compétence à une partie même s'il n'existe aucun droit légal. Elle s'applique principalement aux transactions immobilières et peut intervenir lorsqu'un locataire reconnaît un nouveau propriétaire du bien comme son nouveau bailleur.

Dans le cas d' une propriété commerciale qui change de mains, une clause d'attribution dans un accord de subordination, de non-perturbation et d'attribution (SNDA) oblige le locataire à reconnaître un nouveau propriétaire comme propriétaire et à continuer à payer le loyer, que la propriété change de mains ou non. une vente normale ou une forclusion.

Comprendre l'attribution

La reconnaissance est le plus souvent associée aux lois sur les biens immobiliers et est conçue pour reconnaître la relation entre les parties dans une transaction.

Par exemple, la reconnaissance peut se produire lorsqu'un locataire loue un appartement uniquement pour que le propriétaire change pendant le bail. L'accord d'attribution ne crée pas un nouvel ensemble de droits pour le propriétaire à moins que le locataire ne le signe. Le propriétaire peut invoquer le refus d'un locataire de signer comme motif d'expulsion.

La clause d'un SNDA stipule qu'en cas de changement de propriétaire, le nouveau propriétaire remplace l'ancien propriétaire dans le bail et assume tous les droits et responsabilités de l'ancien propriétaire. La clause stipule également que les locataires doivent continuer à payer le loyer quel que soit le propriétaire du bien.

Attornment dans les baux commerciaux

Les baux commerciaux contiennent souvent un SNDA. Il s'agit d'un accord entre un locataire et un propriétaire qui décrit les droits spécifiques du locataire et du propriétaire. La SNDA peut également fournir des informations sur d'autres tiers tels que le prêteur du propriétaire ou l'acheteur de la propriété. Il y a trois parties :

1. clause de subordination (S)

2. clause de non-perturbation (ND)

3. clause d'attribution (A)

L'engagement dans un bail commercial est similaire. La clause d'engagement dans un SNDA oblige le locataire à reconnaître le nouveau propriétaire de la propriété comme son propriétaire, que le nouveau propriétaire ait acquis la propriété par le biais d'une vente normale ou d'une forclusion. La clause oblige également le locataire à continuer de payer le loyer au nouveau propriétaire pour le reste de la durée du bail.

Dans la clause de subordination d'un SNDA, le locataire s'engage à ce que son intérêt dans le bien devienne subordonné aux intérêts d'un tiers prêteur. Le propriétaire peut vouloir utiliser la propriété commerciale pour obtenir un financement après avoir conclu un bail avec un locataire. Par conséquent, la plupart des prêteurs exigeraient que les locataires subordonnent leurs intérêts à bail à l'intérêt hypothécaire du prêteur. La clause de subordination donne au tiers prêteur la possibilité de résilier le bail en cas de saisie commerciale.

Une clause ou un accord de non-perturbation donne au locataire le droit de continuer à occuper les lieux loués tant qu'il ne fait pas défaut. Le locataire peut louer les locaux même après la vente ou la saisie du bien. La clause de non-perturbation soutient les droits du locataire sur les lieux même si le propriétaire ne respecte pas ses obligations hypothécaires et que la propriété est saisie.

Points forts

• La reconnaissance peut avoir lieu lorsqu'un locataire loue un appartement et que l'immeuble change de propriétaire en cours de bail.

• La reconnaissance s'applique le plus souvent aux transactions immobilières.

• Attornment reconnaît la relation entre les parties dans une transaction.

• La convention d'attorment ne modifie les droits du nouveau propriétaire que si elle est signée par le locataire.