Ótruflunarákvæði
Hvað er ákvæði um truflun?
Ótruflunarákvæði er ákvæði í veðsamningi sem tryggir að leigusamningur milli leigjanda og leigusala haldi áfram undir öllum kringumstæðum. Þetta er fyrst og fremst gert til að vernda leigutaka fyrir brottflutningi af hálfu veðhafa ef eignin er innifalin af lánveitanda.
Ótruflunarákvæði tryggir að leigjanda verði ekki vísað út ef leigusali verður gjaldþrota.
Að skilja ákvæði um truflanir
Vanræksluákvæði getur einnig komið til greina ef eignin sem leigjandi á er seld af eiganda frekar en fjárnám eða gjaldþrot. Leigjandi getur haldið réttindum samkvæmt ákvæðinu svo framarlega sem þeir eru ekki í vanskilum. Slíkt ákvæði má flétta saman við aðra skilmála og samninga sem leigjandi undirritar þegar hann samþykkir að taka rými, einkum með atvinnuhúsnæði.
Til dæmis er ótruflunarákvæði oft innifalið í undirskipunar-, ótruflunar- og aðlögunarsamningi (SNDA). Eftirskipunarákvæðið myndi gera leigjendur leigueign yngri vexti lægri en veðvextir lánveitanda. Þetta myndi leyfa leigusala að leita eftir fjármögnun með eigninni að veði eftir að leigjandi skrifaði undir samninga um að taka pláss þar. Umboðsákvæðið er trygging fyrir því að leigjandi viðurkenni nýjan eiganda eignarinnar sem leigusala og haldi áfram að greiða þeim leigugreiðslur út leigutímann þegar eignin skiptir um hendur.
Af hverju fyrirtæki leigjendur gætu krafist ótruflunarákvæðis
Sem ávinningur fyrir leigjendur í atvinnuhúsnæði getur óhagræðisákvæði hjálpað til við að draga úr möguleikanum á kostnaðarbreytingum með því að tryggja að leiguskilmálar þeirra verði virtir ef breyting verður á eignarhaldi á eigninni. Þetta gæti einnig verndað leigjanda í atvinnurekstri sem fjárfestir í endurbótum á rýminu sem þeir taka ef leigusali missir eignina í fjárnámi eða gjaldþroti og leigjandi er nefndur sem stefndi.
Án slíks ákvæðis gæti leigjandi misst afnot af rýminu sem og fjárfestingu sinni í endurbótum sem gerðar eru til að efla viðskipti sín á þeirri eign. Sumir lánveitendur gætu reynt að takmarka þær skuldbindingar sem kveðið er á um í ótruflunarákvæði við að leyfa leigjanda að vera áfram í rýminu samkvæmt samþykktum skilmálum leigusamningsins.
Önnur atriði
Óraskunarákvæði hefur aðra umsókn um jarðefnaréttindi. Í þessu tilviki kveður ákvæðið á um að jarðefnavinnslan trufli ekki yfirborðsþróun landsins. Sem dæmi má nefna að olíufélag sem borar holur á fasteign má ekki hafa afskipti af byggingu húss eða annarra framkvæmda á þeirri eign.
Hápunktar
Ótruflunarákvæði í veðábyrgð en leigjandi verður ekki borinn út úr fasteign sem lánveitandi hefur tekið að sér eða af öðrum aðstæðum.
Ótruflunarákvæði er oft skrifað í tengslum við aðlögunarákvæði, þar sem leigutaki eða leigjandi viðurkennir sjálfkrafa nýjan eiganda eignarinnar sem leigusala.
Slíkt ákvæði getur átt við annað hvort um íbúðar- eða atvinnuleigutaka og veðhafa.
