Expulsion

Qu'est-ce que l'expulsion ?

L'expulsion est la procédure civile par laquelle un propriétaire peut légalement expulser un locataire de son bien locatif. L'expulsion peut survenir lorsque le locataire cesse de payer le loyer, lorsque les conditions du contrat de location sont violées ou dans d'autres situations autorisées par la loi.

Aux États-Unis, les expulsions sont régies par des États individuels et certaines municipalités. Les propriétaires sont tenus d'informer les locataires qu'ils sont expulsés par un avis précisant le motif de l'expulsion et le nombre de jours avant le début de la procédure d'expulsion.

Comment fonctionne l'expulsion

Les immeubles locatifs et toutes les parties impliquées dans les contrats de location sont soumis aux lois propriétaire-locataire. Les propriétaires ne peuvent pas expulser les locataires sans motif valable. Les raisons incluent le non-paiement du loyer, les dommages, les activités illégales, la violation des termes d'un bail ou si le propriétaire souhaite prendre possession de la propriété. Le loyer impayé est la raison la plus courante d'expulsion, selon une étude du laboratoire d'expulsion de l'Université de Princeton. Certains États autorisent les propriétaires à expulser les locataires à volonté même s'ils n'ont rien fait de mal. Ces locataires peuvent être protégés dans les États qui autorisent les expulsions sans faute, en particulier si les tribunaux jugent l'action discriminatoire ou de représailles.

Les lois sur les expulsions varient selon l'État et la municipalité, mais le processus est assez uniforme. Un propriétaire fournit un avis d'expulsion à son locataire, lui donnant un certain nombre de jours pour payer le loyer ou réparer les dommages. Si cette période se termine sans résolution, le propriétaire peut intenter une action en justice contre le locataire. Un plaignant peut demander une restitution financière pour le loyer impayé et les frais de services publics, les dommages à la propriété, les frais de retard et les frais de justice en plus de l'expulsion.

Les affaires sont généralement entendues par les tribunaux de district, les tribunaux des petites créances ou les tribunaux du logement. Les propriétaires et les locataires sont tenus d'y assister et peuvent se faire représenter par un avocat. Les tribunaux exigent des preuves d'actes répréhensibles, notamment des photos, des e-mails, des SMS, d'autres documents et des témoignages pouvant étayer la thèse de chaque partie.

Un juge entend les témoignages et examine toute preuve avant de prendre la décision d'expulser ou de rejeter la cause d'un propriétaire. Le juge peut également décider d'accorder ou non des dommages-intérêts dans l'affaire et de leur montant. Si le locataire ne se présente pas devant le tribunal, il reçoit généralement un jugement d'expulsion automatiquement, tant que le propriétaire ou un représentant légal est présent.

Expulsions et COVID-19

Le Congrès a temporairement interdit les expulsions par le biais de la loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) en réponse à la pandémie de COVID-19. Les expulsions ont été interdites pendant 120 jours pour les personnes bénéficiant d'une aide fédérale au logement ou dans des maisons avec des hypothèques garanties par le gouvernement fédéral, y compris celles financées par Fannie Mae, Freddie Mac ou la Federal Housing Administration (FHA).

L'interdiction initiale, qui a pris fin le 24 juillet 2020, interdisait aux propriétaires de déposer de nouveaux dossiers d'expulsion en raison d'un loyer impayé. Le moratoire s'appliquait à environ 28% des 43,8 millions de ménages locataires du pays, selon une analyse de l'Urban Institute.

Les Centers for Disease Control and Prevention (CDC) ont alors interdit l'expulsion de nombreux locataires pour des raisons de santé publique. L'ordonnance initiale, émise le 4 septembre 2020, a été prolongée à plusieurs reprises. En raison de la propagation rapide de la variante Delta, le CDC a émis une nouvelle ordonnance, à compter du 3 août 2021, interdisant temporairement les expulsions dans les comtés présentant des niveaux de propagation communautaire substantiels ou élevés. La nouvelle ordonnance devait expirer le 3 octobre 2021, mais a été annulée par la Cour suprême le 26 août 2021. Certains États et localités peuvent encore avoir des interdictions et d'autres protections.

Alors que la Cour suprême a rejeté la dernière prolongation du CDC de son précédent moratoire sur les expulsions et les saisies, une aide est toujours disponible. Le projet de loi de 2021 Consolidated Appropriations Act, adopté en décembre 2020, a fourni 25 milliards de dollars au programme d'aide à la location d'urgence du Trésor américain.

Les locataires ayant besoin d'aide doivent consulter le site Web de la National Low Income Housing Coalition, qui fournit une liste consultable de tous les programmes actuellement disponibles.

Pour bénéficier du moratoire initial, un locataire doit avoir gagné moins de 99 000 $ par an (198 000 $ pour les couples) et signer une déclaration indiquant qu'il a épuisé tous les efforts pour payer le loyer et qu'il est susceptible de devenir sans abri en raison d'une expulsion.

L'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a annoncé le 24 septembre 2021 que Fannie Mae et Freddie Mac continueraient d'offrir l'abstention COVID-19 aux propriétaires de biens multifamiliaux qui connaissent des difficultés financières en raison de l'urgence COVID-19.

Avantages et inconvénients de l'expulsion

Pour les propriétaires

Les expulsions permettent aux propriétaires d'expulser les locataires indisciplinés, ainsi que ceux qui ne paient pas leur loyer à temps ou pas du tout. Bien que cela puisse être coûteux, les propriétaires peuvent bénéficier d'une procédure d'expulsion pour protéger les intérêts de leur propriété. En expulsant un locataire indésirable, un propriétaire peut ouvrir sa propriété à des locataires meilleurs et plus responsables.

Pour les locataires

Les effets d'une expulsion peuvent être durables pour les locataires. Par exemple, lorsqu'une personne soumet une demande de location pour une nouvelle maison, la demande demandera probablement si elle a déjà été expulsée auparavant.

Pourtant, avoir une expulsion antérieure peut ne pas disqualifier complètement une personne d'un bail. Certains propriétaires peuvent simplement vouloir en savoir plus sur les conditions de l'expulsion. Par exemple, si un propriétaire décide de vendre un appartement en copropriété et expulse légalement les locataires pour le faire, il est peu probable que cela affecte négativement la vision qu'a le propriétaire d'un locataire potentiel.

Pour la société

La recherche révèle également que des taux d'expulsion élevés ont des effets néfastes sur la société dans son ensemble. En déstabilisant les familles, les quartiers à forte expulsion deviennent plus vulnérables à la criminalité.

Les taux d'expulsion élevés ont également un coût financier élevé pour les villes, qui perdent souvent des taxes foncières et des factures de services publics impayées et peuvent avoir à payer plus pour les abris et les services sociaux.

Points forts

• Le processus d'expulsion commence normalement par un avis du propriétaire qui demande au locataire de remédier à certaines conditions.

• Un propriétaire peut décider d'expulser un locataire pour non-paiement du loyer, dommages, activité illégale, violation des termes d'un bail ou si le propriétaire souhaite prendre possession du bien.

• Si le locataire ne fournit pas de recours, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion devant un tribunal.

• Les juges entendent les témoignages, examinent les preuves et décident d'expulser ou de rejeter la demande d'un propriétaire.

• Une expulsion est l'expulsion ordonnée par le tribunal d'un locataire de la propriété où il réside.