Uforstyrrelsesklausul
Hvad er en ikke-forstyrrelsesklausul?
En urolighedsklausul er en bestemmelse i en realkreditkontrakt, der sikrer, at en lejeaftale mellem lejer og udlejer under alle omstændigheder fortsætter. Dette gøres primært for at beskytte lejeren mod fraflytning fra pantsætteren, hvis ejendommen er tvangsauktioneret af långiver.
En urolighedsklausul sikrer, at en lejer ikke bliver smidt ud i tilfælde af, at udlejer går konkurs.
Forståelse af ikke-forstyrrelsesklausuler
En urolighedsklausul kan også komme på tale, hvis den ejendom, lejeren bor, sælges af ejeren frem for en tvangsauktion eller konkurs. Lejeren kan bevare rettighederne efter klausulen, så længe de ikke er i misligholdelse. En sådan klausul kan være bundtet med andre vilkår og aftaler, som lejeren underskriver, når de accepterer at bebo en plads, især med en erhvervsejendom.
For eksempel er en uforstyrrelsesklausul ofte inkluderet i en underordnings-, ikke-forstyrrelses- og advokataftale (SNDA). Underordningsklausulen ville gøre en lejers lejemål juniorinteresse mindre end en långivers realkreditinteresse. Dette ville lade udlejer søge finansiering med ejendommen som sikkerhed, efter at lejer underskrev aftaler om at besætte plads der. Advokatklausulen er en garanti for, at lejeren vil anerkende den nye ejer af ejendommen som udlejer og fortsætte med at betale lejebetalinger til dem i hele lejeperioden, når ejendommen skifter ejer.
Hvorfor erhvervslejere kan kræve en uforstyrrelsesklausul
Som en fordel for erhvervslejere i erhvervsejendomme kan en uforstyrrelsesklausul medvirke til at mindske muligheden for en omvæltning af deres omkostninger ved at sikre, at deres lejevilkår bliver overholdt, hvis der sker et ejerskifte på ejendommen. Dette kunne også beskytte en erhvervslejer, der investerer i renoveringer af den plads, de optager, i tilfælde af at udlejer mister ejendommen ved tvangsauktion eller konkurs, og lejeren er navngivet som sagsøgt.
Uden en sådan klausul kan lejeren miste brugen af pladsen såvel som deres investering i de renoveringer, der er foretaget for at fremme deres forretning på den pågældende ejendom. Nogle långivere kan forsøge at begrænse forpligtelserne i en uforstyrrelsesklausul til blot at tillade lejeren at forblive i rummet på de aftalte vilkår i lejekontrakten.
Andre overvejelser
En ikke-forstyrrelsesklausul har en anden anvendelse for mineralrettigheder. I dette tilfælde bestemmer klausulen, at mineraludvindingsprocessen ikke forstyrrer nogen overfladeudvikling af jorden. For eksempel må et olieselskab, der borer brønde på et stykke ejendom, ikke blande sig i opførelsen af en bygning eller anden udvikling på den pågældende ejendom.
Højdepunkter
En urolighedsklausul i et realkreditlån garanterer end en lejer vil ikke blive smidt ud af en ejendom, der er tvangsauktioneret af en långiver, eller på grund af en anden omstændighed.
En urolighedsklausul er ofte skrevet i sammenhæng med en bortfaldsklausul, hvor lejer eller lejer automatisk vil anerkende den nye ejer af ejendommen som udlejer.
En sådan klausul kan gælde for enten en bolig- eller erhvervslejer og panthaver.
