Nichtstörungsklausel
Was ist eine Nichtstörungsklausel?
Eine Stillhalteklausel ist eine Bestimmung in einem Hypothekenvertrag, die sicherstellt, dass ein Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter unter allen Umständen fortbesteht. Dies geschieht in erster Linie, um den Mieter vor einer Zwangsräumung durch den Hypothekengeber zu schützen, wenn die Immobilie vom Kreditgeber zwangsversteigert wird.
Eine Nichtstörungsklausel stellt sicher, dass ein Mieter nicht geräumt wird, falls der Vermieter in Konkurs geht.
Nichtstörungsklauseln verstehen
Eine Nichtstörungsklausel kann auch ins Spiel kommen, wenn die vom Mieter bewohnte Immobilie vom Eigentümer statt einer Zwangsvollstreckung oder Insolvenz verkauft wird. Der Mieter kann die Rechte aus der Klausel behalten, solange er nicht in Verzug ist. Eine solche Klausel kann mit anderen Bedingungen und Vereinbarungen gebündelt werden, die der Mieter unterzeichnet, wenn er sich bereit erklärt, einen Raum zu belegen, insbesondere bei einer Gewerbeimmobilie.
Beispielsweise ist eine Nichtstörungsklausel häufig in einer Unterordnungs-, Nichtstörungs- und Attornment-Vereinbarung (SNDA) enthalten. Die Rangrücktrittsklausel würde ein nachrangiges Pachtinteresse eines Mieters gegenüber dem Hypothekenzins eines Kreditgebers nachrangig machen. Dies würde es dem Vermieter ermöglichen, eine Finanzierung mit der Immobilie als Sicherheit zu suchen, nachdem der Mieter Verträge unterzeichnet hat, um dort Flächen zu beziehen. Die Attornation- Klausel ist eine Garantie dafür, dass der Mieter den neuen Eigentümer der Immobilie als Vermieter anerkennt und für die Dauer der Mietdauer weiterhin Mietzahlungen an ihn leistet, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt.
Warum Gewerbemieter eine Ruhepausenklausel fordern könnten
Als Vorteil für Geschäftsmieter in Gewerbeimmobilien kann eine Nichtstörungsklausel dazu beitragen, die Möglichkeit einer Erschütterung ihrer Kosten zu verringern, indem sichergestellt wird, dass ihre Mietbedingungen eingehalten werden, wenn es zu einem Eigentümerwechsel der Immobilie kommt. Dies könnte auch einen Geschäftsmieter schützen, der in die Renovierung der von ihm genutzten Fläche investiert, falls der Vermieter die Immobilie durch Zwangsvollstreckung oder Insolvenz verliert und der Mieter als Beklagter benannt wird.
Ohne eine solche Klausel könnte der Mieter die Nutzung des Raums sowie seine Investition in die Renovierung verlieren, die zur Förderung seines Geschäfts in dieser Immobilie durchgeführt wird. Einige Kreditgeber versuchen möglicherweise, die in einer Nichtstörungsklausel gewährten Verpflichtungen darauf zu beschränken, dem Mieter zu den vereinbarten Bedingungen des Mietvertrags einfach zu erlauben, in der Wohnung zu bleiben.
Andere Überlegungen
Eine Nichtstörungsklausel hat eine andere Anwendung für Schürfrechte. In diesem Fall sieht die Klausel vor, dass der Mineralgewinnungsprozess die Oberflächenentwicklung des Landes nicht beeinträchtigt. Beispielsweise darf eine Ölgesellschaft, die auf einem Grundstück Brunnen bohrt, nicht in den Bau eines Gebäudes oder andere Entwicklungen auf diesem Grundstück eingreifen.
Höhepunkte
Eine Nichtstörungsklausel in einer Hypothek garantiert, dass ein Mieter nicht aus einer Immobilie vertrieben wird, die von einem Kreditgeber oder aufgrund eines anderen Umstands zwangsversteigert wurde.
Eine Nichtstörungsklausel wird oft in Verbindung mit einer Attornment-Klausel geschrieben, wodurch der Pächter oder Mieter den neuen Eigentümer der Immobilie automatisch als Vermieter anerkennt.
Eine solche Klausel kann entweder für einen privaten oder gewerblichen Pächter und Hypothekennehmer gelten.
