Propco (société immobilière)

Qu'est-ce qu'une Propco (Société Immobilière) ?

Une propco, une société immobilière ou une prop company est une entité secondaire créée par une entreprise spécifiquement pour détenir et gérer les biens immobiliers qu'elle possède.

La remise d'un bien générant des revenus et de sa dette connexe à une filiale nouvellement créée offre généralement à la société mère ou à l' opco (société exploitante) des avantages liés aux problèmes de financement et de notation de crédit.

Comment fonctionne une Propco (société immobilière)

Opco-propco font que la filiale ou la société immobilière détient ou possède tous les actifs, y compris l'immobilier, que la principale société d'exploitation (opco) utilise pour générer des revenus. Pourquoi faire ceci? Principalement pour obtenir un financement plus favorable et capitaliser l'entreprise pour son expansion.

Toutes les questions de financement et de notation de crédit sont soudainement partagées entre deux parties. L'opco supprime le coût de possession de ses biens immobiliers de ses livres, ce qui lui permet de libérer des fonds et d'améliorer sa santé financière.

Dans le même temps, la propco nouvellement formée se retrouve à hériter d'un portefeuille de biens qu'elle peut utiliser comme garantie pour s'endetter et lever des capitaux à des taux compétitifs.

Critique d'une Propco (Société Immobilière)

Les accords d'opco-propco permettent à la société exploitante de louer ou de donner à bail des biens à la société immobilière. En pratique, cela ressemble à une vente et une cession- bail. Cependant, la société ne renonce jamais à la propriété de manière réelle, car la propco et l'opco font partie du même groupe de sociétés.

Bien que cela puisse ressembler à l'équivalent d'une entreprise d'avoir votre gâteau et de le manger, il peut y avoir plusieurs inconvénients à créer un propco. Si une entreprise travaille sur plusieurs sites plutôt que sur un site principal, un arrangement propco enferme l'entreprise dans une situation où la fermeture de tout site devient plus difficile.

Dans une configuration d'entreprise traditionnelle, par exemple, une entreprise peut choisir de fermer un emplacement ou un bureau sous-performant, et probablement vendre la propriété. En revanche, dans un arrangement propco, le propco est propriétaire du bien et peut ne pas choisir de le décharger si le marché ne revient pas assez pour couvrir les dettes.

Par conséquent, l'opco peut être tenue de payer un loyer sur une propriété, même si elle ne l'utilise pas, car la propco dépend de ce revenu pour assurer le service de la dette financée par les propriétés.

Considérations particulières

Transitions de Propco à REIT

Parce qu'un propco peut limiter la flexibilité de l'opco dans certaines situations, la société d'exploitation transformera parfois la société immobilière en une fiducie de placement immobilier (REIT) pour la transformer en sa propre entité.

La création d'un REIT - des sociétés qui détiennent un portefeuille de propriétés et d'hypothèques, en perçoivent les loyers et transmettent ensuite le produit aux investisseurs sous forme de dividendes - offre des avantages fiscaux à la société mère, notamment en supprimant les problèmes de double imposition qui pourraient survenir avec un arrangement propco-opco .

Important

Une société d'exploitation peut ultérieurement choisir de transformer une filiale en société de placement immobilier (REIT) pour bénéficier d'avantages fiscaux.

Une fois scindée, la propco peut agir comme n'importe quelle autre FPI, ajoutant à son portefeuille des propriétés qui ne sont pas liées aux activités de l'opco.

Points forts

• Ces arrangements sont presque toujours poursuivis pour obtenir un financement plus favorable et atténuer les problèmes de notation de crédit.

• Le transfert de l'ensemble de l'immobilier et de la dette associée à la propco permet à l'opco de dégager des fonds et d'améliorer sa santé financière.

• Une propco est une société filiale créée spécifiquement par une société mère ou opco pour détenir et gérer son patrimoine immobilier générateur de revenus.

• La propco, quant à elle, hérite d'un portefeuille de biens qu'elle peut utiliser comme garantie pour lever des capitaux à des taux compétitifs.