Groupe d'investissement immobilier (REIG)
Qu'est-ce qu'un groupement d'investissement immobilier (REIG) ?
Un groupement d'investissement immobilier (REIG) désigne une entreprise qui concentre la majorité de ses efforts et de son capital sur l'immobilier. À la recherche de profits, les groupes d'investissement immobilier peuvent choisir d'acheter, de rénover, de vendre ou de financer des propriétés. Les groupes d'investissement immobilier achètent généralement des propriétés à logements multiples, vendant des unités aux investisseurs tout en prenant la responsabilité de l'administration et de l'entretien de la propriété.
En règle générale, les groupes de placement immobilier ne choisissent pas ou ne remplissent pas les conditions requises pour être une fiducie de placement immobilier (FPI).
Comprendre les Groupes d'Investissement Immobilier (GIE)
Les groupes d'investissement immobilier sont composés de plusieurs partenaires ou actionnaires privés. Le fait d'avoir de multiples sources d'investissements en capital offre un plus grand bassin de capitaux et une plus grande capacité d'investir plus largement.
Les groupes de placement immobilier concentrent l'essentiel de leur activité sur l'immobilier, mais ils ne sont pas nécessairement soumis à un statut particulier d'entité immobilière ni redevables à un type d'opérations particulier. En tant que tels, ils ont la possibilité de structurer leur entreprise de plusieurs manières et ils peuvent faire des investissements immobiliers comme ils le souhaitent.
En outre, les groupes d'investissement immobilier peuvent s'engager dans d'autres activités commerciales telles que le financement immobilier, le retournement de propriétés, la location de propriétés à des clients ou à des sociétés de gestion immobilière pour une partie des revenus locatifs, ou la vente d'unités d'une propriété tout en conservant un contrôle global. En général, il n'y a pas de limites spécifiques aux activités dans lesquelles un groupe d'investissement immobilier peut être impliqué. De nombreux REIG se présenteront comme tels pour permettre aux investisseurs de les identifier plus facilement.
L'objectif d'un REIG est de fournir des flux de trésorerie mensuels à partir des investissements réalisés dans le patrimoine immobilier.
Investissement REIG
L'immobilier de placement peut être attrayant en raison de son potentiel de rendement multidimensionnel. Les REIG cherchent à profiter d'une multitude d'opportunités d'investissement en créant un portefeuille d'investissements immobiliers.
En général, il existe plusieurs façons pour les REIG de produire des rendements. Ils peuvent choisir d'investir dans des immeubles d'appartements, des maisons de location, des immeubles commerciaux ou des unités commerciales. Il peut tirer des revenus de prêts hypothécaires, de propriétés locatives ou de frais de gestion immobilière. Les REIG attirent souvent les investisseurs fortunés qui cherchent à investir directement dans l'immobilier mais ne souhaitent pas assumer l'entière responsabilité de la gestion immobilière.
Les REIG attirent également les investisseurs qui gèrent seuls des propriétés locatives individuelles ou qui souhaitent retourner des maisons. Le REIG permet à un tel investisseur individuel d'acquérir un ou plusieurs biens par l'intermédiaire d'une société d'exploitation. La société d'exploitation gère collectivement l'ensemble des unités et s'occupe de leur commercialisation. En échange, la société exploitante prélève un pourcentage sur les loyers mensuels.
La diversification pourrait aider à prévenir des pertes importantes pendant les ralentissements économiques et les krachs immobiliers.
Dans l'ensemble, l'un des plus grands avantages des REIG est le capital mis en commun qu'elles obtiennent d'une structure multipartenariale ou d'une structure de capital en unités de capital. Les partenaires REIG doivent généralement mettre en place plus d'argent comme investissement initial que d'autres opportunités d'investissement immobilier; cependant, ils voient généralement des rendements plus élevés.
Structuration REIG
Les groupes de placement immobilier (REIG) et les fiducies de placement immobilier (REIT) sont souvent utilisés de manière interchangeable malgré leurs significations différentes. Les FPI, créées par le Congrès en 1960, créent des états financiers et respectent les lois fiscales applicables. Les REIG, en revanche, peuvent choisir d'adopter n'importe quelle structure d'entité, les deux plus courantes étant les sociétés en nom collectif et les sociétés par actions.
Partenariat
Une société de personnes est une entreprise détenue par deux personnes ou plus qui partagent les bénéfices, les pertes et les dettes. Les partenaires prennent des participations dans l'entreprise proportionnellement à leur investissement. En vertu du code fiscal américain, les sociétés de personnes ne sont pas imposées. Au lieu de cela, les partenariats transmettent tous leurs revenus aux partenaires et déclarent ces revenus sur un K-1. Les partenaires recevant un K-1 doivent déposer individuellement leurs revenus de partenariat sur le formulaire 1040 s'ils sont un particulier ou sur le formulaire 1120 s'ils sont une société.
Selon la structure du partenariat, les partenaires peuvent ou non participer à la gestion de l'entreprise. Les accords de partenariat détaillent toutes les dispositions de l'entreprise, y compris les investissements minimums, les frais, les distributions, le vote des partenaires, etc. Certains partenariats emploient un forum collaboratif structuré en membres pour les décisions d'investissement, tandis que d'autres laissent la gestion de base de l'entreprise à quelques cadres. En règle générale, l'équipe de gestion du partenariat recherche et identifie les transactions avant d'investir le capital du partenaire conformément à l'accord de partenariat.
Certaines sociétés de placement immobilier acceptent des investissements de 5 000 $ à 50 000 $. Bien que cela ne soit peut-être pas suffisant pour acheter une unité, le partenariat peut mettre en commun l'argent de plusieurs investisseurs pour financer une propriété partagée et en copropriété.
Société
Former une société, publique ou privée, est une option pour toute entreprise. La Securities and Exchange Commission (SEC) régit les sociétés publiques, tandis que le règlement D de la SEC régit les sociétés privées. Les sociétés ouvertes doivent fournir des rapports financiers réguliers, trimestriels et transparents. De plus, presque toutes les entités autres que les propriétaires uniques peuvent choisir d'être imposées en tant que société si elles remplissent les conditions.
L'incorporation d'une entreprise permet à une entreprise de vendre des actions de l'entreprise. Les actions de participation comprennent une partie du total des capitaux propres de la société. Les actions publiques varient en valeur en fonction de leur valeur de négociation publique ; alternativement, les actions privées sont évaluées en privé.
Une équipe de direction gère les sociétés. Cependant, les actions peuvent être structurées avec des droits de vote différents, ce qui permet aux investisseurs en actions d'avoir leur mot à dire dans la gestion globale de l'entreprise.
Financement participatif
crowdfunding immobilier en ligne peuvent être connues comme un type de groupe d'investissement immobilier. Ces plateformes sont structurées comme des partenariats et transmettent tous les revenus aux partenaires investisseurs avec des rapports sur un K-1.
L'émergence des plateformes de crowdfunding immobilier permet aux investisseurs accrédités et non accrédités d'investir plus facilement dans l'immobilier. Fundrise est un exemple de plateforme de financement participatif immobilier populaire qui offre aux investisseurs la possibilité d'investir dans du financement par emprunt ou de prendre des parts dans des biens immobiliers.
Avantages et inconvénients des groupes d'investissement immobilier
Les groupes d'investissement immobilier diversifient leurs investissements pour maximiser leurs profits. Les ressources mises en commun permettent de multiples investissements, générant souvent des rendements plus importants.
Lorsqu'ils sont gérés par des professionnels expérimentés, les investissements du groupe peuvent être suffisamment diversifiés pour gérer les risques et réduire la vitalité. Les REIG bénéficient également de peu de limites sur les activités dans lesquelles ils peuvent s'engager et sur leur mode de fonctionnement.
Certains groupes d'investissement immobilier ont des accords formels, stipulant quand et comment les membres peuvent accéder à leur argent. Ainsi, quelqu'un qui souhaite se retirer du groupe peut ne pas être en mesure de récupérer immédiatement son investissement ou sa part des bénéfices.
En outre, les REIG ont souvent des statuts qui couvrent les règles et réglementations et fixent les frais. Ces frais peuvent être coûteux, surtout lorsque les bénéfices sont minces ou lorsque des pertes surviennent. Certains groupes facturent des frais annuellement ou plus fréquemment. Enfin, le succès du groupe dépend largement des personnes qui prennent les décisions. S'il est gouverné par des personnes non qualifiées et inexpérimentées, le risque peut l'emporter sur la récompense.
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REIG vs REIT
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est créée lorsqu'une société (ou une fiducie) est formée pour utiliser l'argent d'investisseurs externes pour acheter, exploiter et vendre des propriétés productrices de revenus. Les REIT sont achetés et vendus sur les principales places boursières, tout comme les actions et les fonds négociés en bourse (ETF).
Pour être qualifiée de FPI, l'entité doit verser 90 % de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes aux actionnaires. Ce faisant, les FPI évitent de payer l'impôt sur les sociétés, alors qu'une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices, amputé ainsi des rendements qu'elle pourrait distribuer à ses actionnaires. Les REIT sont très liquides parce qu'ils sont négociés en bourse. En d'autres termes, vous n'aurez pas besoin d'un agent immobilier et d'un transfert de titre pour vous aider à encaisser votre investissement. En pratique, les FPI sont une version plus formalisée d'un groupe d'investissement immobilier.
Ainsi, une FPI est plus réglementée et a une structure commerciale et opérationnelle plus spécifique qu'une REIG.
FAQ sur le groupe d'investissement immobilier
Où puis-je trouver des groupes d'investissement immobilier ?
Recherchez sur Internet des groupes d'investissement immobilier ou connectez-vous avec des investisseurs via des sites de réseaux sociaux, tels que LinkedIn, pour trouver des groupes d'intérêt. En tant que débutant, il peut être avantageux de rejoindre un groupe local pour rester étroitement lié au groupe et bien informé de ses activités et de ses progrès.
Comment puis-je rejoindre un groupe d'investissement immobilier ?
Vous pouvez rejoindre un groupe d'investissement immobilier ou créer le vôtre. Les groupes de réseautage professionnels et les sites Web, tels que LinkedIn, sont de bons points de départ, et rejoindre un groupe peut être aussi simple que de signer un accord et de payer une cotisation.
De combien d'argent ai-je besoin pour rejoindre un groupe d'investissement immobilier ?
Le montant d'argent dont vous avez besoin pour rejoindre un groupe d'investissement immobilier varie et dépend en grande partie du groupe. Les REIG ont souvent des statuts que chaque membre doit respecter. En outre, chaque groupe fixe ses propres exigences en matière de capital, le cas échéant, et les frais, qui peuvent être dus annuellement ou plus fréquemment.
Que dois-je rechercher dans un groupe d'investissement immobilier ?
Recherchez un groupe d'investissement immobilier avec une mission alignée sur vos objectifs. Passez en revue l'histoire du groupe, ainsi que leurs performances. Toutes les entreprises ne doivent pas réussir, mais il devrait y avoir suffisamment de succès pour en faire une option attrayante. Assurez-vous également que les décideurs sont bien informés, expérimentés et compétents.
Comment démarrer un groupe d'investissement immobilier ?
Avant de commencer, effectuez des recherches approfondies sur ce qui est nécessaire pour démarrer un groupe d'investissement immobilier et s'il est possible pour vous de le faire. Consultez des professionnels de l'immobilier ou d'autres personnes qui exploitent des REIG pour comprendre ce qui est impliqué et à quoi vous attendre. Créez un plan sur la façon dont vous voulez que votre REIG fonctionne (par exemple, les règles, les frais et les réunions) et dans quels types de biens immobiliers vous souhaitez investir ; sollicitez ensuite les membres, y compris ceux qui sont expérimentés et compétents dans les investissements immobiliers. Une fois le groupe formé, commercialisez auprès des investisseurs.
De combien d'argent avez-vous besoin pour créer un groupe d'investissement immobilier ?
Les partenaires fondateurs d'un groupe d'investissement immobilier seront probablement les plus gros investisseurs, contribuant entre 5 000 $ et 50 000 $. Ce qui est nécessaire pour démarrer un groupe d'investissement dépend de la façon dont le groupe sera structuré et du type d'entreprises immobilières recherchées.
L'essentiel
Investir dans l'immobilier peut être lucratif mais peut être difficile lorsqu'il est fait seul. Les groupes d'investissement immobilier offrent la possibilité d'investir dans l'immobilier sans être les seuls à en supporter l'engagement et à en être la source de financement. Si vous souhaitez rejoindre un club d'investissement immobilier, effectuez d'abord des recherches approfondies ; ensuite, identifiez le groupe qui correspond le mieux à vos objectifs.
Points forts
Un groupement d'investissement immobilier (GEI) peut être toute entité à associés multiples qui concentre la majorité de son activité sur l'immobilier.
Les REIG peuvent être structurés de plusieurs façons, bien que la plupart soient organisés en partenariats qui transmettent les revenus déclarés sur les documents fiscaux K-1.
Dans un groupe d'investissement immobilier typique, une société achète ou construit un ensemble d'immeubles ou de condos, puis permet aux investisseurs de les acheter par l'intermédiaire de la société, rejoignant ainsi le groupe.
Les REIG ne sont pas considérés comme des REIT et ne sont soumis à aucune limitation ou divulgation spécifique.
L'un des avantages des REIG est la mise en commun des capitaux disponibles pour l'investissement.
