Assurance hypothécaire initiale (UFMI)
Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire initiale (UFMI) ?
L'assurance hypothécaire initiale est une prime d'assurance qui est perçue, généralement sur les prêts de la Federal Housing Administration (FHA), au moment où le prêt est initialement accordé.
Bien que similaire, ce n'est pas tout à fait la même chose que l'assurance hypothécaire privée (PMI), qui est collectée par un prêteur hypothécaire privé conventionnel chaque mois lorsque l'acompte d'un acheteur sur une maison est inférieur à 20% du prix d'achat. Les primes hypothécaires initiales sont ajoutées à un pool d'argent qui est utilisé pour aider des entités, telles que la FHA, à assurer les prêts de certains emprunteurs.
Comprendre l'assurance hypothécaire initiale (UFMI)
Comme PMI, le but de l'assurance hypothécaire FHA est de protéger le prêteur. Lorsque les emprunteurs ont une valeur nette minimale sur leur maison, le risque (pour le prêteur) que l'emprunteur fasse défaut est plus élevé, car l'emprunteur n'a pas autant à perdre en s'éloignant et en laissant la banque saisir. Avec l'assurance prêt hypothécaire, si vous arrêtez de faire vos versements hypothécaires et que vous quittez votre maison, l'assureur aidera votre prêteur à récupérer ses pertes.
Les prêts FHA ont des exigences de mise de fonds inférieures - aussi peu que 3,5% du prix d'une maison - et des exigences de revenu et de crédit moins strictes que les prêts conventionnels. Ces prêts nécessitent donc le paiement initial d'une assurance hypothécaire, qui est perçue au moment de la conclusion.
Depuis 2015, le taux de l'assurance hypothécaire initiale est de 1,75 % du prix de base du prêt. Les prêts de refinancement FHA Streamline sont facturés à un UFMIP de 0,55 %. Vous avez la possibilité de payer ce montant en espèces lorsque vous fermez votre prêt, mais la plupart des gens choisissent de l'intégrer au montant total de leur prêt hypothécaire.
Si vous pouvez vous permettre de payer le montant de l'assurance hypothécaire initiale (UFMI) au départ, c'est une bonne idée de le faire. Si vous décidez de l'inclure dans votre prêt, ce sera beaucoup plus cher à long terme.
En plus de l'UFMI, les emprunteurs doivent payer des primes d'assurance hypothécaire permanentes (MIP), qui varient de 0,45 % à 1,05 % du total de l'hypothèque. Vous devrez payer cette assurance hypothécaire jusqu'à ce que votre ratio prêt-valeur soit suffisamment bas, c'est-à-dire jusqu'à ce que vous ayez remboursé un certain montant de votre prêt hypothécaire. Lorsque votre capital est suffisamment élevé (dans le cas d'un prêt FHA, le pourcentage est de 22 %), il y a moins de risque pour le prêteur si vous renoncez au prêt. A ce moment, l'assurance n'est plus nécessaire. Ceux qui ont des prêts de plus de 15 ans sont tenus d'effectuer des versements mensuels d'assurance hypothécaire pendant cinq ans. Si votre hypothèque est inférieure à 15 ans, la seule exigence est le ratio prêt-valeur de 78 %.
Les paiements initiaux des primes d'assurance hypothécaire sont soumis directement au département américain du logement et du développement urbain (HUD) et collectés par le service de collecte automatisé du département américain du Trésor. Ils vont dans un compte séquestre.
HUD utilise un portail de collecte Internet sécurisé pour traiter les collectes par voie électronique. Ce service de collecte automatisé :
Satisfait les demandes des agences et des partenaires commerciaux en matière d'alternatives électroniques en offrant la possibilité de remplir des formulaires, d'effectuer des paiements et de soumettre des requêtes par voie électronique via Internet.
Permet aux partenaires commerciaux et aux utilisateurs consommateurs d'accéder à leurs comptes de paiement à partir de n'importe quel ordinateur avec accès à Internet.
Permet aux agences fédérales d'obtenir et de traiter les collections de manière efficace et rapide
Considérations particulières
Beaucoup de gens ne réalisent pas que les primes d'assurance hypothécaire initiale peuvent généralement être remboursées au prorata s'ils ont tout payé en une seule fois, puis vendent leur maison dans les cinq à sept premières années suivant la propriété. En d'autres termes, ils peuvent avoir droit à un remboursement substantiel même des années après les faits.
Si un propriétaire a reçu son prêt FHA avant juin 2013, il est admissible à un remboursement et à l'annulation de sa prime d'assurance hypothécaire initiale après cinq ans. Un propriétaire doit avoir 22% de capitaux propres dans la propriété et tous les paiements doivent avoir été effectués à temps. Les propriétaires avec des prêts FHA émis après juin 2013 doivent se refinancer en un prêt conventionnel et avoir un ratio prêt-valeur actuel de 80 % ou plus.
Conseils pour éviter de payer une assurance hypothécaire initiale (UFMI)
Il existe plusieurs façons pour les acheteurs de maison d'éviter de payer une assurance hypothécaire initiale :
Demander un prêt hypothécaire conventionnel. Les prêteurs hypothécaires n'exigeront pas d'assurance hypothécaire initiale pour les prêts conventionnels dont la valeur de prêt est de 80 % ou moins. Ce seuil s'applique à la fois aux achats de maisons d'origine et au refinancement.
Faites une mise de fonds de 20 %. Un prêteur hypothécaire n'assumera pas autant de risques lorsqu'une mise de fonds pour une maison est égale à 20 % ou plus ; par conséquent, on ne s'attend pas à ce qu'un acheteur de maison paie une assurance hypothécaire.
Obtenez une deuxième hypothèque. Un acompte de 5 % nécessiterait une deuxième hypothèque de 15 %, et un acompte de 10 % nécessiterait une deuxième hypothèque de 10 %, pour tenir compte des 20 % nécessaires pour éviter l'assurance hypothécaire .
Faites-vous aider par le vendeur. Un vendeur qui dispose de fonds propres peut choisir de financer une partie du prix d'achat, via une deuxième hypothèque. Votre mise de fonds de 10 % jumelée à la deuxième hypothèque de 10 % du vendeur vous aidera à éviter l'assurance hypothécaire.
Points forts
L'UFMI peut être payé au moment de la clôture du prêt ou intégré aux versements hypothécaires. Il s'ajoute aux paiements continus des primes d'assurance hypothécaire.
Cet argent d'assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement de l'emprunteur sur ses versements hypothécaires.
L'assurance hypothécaire initiale (UFMI) est une prime d'assurance supplémentaire de 1,75 % qui est perçue sur les prêts de la Federal Housing Administration (FHA).
FAQ
L'UFMI peut-il être payé en espèces ou peut-il être financé dans les remboursements du prêt ?
La prime UFMI peut être payée en espèces ou financée sur le prêt, mais doit être entièrement payée d'une manière dans l'autre, et non fractionnée. Tous les montants UFMIP payés en espèces sont ajoutés aux exigences totales de règlement en espèces.
Comment la prime FHA UFMI est-elle calculée ?
La prime UFMI exigée par la FHA pour un prêt hypothécaire est de 1,75 % du montant du prêt. Ainsi, si le prêt initial est de 200 000 $, 1,75 % de ce montant serait de 3 500 $. Le montant de l'hypothèque deviendrait ainsi 203 500 $ avec la prime UFMI incluse.
L'UFMI est-il remboursable ?
La prime d'assurance hypothécaire initiale (USMI) n'est pas remboursable, sauf dans le cadre du refinancement d'un nouveau prêt hypothécaire assuré par la FHA dans les trois ans suivant le prêt initial.
