जमीन का पट्टा

ग्राउंड लीज क्या है?

एक जमीनी पट्टा एक समझौता है जिसमें एक किरायेदार को पट्टे की अवधि के दौरान संपत्ति का एक टुकड़ा विकसित करने की अनुमति दी जाती है, जिसके बाद भूमि और सभी सुधार संपत्ति के मालिक को सौंप दिए जाते हैं।

ग्राउंड लीज कैसे काम करता है

एक जमीनी पट्टा इंगित करता है कि सुधार संपत्ति के मालिक के स्वामित्व में होगा जब तक कि कोई अपवाद नहीं बनाया जाता है और यह निर्धारित करता है कि पट्टे की अवधि के दौरान किए गए सभी प्रासंगिक करों का भुगतान किरायेदार द्वारा किया जाएगा। क्योंकि एक जमीनी पट्टा मकान मालिक को पट्टे की अवधि समाप्त होने के बाद सभी सुधारों को मानने की अनुमति देता है, मकान मालिक संपत्ति को उच्च दर पर बेच सकता है। जमीन के पट्टों को अक्सर भूमि पट्टे भी कहा जाता है, क्योंकि जमींदार केवल जमीन को पट्टे पर देते हैं।

यद्यपि वे मुख्य रूप से वाणिज्यिक स्थान में उपयोग किए जाते हैं, जमीन के पट्टे अन्य प्रकार के वाणिज्यिक पट्टों से बहुत भिन्न होते हैं जैसे कि शॉपिंग कॉम्प्लेक्स और कार्यालय भवनों में पाए जाते हैं। ये अन्य पट्टे आमतौर पर पट्टेदार को इकाई की जिम्मेदारी लेने के लिए नहीं सौंपते हैं। इसके बजाय, इन किरायेदारों से अपना व्यवसाय संचालित करने के लिए किराया लिया जाता है। जमीन के पट्टे में लंबी अवधि के लिए भूमि पट्टे पर देना शामिल है - आमतौर पर 50 से 99 साल के लिए - एक किरायेदार को जो संपत्ति पर एक इमारत का निर्माण करता है।

99 साल की लीज आम तौर पर रियल एस्टेट संपत्ति के एक टुकड़े के लिए सबसे लंबी संभव लीज अवधि होती है। यह आम कानून के तहत सबसे लंबे समय तक संभव हुआ करता था। हालांकि, 99 साल के पट्टे आम बने हुए हैं लेकिन अब कानून के तहत सबसे लंबे समय तक संभव नहीं हैं।

जमीन का पट्टा परिभाषित करता है कि जमीन का मालिक कौन है, और इमारत का मालिक कौन है, और संपत्ति में सुधार। कई जमींदार जमीनी पट्टों का उपयोग अपनी संपत्ति के स्वामित्व को बनाए रखने के लिए नियोजन कारणों से, किसी भी पूंजीगत लाभ से बचने के लिए,. और आय और राजस्व उत्पन्न करने के लिए करते हैं । किरायेदार आम तौर पर किसी भी और सभी खर्चों की जिम्मेदारी लेते हैं। इसमें निर्माण, मरम्मत, नवीनीकरण, सुधार, कर, बीमा और संपत्ति से जुड़ी कोई भी वित्तीय लागत शामिल है।

किरायेदार आम तौर पर किराए, कर, निर्माण, बीमा और वित्तपोषण सहित जमीन के पट्टे में सभी वित्तीय पहलुओं की जिम्मेदारी लेते हैं।

ग्राउंड लीज का उदाहरण

ग्राउंड पट्टों का उपयोग अक्सर फ्रेंचाइजी और बड़े बॉक्स स्टोर, साथ ही साथ अन्य वाणिज्यिक संस्थाओं द्वारा किया जाता है। कॉर्पोरेट मुख्यालय सामान्य रूप से भूमि खरीदेगा, और किरायेदार/डेवलपर को सुविधा का निर्माण और उपयोग करने की अनुमति देगा। एक अच्छा मौका है कि आपके पास मैकडॉनल्ड्स, स्टारबक्स या डंकिन डोनट्स जमीन के पट्टे से बंधे हैं।

जुलाई 2016 में, न्यूयॉर्क स्थित निवेश फर्म एलायंसबर्नस्टीन ने न्यूयॉर्क शहर के जॉर्ज वाशिंगटन होटल के लिए $ 100.4 मिलियन के सौदे में बीएलडीजी प्रबंधन से 99 साल का जमीनी पट्टा खरीदा। बीएलडीजी ने मूल रूप से होटल खरीदा था जब यह 1994 में फौजदारी में था। हालांकि इमारत का उपयोग मैनहट्टन स्थित स्कूल ऑफ विजुअल आर्ट्स द्वारा छात्र छात्रावास के रूप में किया गया था, बीएलडीजी ने अप्रैल 2016 में एक रेस्तरां, बार के साथ एक होटल में संपत्ति को बहाल करने की योजना दायर की थी। , और जमीनी स्तर के स्टोर। संपत्ति वर्तमान में न्यूयॉर्क शहर के फ्लैटिरॉन जिले में एक बुटीक होटल, फ्रीहैंड होटल के रूप में संचालित होती है।

किसी भी जमीनी पट्टे के कुछ बुनियादी सिद्धांतों में शामिल होना चाहिए:

• पट्टे की शर्तें

• मकान मालिक और किरायेदार दोनों के अधिकार

• वित्तपोषण पर शर्तें

• प्रावधानों का प्रयोग करें

• शुल्क

• टाइटल बीमा

• चूक

सबऑर्डिनेटेड बनाम अनऑर्डिनेटेड ग्राउंड लीज

ग्राउंड लीज के किरायेदार अक्सर कर्ज लेकर सुधारों को वित्तपोषित करते हैं। एक अधीनस्थ जमीन के पट्टे में, मकान मालिक संपत्ति पर दावों की कम प्राथमिकता के लिए सहमत होता है यदि किरायेदार सुधार के लिए ऋण पर चूक करता है। दूसरे शब्दों में, एक अधीनस्थ जमीन पट्टा-जमींदार अनिवार्य रूप से किसी भी सुधार-संबंधित ऋण पर किरायेदार के डिफ़ॉल्ट के मामले में संपत्ति विलेख को संपार्श्विक के रूप में कार्य करने की अनुमति देता है। इस प्रकार के जमीनी पट्टे के लिए, मकान मालिक किरायेदार के डिफ़ॉल्ट के मामले में लिए गए जोखिम के बदले में उच्च किराए के भुगतान पर बातचीत कर सकता है। इससे जमींदार को भी फायदा हो सकता है क्योंकि उसकी जमीन पर इमारत बनाने से उसकी संपत्ति की कीमत बढ़ जाती है।

इसके विपरीत, एक असंगठित जमीन का पट्टा मकान मालिक को संपत्ति पर दावों की सर्वोच्च प्राथमिकता को बरकरार रखने देता है, अगर किरायेदार सुधार के लिए ऋण पर चूक करता है। चूंकि ऋण का भुगतान न होने पर ऋणदाता भूमि का स्वामित्व नहीं ले सकता है, ऋण पेशेवर सुधार के लिए एक बंधक का विस्तार करने में संकोच कर सकते हैं। हालांकि मकान मालिक संपत्ति के स्वामित्व को बरकरार रखता है, उन्हें आम तौर पर किरायेदार से कम किराए का शुल्क लेना पड़ता है।

ग्राउंड लीज के फायदे और नुकसान

जमीन के पट्टे से किरायेदार और मकान मालिक दोनों को फायदा हो सकता है।

किरायेदार लाभ

जमीनी पट्टा एक किरायेदार को संपत्ति पर एक प्रमुख स्थान पर निर्माण करने देता है जिसे वे स्वयं नहीं खरीद सकते थे। इस कारण से, होल फूड्स और स्टारबक्स जैसे बड़े चेन स्टोर अक्सर अपनी कॉर्पोरेट विस्तार योजनाओं में जमीनी पट्टों का उपयोग करते हैं।

डाउन पेमेंट की आवश्यकता नहीं होती है , क्योंकि संपत्ति खरीदने की आवश्यकता होगी। इसलिए, जमीन के पट्टे को प्राप्त करने में कम इक्विटी शामिल है, जो अन्य उद्देश्यों के लिए नकद मुक्त करता है और भूमि का उपयोग करने पर उपज में सुधार करता है।

जमीनी पट्टे पर भुगतान किया गया कोई भी किराया राज्य और संघीय आय करों के लिए कटौती योग्य हो सकता है, जिसका अर्थ है कि किरायेदार के समग्र कर बोझ में कमी।

जमींदार लाभ

संपत्ति के स्वामित्व को बनाए रखते हुए जमींदार को किरायेदार से आय का एक स्थिर प्रवाह प्राप्त होता है। ग्राउंड लीज में आम तौर पर एक एस्केलेशन क्लॉज होता है जो किराए में वृद्धि और बेदखली के अधिकारों की गारंटी देता है जो किराए या अन्य खर्चों में चूक के मामले में सुरक्षा प्रदान करते हैं।

जमीन के पट्टे का उपयोग करने वाले मकान मालिक को कर बचत भी होती है। अगर वे एक किरायेदार को एकमुश्त संपत्ति बेचते हैं, तो उन्हें बिक्री पर लाभ का एहसास होगा। इस प्रकार के पट्टे को निष्पादित करके, वे किसी भी लाभ की रिपोर्ट करने से बचते हैं। लेकिन उन्हें मिलने वाले किराए पर कुछ कर प्रभाव पड़ सकते हैं।

जमीनी पट्टे में रखे गए प्रावधानों के आधार पर, एक मकान मालिक संपत्ति पर इसके उपयोग और इसे कैसे विकसित किया जाता है, सहित कुछ नियंत्रण बनाए रखने में सक्षम हो सकता है। इसका मतलब है कि मकान मालिक जमीन में किसी भी बदलाव को स्वीकार या अस्वीकार कर सकता है।

किरायेदार के नुकसान

क्योंकि किसी भी बदलाव से पहले जमींदारों को अनुमोदन की आवश्यकता हो सकती है, किरायेदार को संपत्ति के उपयोग या विकास में बाधाओं का सामना करना पड़ सकता है। परिणामस्वरूप, किरायेदार के लिए अधिक प्रतिबंध और कम लचीलापन हो सकता है।

जमीनी पट्टे की प्रक्रिया से जुड़ी लागतें किरायेदार द्वारा एकमुश्त संपत्ति खरीदने की तुलना में अधिक हो सकती हैं। किराया, कर, सुधार, अनुमति, साथ ही मकान मालिक की मंजूरी के लिए कोई भी प्रतीक्षा समय, सभी महंगे हो सकते हैं।

मकान मालिक के नुकसान

जमींदार जो अपने पट्टों में उचित प्रावधान और खंड नहीं डालते हैं, उन किरायेदारों पर नियंत्रण खो देते हैं जिनकी संपत्ति का विकास होता है। यही कारण है कि हस्ताक्षर करने से पहले दोनों पक्षों के लिए अपने पट्टों की समीक्षा करना हमेशा महत्वपूर्ण होता है।

संपत्ति कहां स्थित है, इस पर निर्भर करते हुए, जमीन के पट्टे का उपयोग करने से मकान मालिक के लिए उच्च कर प्रभाव पड़ सकता है। हालांकि उन्हें बिक्री से लाभ का एहसास नहीं हो सकता है, किराए को आय माना जाता है। इसलिए किराए पर सामान्य दर से कर लगता है, जिससे कर का बोझ बढ़ सकता है।

हाइलाइट्स

• एक जमीनी पट्टा एक समझौता है जिसमें एक किरायेदार पट्टे की अवधि के दौरान संपत्ति का विकास कर सकता है, जिसके बाद इसे संपत्ति के मालिक को सौंप दिया जाता है।

• किरायेदार जो अन्यथा जमीन खरीदने का जोखिम नहीं उठा सकते हैं, वे जमीन के पट्टे के साथ संपत्ति का निर्माण कर सकते हैं, जबकि जमींदारों को एक स्थिर आय मिलती है और उनकी संपत्ति के उपयोग और विकास पर नियंत्रण रहता है।

• जमीन के पट्टे आमतौर पर वाणिज्यिक जमींदारों के बीच होते हैं, जो आम तौर पर संपत्ति पर इमारतों का निर्माण करने वाले किरायेदारों को 50 से 99 साल के लिए जमीन पट्टे पर देते हैं।