Pajakan Tanah

Apakah itu Pajakan Tanah?

Pajakan tanah ialah perjanjian di mana penyewa dibenarkan untuk membangunkan sebidang harta semasa tempoh pajakan,. selepas itu tanah dan semua penambahbaikan diserahkan kepada pemilik hartanah.

Cara Pajakan Tanah Berfungsi

Pajakan tanah menunjukkan bahawa penambahbaikan akan dimiliki oleh pemilik hartanah melainkan pengecualian dibuat dan menetapkan bahawa semua cukai berkaitan yang ditanggung semasa tempoh pajakan akan dibayar oleh penyewa. Oleh kerana pajakan tanah membenarkan tuan tanah mengambil semua penambahbaikan sebaik sahaja tempoh pajakan tamat, tuan tanah boleh menjual harta itu pada kadar yang lebih tinggi. Pajakan tanah juga sering dipanggil pajakan tanah, kerana tuan tanah memajakkan tanah sahaja.

Walaupun ia digunakan terutamanya dalam ruang komersial, pajakan tanah sangat berbeza daripada jenis pajakan komersial lain seperti yang terdapat di kompleks beli-belah dan bangunan pejabat. Pajakan lain ini lazimnya tidak menugaskan pemajak untuk bertanggungjawab ke atas unit tersebut. Sebaliknya, penyewa ini dikenakan sewa untuk menjalankan perniagaan mereka. Pajakan tanah melibatkan pajakan tanah untuk tempoh jangka panjang—biasanya selama 50 hingga 99 tahun—kepada penyewa yang membina bangunan di atas harta itu.

Pajakan 99 tahun secara amnya adalah tempoh pajakan terpanjang yang mungkin untuk sekeping harta tanah. Ia pernah menjadi yang paling lama mungkin di bawah undang-undang biasa. Walau bagaimanapun, pajakan 99 tahun terus menjadi perkara biasa tetapi bukan lagi yang paling lama mungkin di bawah undang-undang.

Pajakan tanah mentakrifkan siapa yang memiliki tanah, dan siapa yang memiliki bangunan, dan penambahbaikan pada harta itu. Ramai tuan tanah menggunakan pajakan tanah sebagai cara untuk mengekalkan pemilikan harta mereka atas sebab perancangan, untuk mengelakkan sebarang keuntungan modal,. dan untuk menjana pendapatan dan hasil. Penyewa biasanya bertanggungjawab untuk sebarang dan semua perbelanjaan. Ini termasuk pembinaan, pembaikan, pengubahsuaian, penambahbaikan, cukai, insurans dan sebarang kos pembiayaan yang berkaitan dengan harta itu.

Penyewa secara amnya bertanggungjawab ke atas semua aspek kewangan dalam pajakan tanah termasuk sewa, cukai, pembinaan, insurans dan pembiayaan.

Contoh Pajakan Tanah

Pajakan tanah sering digunakan oleh francais dan kedai kotak besar, serta entiti komersial lain. Ibu pejabat korporat biasanya akan membeli tanah tersebut, dan membenarkan penyewa/pemaju membina dan menggunakan kemudahan tersebut. Ada kemungkinan besar McDonald's, Starbucks atau Dunkin Donuts berhampiran anda terikat dengan pajakan tanah.

Pada Julai 2016, firma pelaburan AllianceBernstein yang berpangkalan di New York membeli pajakan tanah selama 99 tahun daripada Pengurusan BLDG untuk Hotel George Washington di New York dalam perjanjian bernilai $100.4 juta. BLDG pada asalnya membeli hotel itu apabila ia dalam perampasan pada tahun 1994. Walaupun bangunan itu digunakan oleh Sekolah Seni Visual yang berpangkalan di Manhattan sebagai asrama pelajar, BLDG memfailkan rancangan pada April 2016 untuk memulihkan harta itu kepada sebuah hotel dengan restoran, bar , dan kedai aras tanah. Tempat penginapan ini kini beroperasi sebagai Hotel Freehand, sebuah hotel butik, di Daerah Flatiron di New York City.

Beberapa asas bagi mana-mana pajakan tanah hendaklah termasuk:

• Syarat pajakan

• Hak kedua-dua tuan tanah dan penyewa

• Syarat pembiayaan

• Gunakan peruntukan

• Yuran

• Insurans hak milik

• Lalai

Pajakan Tanah Subordinat vs

Penyewa pajakan tanah sering membiayai penambahbaikan dengan mengambil hutang. Dalam pajakan tanah subordinat, tuan tanah bersetuju dengan keutamaan tuntutan yang lebih rendah ke atas harta itu sekiranya penyewa gagal membayar pinjaman untuk penambahbaikan. Dalam erti kata lain, tuan tanah pajakan tanah subordinat pada dasarnya membenarkan surat ikatan harta tanah bertindak sebagai cagaran dalam kes penyewa mungkir ke atas sebarang pinjaman berkaitan penambahbaikan. Untuk jenis pajakan tanah ini, tuan tanah boleh merundingkan bayaran sewa yang lebih tinggi sebagai balasan untuk risiko yang diambil sekiranya penyewa lalai. Ini juga mungkin memberi manfaat kepada tuan tanah kerana membina bangunan di atas tanahnya meningkatkan nilai hartanya.

Sebaliknya, pajakan tanah tanpa subordinat membolehkan tuan tanah mengekalkan keutamaan utama tuntutan ke atas harta itu sekiranya penyewa gagal membayar pinjaman untuk penambahbaikan. Kerana pemberi pinjaman mungkin tidak mengambil pemilikan tanah jika pinjaman tidak dibayar, profesional pinjaman mungkin teragak-agak untuk melanjutkan gadai janji untuk penambahbaikan. Walaupun tuan tanah mengekalkan pemilikan harta itu, mereka biasanya perlu mengenakan amaun sewa yang lebih rendah kepada penyewa.

Kelebihan dan Kelemahan Pajakan Tanah

Pajakan tanah boleh memberi manfaat kepada penyewa dan tuan tanah.

Faedah Penyewa

Pajakan tanah membenarkan penyewa membina hartanah di lokasi utama yang tidak boleh mereka beli sendiri. Atas sebab ini, kedai rantaian besar seperti Whole Foods dan Starbucks sering menggunakan pajakan tanah dalam rancangan pengembangan korporat mereka.

Pajakan tanah juga tidak memerlukan penyewa untuk mempunyai bayaran pendahuluan untuk mendapatkan tanah, kerana pembelian harta itu akan memerlukan. Oleh itu, kurang ekuiti terlibat dalam memperoleh pajakan tanah, yang membebaskan tunai untuk tujuan lain dan meningkatkan hasil menggunakan tanah.

Sebarang sewa yang dibayar pada pajakan tanah mungkin boleh ditolak untuk cukai pendapatan negeri dan persekutuan, bermakna pengurangan beban cukai keseluruhan penyewa.

Faedah Tuan Tanah

Pemilik tanah memperoleh aliran pendapatan tetap daripada penyewa sambil mengekalkan pemilikan harta itu. Pajakan tanah biasanya mengandungi klausa peningkatan yang menjamin kenaikan dalam sewa dan hak pengusiran yang memberikan perlindungan sekiranya berlaku kemungkiran pada sewa atau perbelanjaan lain.

Terdapat juga penjimatan cukai kepada tuan tanah yang menggunakan pajakan tanah. Jika mereka menjual hartanah kepada penyewa secara terang-terangan, mereka akan mendapat keuntungan daripada penjualan tersebut. Dengan melaksanakan jenis pajakan ini, mereka mengelak daripada melaporkan sebarang keuntungan. Tetapi mungkin terdapat beberapa implikasi cukai ke atas sewa yang mereka terima.

Bergantung pada peruntukan yang dimasukkan ke dalam pajakan tanah, tuan tanah juga mungkin boleh mengekalkan beberapa kawalan ke atas harta itu termasuk penggunaannya dan cara ia dibangunkan. Ini bermakna tuan tanah boleh meluluskan atau menafikan sebarang perubahan pada tanah tersebut.

Kelemahan Penyewa

Oleh kerana tuan tanah mungkin memerlukan kelulusan sebelum sebarang perubahan dibuat, penyewa mungkin menghadapi sekatan jalan dalam penggunaan atau pembangunan harta itu. Akibatnya, mungkin terdapat lebih banyak sekatan dan kurang fleksibiliti untuk penyewa.

Kos yang berkaitan dengan proses pajakan tanah mungkin lebih tinggi daripada jika penyewa membeli hartanah secara langsung. Sewa, cukai, penambahbaikan, kebenaran, serta sebarang masa menunggu untuk kelulusan tuan tanah, semuanya boleh menelan kos yang tinggi.

Kelemahan Tuan Tanah

Tuan tanah yang tidak memasukkan peruntukan dan klausa yang sepatutnya dalam pajakan mereka akan kehilangan kawalan kepada penyewa yang hartanahnya sedang dibangunkan. Inilah sebabnya mengapa kedua-dua pihak sentiasa penting untuk menyemak pajakan mereka sebelum menandatangani.

Bergantung pada lokasi hartanah itu, penggunaan pajakan tanah mungkin mempunyai implikasi cukai yang lebih tinggi untuk tuan tanah. Walaupun mereka mungkin tidak menyedari keuntungan daripada jualan, sewa dianggap sebagai pendapatan. Jadi sewa dikenakan cukai pada kadar biasa, yang boleh meningkatkan beban cukai.

Sorotan

• Pajakan tanah ialah perjanjian di mana penyewa boleh membangunkan hartanah dalam tempoh pajakan, selepas itu ia diserahkan kepada pemilik hartanah.

• Penyewa yang sebaliknya yang tidak mampu membeli tanah boleh membina hartanah dengan pajakan tanah, manakala tuan tanah mendapat pendapatan tetap dan mengekalkan kawalan ke atas penggunaan dan pembangunan harta mereka.

• Pajakan tanah biasanya berlaku antara tuan tanah komersial, yang biasanya memajakkan tanah selama 50 hingga 99 tahun kepada penyewa yang membina bangunan di atas harta itu.