グラウンドリース
##グラウンドリースとは何ですか？
グラウンドリースとは、テナントがリース期間中に物件を開発することを許可され、その後、土地とすべての改良が物件所有者に引き渡される契約です。
##グラウンドリースの仕組み
グラウンドリースは、例外が作成されない限り、改善がプロパティ所有者によって所有されることを示し、リース期間中に発生するすべての関連する税金がテナントによって支払われることを規定します。グラウンドリースでは、リース期間が満了すると家主がすべての改善を引き受けることができるため、家主はより高いレートで物件を売却することができます。土地所有者は土地のみをリースするため、地上リースは土地リースとも呼ばれます。
これらは主に商業スペースで使用されますが、地上リースは、ショッピングコンプレックスやオフィスビルで見られるような他のタイプの商業リースとは大きく異なります。これらの他のリースは通常、借手にユニットの責任を引き受けるように割り当てません。代わりに、これらのテナントは彼らのビジネスを運営するために家賃を請求されます。グラウンドリースでは、土地を長期間（通常は50年から99年）、物件に建物を建設するテナントにリースします。
99年のリースは、通常、不動産物件の最長のリース期間です。かつては一般法の下で可能な限り長いものでした。ただし、99年のリースは引き続き一般的ですが、法律の下で可能な限り長くはありません。
グラウンドリースは、誰が土地を所有し、誰が建物を所有するか、およびプロパティの改善を定義します。多くの地主は、計画上の理由で資産の所有権を保持し、資本の増加を回避し、収入と収入を生み出す方法として、グラウンドリースを使用しています。テナントは通常、すべての費用に対して責任を負います。これには、建設、修理、改修、改善、税金、保険、および物件に関連する資金調達費用が含まれます。
テナントは通常、家賃、税金、建設、保険、資金調達など、グラウンドリースのすべての財務的側面に責任を負います。
##グラウンドリースの例
グラウンドリースは、フランチャイズや大型ボックスストア、およびその他の営利団体によってよく使用されます。本社は通常土地を購入し、テナント/開発者が施設を建設して使用できるようにします。お近くのマクドナルド、スターバックス、またはダンキンドーナツがグラウンドリースに拘束される可能性は十分にあります。
2016年7月、ニューヨークを拠点とする投資会社AllianceBernsteinは、ニューヨーク市のジョージワシントンホテルのBLDGManagementから99年間のグラウンドリースを1億40万ドル相当の取引で購入しました。 BLDGは当初、1994年に閉鎖されたときにホテルを購入しました。この建物は、マンハッタンに本拠を置く視覚芸術学校によって学生寮として使用されていましたが、2016年4月に、レストラン、バーのあるホテルにプロパティを復元する計画を提出しました。 、および地上の店舗。宿泊施設は現在、ニューヨーク市のフラットアイアン地区にあるブティックホテルのフリーハンドホテルとして運営されています。
グラウンドリースの基本事項には、次のものが含まれます。
-リースの条件
-家主と借家人の両方の権利
-資金調達の条件
-規定を使用する
-料金
-タイトル保険
- デフォルト
##従属対非従属グラウンドリース
グラウンドリースのテナントは、多くの場合、借金を引き受けることによって改善に資金を提供します。従属グラウンドリースでは、テナントが改善のためにローンを不履行にした場合に備えて、土地所有者は物件に対する請求の優先度を低くすることに同意します。言い換えれば、劣後の地上リース地主は、基本的に、改善関連のローンのテナントの不履行の場合に、不動産証書が担保として機能することを許可します。このタイプのグラウンドリースの場合、土地所有者は、テナントの不履行の場合にかかるリスクと引き換えに、より高い家賃の支払いを交渉する場合があります。彼の土地に建物を建設することは彼の財産の価値を高めるので、これはまた地主に利益をもたらすかもしれません。
対照的に、非劣後の地上リースでは、テナントが改善のためにローンを不履行にした場合に備えて、土地所有者は物件に対する請求の最優先事項を保持できます。ローンが未払いになると貸し手が土地の所有権を取得できない可能性があるため、ローンの専門家は改善のために住宅ローンを延長することをためらう可能性があります。地主は資産の所有権を保持しますが、通常、テナントに低額の家賃を請求する必要があります。
##グラウンドリースの長所と短所
グラウンドリースは、テナントと地主の両方に利益をもたらす可能性があります。
###テナントのメリット
グラウンドリースにより、テナントは自分では購入できない一等地にある物件を建てることができます。このため、Whole FoodsやStarbucksなどの大規模チェーン店は、企業の拡大計画でグラウンドリースを利用することがよくあります。
は、物件の購入に必要なため、土地を確保するためのダウンペイメントをテナントが負担する必要はありません。したがって、地上リースの取得に関与する資本が少なくなり、他の目的のために現金が解放され、土地を利用する際の利回りが向上します。
グラウンドリースで支払われる家賃は、州および連邦の所得税から控除できる場合があります。これは、テナントの全体的な税負担が軽減されることを意味します。
###地主のメリット
土地所有者は、資産の所有権を保持しながら、テナントから安定した収入を得ることができます。グラウンドリースには通常、家賃の増加を保証するエスカレーション条項と、家賃またはその他の費用の不履行の場合に保護を提供する追放権が含まれています。
グラウンドリースを使用する地主には、税金の節約もあります。彼らがテナントに物件を完全に売却する場合、彼らは売却による利益を実現します。このタイプのリースを実行することにより、利益を報告する必要がなくなります。しかし、彼らが受け取る家賃には税務上の影響があるかもしれません。
グラウンドリースの規定によっては、土地所有者は、その使用や開発方法など、資産に対するある程度の管理を維持できる場合もあります。これは、地主が土地の変更を承認または拒否できることを意味します。
###テナントのデメリット
土地所有者は変更を加える前に承認を必要とする場合があるため、テナントは物件の使用または開発において障害に遭遇する可能性があります。その結果、テナントの制限が増え、柔軟性が低下する可能性があります。
グラウンドリースプロセスに関連するコストは、テナントが物件を完全に購入する場合よりも高くなる可能性があります。家賃、税金、改善、許可、および地主の承認の待ち時間はすべて費用がかかる可能性があります。
###地主の短所
リースに適切な条項や条項を設けていない土地所有者は、不動産が開発中のテナントの管理を失うことになります。これが、署名する前に両方の当事者がリースを確認することが常に重要である理由です。
物件の場所によっては、グラウンドリースを使用すると、地主にとって税務上の影響が大きくなる可能性があります。彼らは売却による利益を実現しないかもしれませんが、家賃は収入とみなされます。そのため、家賃は通常の税率で課税され、税負担が増える可能性があります。
##ハイライト
-グラウンドリースとは、テナントがリース期間中に不動産を開発し、その後、不動産所有者に引き渡すことができる契約です。
-土地を購入する余裕がないテナントは、グラウンドリースで不動産を建設できますが、土地所有者は安定した収入を得て、不動産の使用と開発を管理できます。
-地上リースは通常、商業地主の間で行われます。商業地主は通常、敷地内に建物を建設するテナントに50〜99年間土地をリースします。
