Investor's wiki

Аренда земли

Аренда земли

Что такое аренда земли?

Аренда земли — это соглашение, по которому арендатору разрешается развивать объект недвижимости в течение срока аренды,. после чего земля и все улучшения передаются владельцу собственности.

Как работает аренда земли

Аренда земли указывает, что улучшения будут принадлежать владельцу собственности, если не будет создано исключение, и предусматривает, что все соответствующие налоги, понесенные в течение периода аренды, будут уплачиваться арендатором. Поскольку аренда земли позволяет арендодателю взять на себя все улучшения после истечения срока аренды, арендодатель может продать недвижимость по более высокой цене. Аренду земли также часто называют арендой земли, поскольку арендодатели сдают в аренду только землю.

Хотя они используются в основном в коммерческих помещениях, аренда земли сильно отличается от других типов коммерческой аренды, например, в торговых комплексах и офисных зданиях. Эти другие договоры аренды обычно не возлагают на арендатора ответственность за объект. Вместо этого с этих арендаторов взимается арендная плата для ведения своего бизнеса. Аренда земли предполагает сдачу земли в аренду на длительный период — обычно от 50 до 99 лет — арендатору, который строит на этом участке здание.

Аренда на 99 лет, как правило, является максимально возможным сроком аренды объекта недвижимости. Раньше это было максимально возможным по общему праву. Тем не менее, 99-летняя аренда по-прежнему распространена, но уже не является максимально возможной по закону.

Земельный договор определяет, кто владеет землей, а кто — зданием и улучшениями в собственности. Многие арендодатели используют аренду земли как способ сохранить право собственности на свою собственность по причинам планирования, чтобы избежать прироста капитала,. а также для получения дохода и дохода. Арендаторы обычно берут на себя ответственность за любые расходы. Это включает в себя строительство, ремонт, реконструкцию, улучшения, налоги, страхование и любые финансовые расходы, связанные с недвижимостью.

Арендаторы обычно берут на себя ответственность за все финансовые аспекты аренды земли, включая арендную плату, налоги, строительство, страхование и финансирование.

Пример аренды земли

Аренда земли часто используется франшизами и крупными магазинами, а также другими коммерческими организациями. Штаб-квартира корпорации обычно покупает землю и позволяет арендатору/застройщику строить и использовать объект. Есть большая вероятность, что McDonald's, Starbucks или Dunkin Donuts рядом с вами связаны договором аренды земли.

В июле 2016 года нью-йоркская инвестиционная компания AllianceBernstein приобрела у BLDG Management договор аренды земли на 99 лет для отеля George Washington в Нью-Йорке по сделке на сумму 100,4 миллиона долларов. Первоначально BLDG приобрела отель, когда он был арестован в 1994 году. Хотя здание использовалось Манхэттенской школой визуальных искусств в качестве студенческого общежития, в апреле 2016 года BLDG подала планы по превращению этого имущества в отель с рестораном, баром. и наземные магазины. В настоящее время отель работает как бутик-отель Freehand Hotel в районе Флэтайрон в Нью-Йорке.

Некоторые из основ любой аренды земли должны включать:

  • Условия аренды

  • Права как арендодателя, так и арендатора

  • Условия финансирования

  • Использование положений

  • Сборы

  • Страхование титула

  • По умолчанию

Субординированная и несубординированная аренда земли

Арендаторы земли часто финансируют улучшения, взяв долг. При субординированной аренде земли арендодатель соглашается на более низкий приоритет требований к имуществу в случае неуплаты арендатором ссуды на улучшения. Другими словами, субординированный арендодатель по аренде земли, по сути, позволяет акту собственности выступать в качестве залога в случае дефолта арендатора по любому кредиту, связанному с улучшением. Для этого типа аренды земли арендодатель может договориться о более высоких арендных платежах в обмен на риск, взятый на себя в случае невыполнения обязательств арендатором. Это также может принести пользу домовладельцу, поскольку строительство здания на его земле увеличивает стоимость его имущества.

Напротив, несубординированная аренда земли позволяет арендодателю сохранить приоритет требований к собственности в случае, если арендатор не выплатит ссуду на улучшения. Поскольку кредитор может не вступить в собственность земли, если ссуда останется невыплаченной, специалисты по кредитам могут не решиться продлить ипотеку на улучшения. Хотя арендодатель сохраняет за собой право собственности на недвижимость, он, как правило, должен взимать с арендатора меньшую сумму арендной платы.

Преимущества и недостатки аренды земли

Аренда земли может быть выгодна как арендатору, так и арендодателю.

Преимущества арендатора

Аренда земли позволяет арендатору строить на участке в отличном месте, которое он сам не смог бы купить. По этой причине крупные сетевые магазины, такие как Whole Foods и Starbucks, часто используют аренду земли в своих корпоративных планах расширения.

Аренда земли также не требует, чтобы арендатор вносил авансовый платеж для обеспечения безопасности земли, как это потребовалось бы при покупке собственности. Таким образом, при аренде земли затрачивается меньший капитал, что высвобождает денежные средства для других целей и повышает доход от использования земли.

Любая арендная плата, выплачиваемая по аренде земли, может вычитаться из подоходного налога штата и федерального налога, что означает снижение общего налогового бремени арендатора.

Льготы арендодателя

Землевладелец получает стабильный доход от арендатора, сохраняя за собой право собственности на недвижимость. Аренда земли обычно содержит пункт об увеличении арендной платы, гарантирующий увеличение арендной платы и право на выселение, что обеспечивает защиту в случае неуплаты арендной платы или других расходов.

Арендодатель, использующий аренду земли, также экономит на налогах. Если они продадут недвижимость арендатору сразу, они получат прибыль от продажи. Выполняя этот тип аренды, они избегают необходимости сообщать о какой-либо прибыли. Но могут быть некоторые налоговые последствия для арендной платы, которую они получают.

В зависимости от положений, включенных в договор об аренде земли, арендодатель также может сохранить некоторый контроль над имуществом, включая его использование и то, как оно застраивается. Это означает, что арендодатель может одобрить или отклонить любые изменения в отношении земли.

Недостатки арендатора

Поскольку арендодатели могут потребовать одобрения до внесения каких-либо изменений, арендатор может столкнуться с препятствиями при использовании или развитии собственности. В результате у арендатора может быть больше ограничений и меньше гибкости.

Затраты, связанные с процессом аренды земли, могут быть выше, чем если бы арендатор купил недвижимость сразу. Арендная плата, налоги, улучшения, разрешения, а также любое время ожидания утверждения арендодателем могут быть дорогостоящими.

Недостатки арендодателя

Арендодатели, которые не включают надлежащие положения и пункты в свои договоры аренды, рискуют потерять контроль над арендаторами, чья собственность находится в процессе развития. Вот почему всегда важно, чтобы обе стороны проверяли свои договоры аренды перед подписанием.

В зависимости от того, где находится недвижимость, использование аренды земли может иметь более высокие налоговые последствия для арендодателя. Хотя они могут не получить прибыль от продажи, арендная плата считается доходом. Таким образом, рента облагается налогом по обычной ставке, что может увеличить налоговое бремя.

Особенности

  • Аренда земли - это договор, по которому арендатор может развивать недвижимость в течение срока аренды, после чего она передается владельцу недвижимости.

  • Арендаторы, которые в противном случае не могут позволить себе покупку земли, могут строить недвижимость с арендой земли, в то время как арендодатели получают стабильный доход и сохраняют контроль над использованием и развитием своей собственности.

  • Аренда земли обычно заключается между коммерческими арендодателями, которые обычно сдают землю в аренду на срок от 50 до 99 лет арендаторам, которые строят здания на этой территории.