Locazione a terra
Che cos'è un contratto di locazione a terra?
Un contratto di locazione fondiaria è un accordo in cui un inquilino è autorizzato a sviluppare un immobile durante il periodo di locazione,. dopodiché il terreno e tutte le migliorie vengono consegnate al proprietario della proprietà .
Come funziona un contratto di locazione a terra
Un contratto di locazione a terra indica che i miglioramenti saranno di proprietà del proprietario dell'immobile a meno che non venga creata un'eccezione e stabilisce che tutte le tasse pertinenti sostenute durante il periodo di locazione saranno pagate dall'inquilino. Poiché un contratto di locazione di un terreno consente al proprietario di assumere tutti i miglioramenti una volta scaduto il termine del contratto di locazione, il proprietario può vendere la proprietà a un tasso più elevato. Le locazioni fondiarie sono spesso chiamate anche locazioni fondiarie, poiché i proprietari affittano solo la terra.
Sebbene siano utilizzati principalmente nello spazio commerciale, i contratti di locazione a terra differiscono notevolmente da altri tipi di contratti di locazione commerciali come quelli che si trovano nei complessi commerciali e negli edifici per uffici. Questi altri contratti di locazione in genere non assegnano al locatario la responsabilità dell'unità . Invece, a questi inquilini viene addebitato l'affitto per gestire le loro attività . Un contratto di locazione prevede l'affitto di terreni per un periodo a lungo termine, in genere da 50 a 99 anni, a un inquilino che costruisce un edificio sulla proprietà .
Un contratto di locazione di 99 anni è generalmente la durata più lunga possibile per un immobile. Era il più lungo possibile secondo il diritto comune. Tuttavia, i contratti di locazione di 99 anni continuano ad essere comuni ma non sono più i più lunghi possibili secondo la legge.
Il contratto di locazione del terreno definisce chi possiede il terreno e chi possiede l'edificio e le migliorie sulla proprietà . Molti proprietari utilizzano le locazioni fondiarie come un modo per mantenere la proprietà della loro proprietà per motivi di pianificazione, per evitare eventuali plusvalenze e per generare reddito e reddito. Gli inquilini generalmente si assumono la responsabilità di tutte le spese. Ciò include la costruzione, le riparazioni, i lavori di ristrutturazione, i miglioramenti, le tasse, l'assicurazione e tutti i costi di finanziamento associati alla proprietà .
Gli inquilini generalmente si assumono la responsabilità di tutti gli aspetti finanziari di un contratto di locazione del terreno, inclusi affitto, tasse, costruzione, assicurazione e finanziamento.
Esempio di locazione a terra
I contratti di locazione a terra sono spesso utilizzati da franchising e grandi magazzini, nonché da altre entità commerciali. La sede aziendale normalmente acquisterà il terreno e consentirà all'inquilino/produttore di costruire e utilizzare la struttura. Ci sono buone probabilità che un McDonald's, Starbucks o Dunkin Donuts vicino a te sia vincolato da un contratto di locazione.
Nel luglio 2016, la società di investimento con sede a New York AllianceBernstein ha acquistato un contratto di locazione di 99 anni da BLDG Management per il George Washington Hotel di New York City con un accordo del valore di $ 100,4 milioni. BLDG ha originariamente acquistato l'hotel quando era in preclusione nel 1994. Sebbene l'edificio fosse utilizzato dalla School of Visual Arts con sede a Manhattan come dormitorio per studenti, nell'aprile 2016 BLDG ha presentato piani per ripristinare la proprietà in un hotel con ristorante, bar , e negozi al piano terra. La struttura attualmente opera come Freehand Hotel, un boutique hotel, nel Flatiron District di New York City.
Alcuni dei fondamenti di qualsiasi locazione di terreno dovrebbero includere:
Termini del contratto di locazione
Diritti sia del locatore che dell'inquilino
Condizioni sul finanziamento
Usa disposizioni
Commissioni
Assicurazione del titolo
Predefinito
Locazioni subordinate e non subordinate
Gli inquilini del terreno spesso finanziano miglioramenti assumendosi debiti. In un contratto di locazione di un terreno subordinato, il locatore accetta una priorità inferiore dei crediti sulla proprietà nel caso in cui l'inquilino sia inadempiente sul prestito per miglioramenti. In altre parole, un locatore di terreno subordinato consente essenzialmente che l'atto di proprietà agisca come garanzia in caso di inadempimento dell'inquilino su qualsiasi prestito relativo al miglioramento. Per questo tipo di locazione del terreno, il locatore può negoziare canoni di locazione più elevati in cambio del rischio assunto in caso di inadempimento dell'inquilino. Ciò può anche avvantaggiare il locatore perché la costruzione di un edificio sul suo terreno aumenta il valore della sua proprietà .
Al contrario, un contratto di locazione di un terreno non subordinato consente al proprietario di mantenere la massima priorità dei crediti sulla proprietà nel caso in cui l'inquilino sia inadempiente sul prestito per miglioramenti. Poiché il prestatore potrebbe non assumere la proprietà della terra se il prestito non viene pagato, i professionisti del prestito potrebbero essere riluttanti a estendere un'ipoteca per miglioramenti. Sebbene il proprietario mantenga la proprietà della proprietà , in genere deve addebitare all'inquilino un importo inferiore dell'affitto.
Vantaggi e svantaggi di un contratto di locazione a terra
Un contratto di locazione del terreno può avvantaggiare sia l'inquilino che il locatore.
Vantaggi per gli inquilini
Il contratto di locazione del terreno consente a un inquilino di costruire su una proprietà in una posizione privilegiata che non potrebbe acquistare da solo. Per questo motivo, le grandi catene di negozi come Whole Foods e Starbucks utilizzano spesso contratti di locazione a terra nei loro piani di espansione aziendale.
Un contratto di locazione del terreno inoltre non richiede che l'inquilino abbia un acconto per la messa in sicurezza del terreno, come richiederebbe l'acquisto della proprietà . Pertanto, l'acquisizione di un contratto di locazione del terreno comporta una minore partecipazione, che libera denaro per altri scopi e migliora il rendimento dell'utilizzo del terreno.
Eventuali affitti pagati su un contratto di locazione a terra possono essere deducibili per le imposte sul reddito statali e federali, il che significa una riduzione del carico fiscale complessivo dell'inquilino.
Vantaggi per il proprietario
Il proprietario terriero ottiene un flusso costante di reddito dall'inquilino pur mantenendo la proprietà della proprietà . Un contratto di locazione fondiaria in genere contiene una clausola di escalation che garantisce aumenti dell'affitto e diritti di sfratto che forniscono protezione in caso di inadempienza sull'affitto o altre spese.
Ci sono anche risparmi fiscali per un padrone di casa che usa i contratti di locazione del terreno. Se vendono una proprietà a titolo definitivo a un inquilino, realizzeranno un guadagno sulla vendita. Effettuando questo tipo di locazione, evitano di dover denunciare eventuali guadagni. Ma potrebbero esserci alcune implicazioni fiscali sull'affitto che ricevono.
A seconda delle disposizioni poste nel contratto di locazione del terreno, un locatore può anche essere in grado di mantenere un certo controllo sulla proprietà , compreso il suo uso e il modo in cui è sviluppata. Ciò significa che il proprietario può approvare o negare qualsiasi modifica al terreno.
Svantaggi degli inquilini
Poiché i proprietari possono richiedere l'approvazione prima che vengano apportate modifiche, l'inquilino potrebbe incontrare blocchi stradali nell'uso o nello sviluppo della proprietà . Di conseguenza, potrebbero esserci più restrizioni e meno flessibilità per l'inquilino.
I costi associati al processo di locazione del terreno possono essere superiori a quelli che se l'inquilino acquistasse a titolo definitivo. Gli affitti, le tasse, i miglioramenti, i permessi, così come i tempi di attesa per l'approvazione del proprietario, possono essere tutti costosi.
Svantaggi del padrone di casa
I proprietari che non inseriscono le disposizioni e le clausole adeguate nei loro contratti di locazione rischiano di perdere il controllo degli inquilini le cui proprietà sono in fase di sviluppo. Questo è il motivo per cui è sempre importante che entrambe le parti facciano rivedere i loro contratti di locazione prima di firmare.
A seconda di dove si trova la proprietà , l'utilizzo di un contratto di locazione di un terreno può avere maggiori implicazioni fiscali per un proprietario. Sebbene possano non realizzare un guadagno da una vendita, l'affitto è considerato reddito. Quindi l'affitto è tassato con l'aliquota ordinaria, che può aumentare il carico fiscale.
Mette in risalto
Un contratto di locazione a terra è un contratto in cui un inquilino può sviluppare la proprietà durante il periodo di locazione, dopodiché viene ceduta al proprietario della proprietà .
Gli inquilini che altrimenti non possono permettersi di acquistare un terreno possono costruire la proprietà con un contratto di locazione del terreno, mentre i proprietari ottengono un reddito costante e mantengono il controllo sull'uso e lo sviluppo della loro proprietà .
Le locazioni di terreno si svolgono comunemente tra proprietari commerciali, che in genere affittano terreni per 50-99 anni agli inquilini che costruiscono edifici sulla proprietà .
