地租
什么是地租？
租赁期内开发一块财产，之后土地和所有改进都将移交给财产所有者。
地租如何运作
地面租赁表明，除非有例外情况，否则改进将归业主所有，并规定在租赁期内发生的所有相关税款将由租户支付。因为土地租约允许房东在租约期满后承担所有改进，所以房东可能会以更高的价格出售房产。土地租赁通常也称为土地租赁，因为房东只出租土地。
虽然它们主要用于商业空间，但地面租赁与其他类型的商业租赁有很大不同，例如购物中心和办公楼中的商业租赁。这些其他租约通常不会指派承租人对单位承担责任。相反，这些租户被收取租金以经营他们的业务。土地租赁涉及将土地长期租赁给在该物业上建造建筑物的租户，通常为 50 至 99 年。
99 年的租约通常是一块房地产的最长租约期限。根据普通法，它曾经是最长的。然而，99 年的租约仍然很普遍，但不再是法律规定的最长租约。
土地租赁定义了谁拥有土地，谁拥有建筑物，以及财产的改进。许多房东出于规划原因使用土地租赁作为保留其财产所有权的一种方式，以避免任何资本收益，并产生收入和收入。租户通常承担所有费用。这包括建筑、维修、翻新、改善、税收、保险以及与房产相关的任何融资成本。
租户通常承担土地租赁中所有财务方面的责任，包括租金、税收、建筑、保险和融资。
地租示例
特许经营权和大卖场以及其他商业实体通常使用地面租赁。公司总部通常会购买土地，并允许租户/开发商建造和使用该设施。您附近的麦当劳、星巴克或 Dunkin Donuts 很有可能受到土地租赁的约束。
2016 年 7 月，总部位于纽约的投资公司 AllianceBernstein 以 1.004 亿美元的价格从 BLDG Management 购买了纽约市乔治华盛顿酒店的 99 年地租。 BLDG 最初在 1994 年被取消抵押品赎回权时购买了该酒店。尽管该建筑曾被位于曼哈顿的视觉艺术学院用作学生宿舍，但 BLDG 于 2016 年 4 月提交了计划将该物业恢复为带餐厅、酒吧的酒店和地面商店。该酒店目前作为精品酒店 Freehand Hotel 运营，位于纽约市熨斗区。
任何土地租赁的一些基本原则应包括：
租赁条款
房东和租客的权利
融资条件
使用规定
费用
产权保险
默认
从属与非从属地租
地面租赁租户通常通过承担债务来为改善提供资金。在次级土地租赁中，如果租户拖欠改善贷款，房东同意降低对财产的索赔优先级。换句话说，次级土地租赁-房东基本上允许在租户违约任何与改善相关的贷款的情况下，财产契约作为抵押品。对于这种类型的地面租赁，房东可以协商支付更高的租金，以换取在租户违约的情况下承担的风险。这也可能使房东受益，因为在他的土地上建造建筑物会增加他的财产价值。
相比之下，非从属地租让房东保留对财产的最高优先权，以防租户拖欠改善贷款。因为如果贷款未偿还，贷方可能不会获得土地的所有权，贷款专业人士可能会犹豫是否延长抵押贷款以进行改善。尽管房东保留了房产的所有权，但他们通常不得不向租户收取较低的租金。
地租的优缺点
土地租赁可以使租户和房东都受益。
租户福利
土地租赁让租户可以在他们自己无法购买的黄金地段建造房产。出于这个原因，Whole Foods 和 Starbucks 等大型连锁店经常在其企业扩张计划中使用土地租赁。
土地租赁也不需要租户为保护土地而支付首付，因为购买房产需要。因此，获得土地租赁所涉及的股权较少，从而可以腾出现金用于其他目的并提高土地利用的收益。
任何在地面租赁上支付的租金都可以扣除州和联邦所得税，这意味着租户的整体税负减少。
房东福利
土地所有者从租户那里获得稳定的收入，同时保留财产的所有权。地面租赁通常包含一个升级条款，以保证租金和驱逐权的增加，从而在租金或其他费用违约的情况下提供保护。
使用土地租赁的房东也可以节省税款。如果他们直接将房产出售给租户，他们将实现销售收益。通过执行这种类型的租赁，他们避免了报告任何收益。但他们收到的租金可能会产生一些税收影响。
根据土地租约的规定，房东也可以保留对财产的一些控制权，包括其用途和开发方式。这意味着房东可以批准或拒绝对土地的任何变更。
租户缺点
由于房东在进行任何更改之前可能需要获得批准，因此租户可能会在使用或开发房产时遇到障碍。因此，租户可能会有更多的限制和更少的灵活性。
与地面租赁过程相关的成本可能高于租户直接购买房产的成本。租金、税收、改善、许可以及任何等待房东批准的时间都可能代价高昂。
房东劣势
没有在租约中加入适当条款和条款的房东将失去对正在开发物业的租户的控制权。这就是为什么双方在签署之前审查他们的租约总是很重要的。
根据物业所在的位置，使用地面租赁可能会对房东产生更高的税收影响。尽管他们可能无法从销售中获得收益，但租金被视为收入。所以租金按普通税率征税，这可能会增加税收负担。
＃＃ 强调
土地租赁协议是租户可以在租赁期内开发房产，之后将其移交给业主的协议。
否则无力购买土地的租户可以通过土地租赁建造房产，而房东可以获得稳定的收入并保留对其房产的使用和开发的控制权。
土地租赁通常发生在商业房东之间，他们通常将土地租赁给在该物业上建造建筑物的租户，期限为 50 至 99 年。
