Grunnleie
Hva er en grunnleie?
En grunnfeste er en avtale der en leietaker har tillatelse til å bygge ut et stykke eiendom i leieperioden,. hvoretter grunnen og alle utbedringer overdras til eiendomseieren.
Hvordan en grunnleie fungerer
En tomtefeste indikerer at utbedringer vil eies av eiendomsbesitteren med mindre det opprettes unntak og fastsetter at alle relevante skatter som påløper i leieperioden skal betales av leietaker. Fordi en grunnleie tillater utleier å påta seg alle forbedringer når leieperioden utløper, kan utleier selge eiendommen til en høyere pris. Grunnleie blir også ofte kalt tomtekontrakt, da utleiere kun leier ut grunnen.
Selv om de hovedsakelig brukes i kommersielle områder, skiller grunnleieavtaler seg sterkt fra andre typer kommersielle leieavtaler som de som finnes i shoppingkomplekser og kontorbygg. Disse andre leieavtalene tildeler vanligvis ikke leietakeren å ta på seg ansvaret for enheten. I stedet belastes disse leietakerne husleie for å drive virksomheten sin. En grunnleie innebærer å leie ut land for en langsiktig periode - typisk for 50 til 99 år - til en leietaker som bygger en bygning på eiendommen.
En 99-årig leieavtale er generelt den lengste mulige leieperioden for et stykke eiendom. Det pleide å være lengst mulig under vanlig lov. Imidlertid fortsetter 99-årige leieavtaler å være vanlige, men er ikke lenger de lengst mulig etter loven.
Grunnleiekontrakten definerer hvem som eier grunnen, og hvem som eier bygget, og utbedringer på eiendommen. Mange utleiere bruker grunnleieavtaler som en måte å beholde eierskapet til eiendommen sin av planleggingsårsaker, for å unngå kapitalgevinster og for å generere inntekter og inntekter. Leietakere påtar seg generelt ansvar for alle utgifter. Dette inkluderer bygging, reparasjoner, renoveringer, forbedringer, skatter, forsikringer og eventuelle finansieringskostnader knyttet til eiendommen.
Leietakere påtar seg generelt ansvar for alle økonomiske aspekter i en grunnleie, inkludert husleie, skatter, konstruksjon, forsikring og finansiering.
Eksempel på en grunnleie
Grunnleieavtaler brukes ofte av franchisetakere og store boksbutikker, så vel som andre kommersielle enheter. Bedriftshovedkvarteret vil normalt kjøpe tomten, og la leietakeren/utvikleren bygge og bruke anlegget. Det er en god sjanse for at en McDonald's, Starbucks eller Dunkin Donuts nær deg er bundet av en grunnleie.
I juli 2016 kjøpte det New York-baserte investeringsselskapet AllianceBernstein en 99-årig grunnleie fra BLDG Management for New York Citys George Washington Hotel i en avtale verdt 100,4 millioner dollar. BLDG kjøpte opprinnelig hotellet da det var utelukket i 1994. Selv om bygningen ble brukt av Manhattan-baserte School of Visual Arts som studenthjem, la BLDG inn planer i april 2016 om å gjenopprette eiendommen til et hotell med restaurant, bar , og butikker på bakkenivå. Eiendommen opererer for tiden som Freehand Hotel, et boutiquehotell, i New York Citys Flatiron District.
Noen av det grunnleggende i enhver grunnleie bør inkludere:
Leievilkårene
Rettigheter både til utleier og leietaker
Vilkår for finansiering
Bruk bestemmelser
Gebyrer
Eiendomsforsikring
Standard
Underordnede kontra ikke-underordnede grunnleieavtaler
Grunnleieleiere finansierer ofte utbedringer ved å ta opp gjeld. I en ansvarlig tomtefeste samtykker utleier til nedprioritering av krav på eiendommen i tilfelle leietaker misligholder lånet til utbedringer. Med andre ord åpner en underordnet grunnfesteeier i hovedsak for at eiendomsskjøtet kan stille som sikkerhet i tilfelle leietaker misligholder ethvert utbedringsrelatert lån. For denne type grunnleie kan utleier forhandle om høyere leiebetalinger mot den risikoen som tas ved leietakers mislighold. Dette kan også være til fordel for utleier fordi å bygge en bygning på hans land øker verdien av eiendommen hans.
I motsetning til dette lar en ikke-underordnet grunnleie utleier beholde høyeste prioritet av krav på eiendommen i tilfelle leietaker misligholder lånet for forbedringer. Fordi utlåner kanskje ikke tar eierskap av landet hvis lånet ikke blir betalt, kan låneeksperter være nølende med å utvide et boliglån for forbedringer. Selv om utleier beholder eiendomsretten til eiendommen, må de vanligvis belaste leietakeren med et lavere leiebeløp.
Fordeler og ulemper med en grunnleie
En grunnfeste kan komme både leietaker og utleier til gode.
Leietakerfordeler
Grunnleieavtalen lar en leietaker bygge på eiendom med en førsteklasses beliggenhet de ikke selv kunne kjøpe. Av denne grunn bruker store kjedebutikker som Whole Foods og Starbucks ofte grunnleie i bedriftens ekspansjonsplaner.
En grunnleie krever heller ikke at leietaker har forskuddsbetaling for å sikre grunnen, slik kjøp av eiendommen ville kreve. Derfor er mindre egenkapital involvert i å anskaffe en grunnleie, noe som frigjør kontanter til andre formål og forbedrer avkastningen ved bruk av jorda.
Eventuelle husleie betalt på en grunnleie kan være fradragsberettiget for statlige og føderale inntektsskatter, noe som betyr en reduksjon i leietakers samlede skattebyrde.
Utleiers fordeler
Grunneieren får en jevn strøm av inntekter fra leietakeren samtidig som han beholder eiendomsretten til eiendommen. En grunnfeste inneholder typisk en opptrappingsklausul som garanterer økning i husleie og utkastelsesrett som gir beskyttelse ved mislighold av husleie eller andre utgifter.
Det er også skattebesparelser til en utleier som benytter grunnfestekontrakter. Hvis de selger en eiendom til en leietaker direkte, vil de realisere en gevinst på salget. Ved å gjennomføre denne typen leieavtaler slipper de å rapportere eventuelle gevinster. Men det kan være noen skattemessige konsekvenser for husleien de mottar.
Avhengig av bestemmelsene i grunnleieavtalen, kan en utleier også være i stand til å beholde en viss kontroll over eiendommen, inkludert bruken og hvordan den er utviklet. Dette betyr at utleier kan godkjenne eller avslå eventuelle endringer i landet.
Leietakers ulemper
Fordi utleiere kan kreve godkjenning før endringer gjøres, kan leietaker møte veisperringer i bruk eller utvikling av eiendommen. Som et resultat kan det bli flere restriksjoner og mindre fleksibilitet for leietaker.
Kostnader knyttet til grunnfesteprosessen kan være høyere enn om leietaker skulle kjøpe en eiendom direkte. Husleie, skatter, forbedringer, tillatelser, samt eventuelle ventetider for godkjenning fra utleier, kan alle være kostbare.
Utleier Ulemper
Utleiere som ikke legger inn de riktige bestemmelsene og klausulene i sine leiekontrakter, kan miste kontrollen til leietakere hvis eiendommer gjennomgår utvikling. Dette er grunnen til at det alltid er viktig for begge parter å få gjennomgått leieavtalene før de signeres.
Avhengig av hvor eiendommen ligger, kan bruk av grunnleie ha høyere skattemessige konsekvenser for en utleier. Selv om de kanskje ikke realiserer en gevinst ved et salg, regnes husleie som inntekt. Så husleie beskattes etter ordinær sats, noe som kan øke skattetrykket.
Høydepunkter
– En grunnfeste er en avtale der en leietaker kan utvikle eiendom i leieperioden, hvoretter den overlates til eiendomseieren.
– Leietakere som ellers ikke har råd til å kjøpe tomt kan bygge eiendom med tomtefeste, mens utleiere får fast inntekt og beholder kontrollen over bruken og utviklingen av eiendommen sin.
- Grunnleieavtaler foregår vanligvis mellom kommersielle utleiere, som typisk leier ut land i 50 til 99 år til leietakere som bygger bygninger på eiendommen.
