Arrendamento de terreno
O que é um arrendamento de terreno?
Um arrendamento de terreno é um acordo no qual um inquilino tem permissão para desenvolver um pedaço de propriedade durante o perÃodo de arrendamento,. após o qual o terreno e todas as benfeitorias são entregues ao proprietário do imóvel.
Como funciona uma locação de terreno
Um arrendamento de terreno indica que as benfeitorias serão de propriedade do proprietário do imóvel, a menos que uma exceção seja criada e estipula que todos os impostos relevantes incorridos durante o perÃodo de arrendamento serão pagos pelo inquilino. Como um arrendamento de terreno permite que o proprietário assuma todas as benfeitorias assim que o prazo do arrendamento expirar, o proprietário pode vender o imóvel a uma taxa mais alta. Os arrendamentos de terrenos também são frequentemente chamados de arrendamentos de terras, pois os proprietários alugam apenas a terra.
Embora sejam usados principalmente no espaço comercial, os arrendamentos de terreno diferem muito de outros tipos de arrendamentos comerciais, como os encontrados em complexos comerciais e edifÃcios de escritórios. Esses outros arrendamentos normalmente não atribuem ao arrendatário a responsabilidade pela unidade. Em vez disso, esses inquilinos pagam aluguel para operar seus negócios. Um arrendamento de terreno envolve o arrendamento de terras por um perÃodo de longo prazo – normalmente de 50 a 99 anos – para um inquilino que constrói um prédio na propriedade.
Um arrendamento de 99 anos é geralmente o prazo de arrendamento mais longo possÃvel para um imóvel. Costumava ser o mais longo possÃvel sob a lei comum. No entanto, os arrendamentos de 99 anos continuam sendo comuns, mas não são mais os mais longos possÃveis de acordo com a lei.
O arrendamento do terreno define quem é o proprietário do terreno e quem é o proprietário do edifÃcio e das benfeitorias na propriedade. Muitos proprietários usam o arrendamento de terrenos como forma de manter a propriedade de sua propriedade por motivos de planejamento, para evitar ganhos de capital e para gerar renda e receita. Os inquilinos geralmente assumem a responsabilidade por todas e quaisquer despesas. Isso inclui construção, reparos, reformas, melhorias, impostos, seguros e quaisquer custos de financiamento associados à propriedade.
Os inquilinos geralmente assumem a responsabilidade por todos os aspectos financeiros em um arrendamento de terreno, incluindo aluguel, impostos, construção, seguro e financiamento.
Exemplo de um Arrendamento de Terreno
Os arrendamentos de terrenos são frequentemente usados por franquias e grandes lojas, bem como outras entidades comerciais. A sede corporativa normalmente compra o terreno e permite que o inquilino/promotor construa e use a instalação. Há uma boa chance de que um McDonald's, Starbucks ou Dunkin Donuts perto de você esteja vinculado a um arrendamento de terreno.
Em julho de 2016, a empresa de investimentos AllianceBernstein, com sede em Nova York, comprou um arrendamento de terreno de 99 anos da BLDG Management para o George Washington Hotel de Nova York em um acordo no valor de US$ 100,4 milhões. O BLDG comprou originalmente o hotel quando estava em execução hipotecária em 1994. Embora o prédio tenha sido usado pela Escola de Artes Visuais de Manhattan como dormitório estudantil, o BLDG apresentou planos em abril de 2016 para restaurar a propriedade em um hotel com restaurante, bar , e lojas ao nÃvel do solo. A propriedade atualmente opera como o Freehand Hotel, um hotel boutique, no distrito de Flatiron de Nova York.
Alguns dos fundamentos de qualquer arrendamento de terreno devem incluir:
Condições de arrendamento
Direitos do senhorio e do inquilino
Condições de financiamento
Disposições de uso
Honorários
Seguro de tÃtulo
Predefinição
Arrendamentos de Terreno Subordinados vs. Não Subordinados
Os inquilinos de arrendamento de terrenos muitas vezes financiam melhorias assumindo dÃvidas. Em uma locação subordinada de terreno, o locador concorda com uma prioridade menor de reivindicações sobre o imóvel caso o inquilino não cumpra o empréstimo para benfeitorias. Em outras palavras, um locador de terreno subordinado permite essencialmente que a escritura do imóvel atue como garantia no caso de inadimplência do inquilino em qualquer empréstimo relacionado a benfeitorias. Para este tipo de arrendamento de terreno, o senhorio pode negociar pagamentos de rendas mais elevados em contrapartida do risco assumido em caso de incumprimento do inquilino. Isso também pode beneficiar o proprietário porque construir um prédio em seu terreno aumenta o valor de sua propriedade.
Em contraste, um arrendamento de terreno não subordinado permite que o proprietário retenha a prioridade máxima das reivindicações sobre a propriedade, caso o inquilino deixe de pagar o empréstimo para melhorias. Como o credor pode não se apropriar da terra se o empréstimo não for pago, os profissionais de crédito podem hesitar em estender uma hipoteca para melhorias. Embora o proprietário retenha a propriedade do imóvel, ele normalmente precisa cobrar do inquilino um valor menor de aluguel.
Vantagens e Desvantagens de um Arrendamento Terreno
Um arrendamento de terreno pode beneficiar tanto o inquilino quanto o proprietário.
BenefÃcios do inquilino
O arrendamento do terreno permite que um inquilino construa em uma propriedade em uma localização privilegiada que eles não poderiam comprar. Por esse motivo, grandes redes de lojas, como Whole Foods e Starbucks, costumam utilizar arrendamentos de terrenos em seus planos de expansão corporativa.
Um arrendamento de terreno também não exige que o inquilino tenha um adiantamento para garantir a terra, como exigiria a compra da propriedade. Portanto, menos capital está envolvido na aquisição de um arrendamento de terreno, o que libera dinheiro para outros fins e melhora o rendimento na utilização da terra.
Quaisquer aluguéis pagos em um arrendamento de terreno podem ser dedutÃveis para impostos estaduais e federais, o que significa uma redução na carga tributária geral do inquilino.
BenefÃcios do proprietário
O proprietário da terra ganha um fluxo constante de renda do inquilino, mantendo a propriedade da propriedade. Um arrendamento de terreno normalmente contém uma cláusula de escalonamento que garante aumentos no aluguel e direitos de despejo que fornecem proteção em caso de inadimplência no aluguel ou outras despesas.
Há também economias fiscais para um proprietário que usa arrendamentos de terreno. Se eles venderem um imóvel para um inquilino, eles obterão um ganho na venda. Ao executar este tipo de arrendamento, evitam ter de reportar quaisquer ganhos. Mas pode haver algumas implicações fiscais sobre o aluguel que eles recebem.
Dependendo das disposições colocadas no arrendamento do terreno, o proprietário também pode manter algum controle sobre a propriedade, incluindo seu uso e como ela é desenvolvida. Isso significa que o proprietário pode aprovar ou negar quaisquer alterações à terra.
Desvantagens do inquilino
Como os proprietários podem exigir aprovação antes que quaisquer alterações sejam feitas, o inquilino pode encontrar obstáculos no uso ou desenvolvimento da propriedade. Como resultado, pode haver mais restrições e menos flexibilidade para o inquilino.
Os custos associados ao processo de arrendamento do terreno podem ser mais elevados do que se o inquilino comprasse um imóvel a tÃtulo definitivo. Aluguéis, impostos, melhorias, licenças, bem como qualquer tempo de espera para aprovação do proprietário, podem ser caros.
Desvantagens do Proprietário
Os proprietários que não colocam as cláusulas e cláusulas adequadas em seus arrendamentos podem perder o controle para os inquilinos cujas propriedades estão sendo desenvolvidas. É por isso que é sempre importante que ambas as partes revisem seus contratos antes de assinar.
Dependendo de onde a propriedade está localizada, o uso de um arrendamento de terreno pode ter implicações fiscais mais altas para o proprietário. Embora eles não possam obter um ganho com a venda, o aluguel é considerado renda. Assim, o aluguel é tributado à alÃquota ordinária, o que pode aumentar a carga tributária.
Destaques
A locação de terreno é um contrato em que um inquilino pode desenvolver o imóvel durante o perÃodo de locação, após o qual é entregue ao proprietário do imóvel.
Os inquilinos que de outra forma não podem comprar um terreno podem construir uma propriedade com um arrendamento de terreno, enquanto os proprietários obtêm uma renda estável e mantêm o controle sobre o uso e desenvolvimento de sua propriedade.
Os arrendamentos de terrenos geralmente ocorrem entre proprietários comerciais, que normalmente arrendam terrenos por 50 a 99 anos para inquilinos que constroem prédios na propriedade.
