Yer Kiralaması

Yer Kiralaması Nedir?

, kiracının kiralama süresi boyunca bir mülk geliştirmesine izin verildiği ve ardından arazinin ve tüm iyileştirmelerin mülk sahibine devredildiği bir sözleşmedir.

Yer Kiralaması Nasıl Çalışır?

Yer kiralaması, bir istisna oluşturulmadığı sürece iyileştirmelerin mülk sahibine ait olacağını belirtir ve kiralama süresi boyunca tahakkuk eden tüm ilgili vergilerin kiracı tarafından ödenmesini şart koşar. Bir arazi kiralaması, kira süresi sona erdikten sonra ev sahibinin tüm iyileştirmeleri üstlenmesine izin verdiğinden, ev sahibi mülkü daha yüksek bir oranda satabilir. Ev sahipleri yalnızca araziyi kiraladıkları için, arazi kiralamalarına genellikle arazi kiralamaları da denir.

Temel olarak ticari alanda kullanılsalar da, zemin kiralamaları, alışveriş komplekslerinde ve ofis binalarında bulunanlar gibi diğer ticari kiralama türlerinden büyük ölçüde farklıdır. Bu diğer kiralamalar genellikle kiracıyı birimin sorumluluğunu üstlenmesi için görevlendirmez. Bunun yerine, bu kiracılardan işlerini yürütebilmeleri için kira tahsil edilir. Bir arazi kiralaması, mülk üzerinde bir bina inşa eden bir kiracıya uzun vadeli bir süre için - tipik olarak 50 ila 99 yıl boyunca - arazi kiralamayı içerir.

99 yıllık bir kiralama, genellikle bir gayrimenkul mülkü için mümkün olan en uzun kiralama süresidir. Eskiden ortak hukuka göre mümkün olan en uzun süreydi. Bununla birlikte, 99 yıllık kiralamalar yaygın olmaya devam ediyor, ancak artık yasaya göre mümkün olan en uzun süre değil.

Arazi kirası, arazinin kime ait olduğunu ve binanın kime ait olduğunu ve mülk üzerindeki iyileştirmeleri tanımlar. Birçok ev sahibi, planlama nedenleriyle mülklerinin mülkiyetini korumanın, herhangi bir sermaye kazancından kaçınmanın ve gelir ve gelir elde etmenin bir yolu olarak arazi kiralamalarını kullanır. Kiracılar genellikle her türlü masraftan sorumludur. Buna inşaat, onarım, yenileme, iyileştirme, vergi, sigorta ve mülkle ilgili tüm finansman maliyetleri dahildir.

Kiracılar genellikle kira, vergiler, inşaat, sigorta ve finansman dahil olmak üzere bir arazi kiralamasının tüm mali yönleri için sorumluluk üstlenirler.

Yer Kiralama Örneği

Yer kiralamaları genellikle franchise'lar ve büyük kutu mağazaları ile diğer ticari kuruluşlar tarafından kullanılır. Şirket merkezi normalde araziyi satın alacak ve kiracının/geliştiricinin tesisi inşa etmesine ve kullanmasına izin verecektir. Yakınınızdaki bir McDonald's, Starbucks veya Dunkin Donuts'un bir yer kiralamasına bağlı olması için iyi bir şans var.

Temmuz 2016'da, New York merkezli yatırım firması AllianceBernstein, New York City'deki George Washington Hotel için BLDG Management'tan 100,4 milyon dolar değerinde 99 yıllık bir zemin kirası satın aldı. BLDG, oteli ilk olarak 1994 yılında haciz sırasında satın aldı. Bina Manhattan merkezli Görsel Sanatlar Okulu tarafından öğrenci yurdu olarak kullanılmasına rağmen, BLDG, mülkü restoran, bar bulunan bir otele geri yüklemek için Nisan 2016'da planlar yaptı. , ve yer seviyesindeki mağazalar. Tesis şu anda New York City'nin Flatiron Bölgesi'nde bir butik otel olan Freehand Hotel olarak faaliyet göstermektedir.

Herhangi bir arazi kiralamasının temellerinden bazıları şunları içermelidir:

• Kiralama şartları

• Hem ev sahibinin hem de kiracının hakları

• Finansman koşulları

• Kullanım hükümleri

• Ücretler

• Başlık sigortası

• Varsayılan

Bağlı ve Bağlı Olmayan Yer Kiralamaları

Zemin kiralama kiracıları genellikle borç alarak iyileştirmeleri finanse eder. İkincil bir arazi kiralamasında, ev sahibi, kiracının iyileştirmeler için krediyi temerrüde düşürmesi durumunda mülk üzerinde daha düşük bir talep önceliği kabul eder. Başka bir deyişle, ikincil bir zemin kiralayan ev sahibi, kiracının iyileştirme ile ilgili herhangi bir kredide temerrüde düşmesi durumunda, mülk tapusunun teminat olarak hareket etmesine esas olarak izin verir. Bu tip arazi kiralaması için ev sahibi, kiracının temerrüdü durumunda üstlendiği risk karşılığında daha yüksek kira ödemeleri için pazarlık yapabilir. Bu aynı zamanda ev sahibine de fayda sağlayabilir, çünkü arazisine bina inşa etmek mülkünün değerini arttırır.

Buna karşılık, bağımlı olmayan bir zemin kiralaması, kiracının iyileştirmeler için krediyi temerrüde düşürmesi durumunda, ev sahibinin mülk üzerindeki iddiaların en yüksek önceliğini elinde tutmasına izin verir. Borç ödenmezse, borç veren arazinin mülkiyetini alamayabileceğinden, kredi uzmanları iyileştirmeler için bir ipotek uzatma konusunda tereddüt edebilirler. Ev sahibi mülkün mülkiyetini elinde tutsa da, genellikle kiracıdan daha düşük miktarda kira talep etmek zorundadırlar.

Yer Kiralamanın Avantajları ve Dezavantajları

Bir zemin kiralaması hem kiracıya hem de ev sahibine fayda sağlayabilir.

Kiracı Avantajları

Zemin kiralaması, bir kiracının, kendilerinin satın alamayacakları birinci sınıf bir yerde mülk üzerine inşa etmesine izin verir. Bu nedenle Whole Foods ve Starbucks gibi büyük zincir mağazalar kurumsal genişleme planlarında genellikle yer kiralamalarından yararlanır.

Bir arazi kiralaması ayrıca, mülkün satın alınmasının gerektireceği gibi, kiracının araziyi güvence altına almak için peşinat ödemesini gerektirmez. Bu nedenle, başka amaçlar için nakdi serbest bırakan ve arazi kullanımından elde edilen verimi artıran bir arazi kiralaması elde etmede daha az özsermaye söz konusudur.

Bir arazi kiralamasında ödenen herhangi bir kira, eyalet ve federal gelir vergileri için indirilebilir, bu da kiracının genel vergi yükünde bir azalma anlamına gelir.

Ev Sahibinin Avantajları

Arazi sahibi, mülkün mülkiyetini korurken kiracıdan sabit bir gelir akışı elde eder. Bir arazi kiralaması tipik olarak , kirada veya diğer masraflarda temerrüde düşme durumunda koruma sağlayan kira ve tahliye haklarındaki artışları garanti eden bir yükseltme maddesi içerir.

Ayrıca, arazi kiralaması kullanan bir ev sahibine vergi tasarrufu da vardır. Bir mülkü bir kiracıya doğrudan satarlarsa, satıştan bir kazanç elde edeceklerdir. Bu tür bir kiralama gerçekleştirerek, herhangi bir kazanç bildirmek zorunda kalmazlar. Ancak aldıkları kira üzerinde bazı vergi etkileri olabilir.

Arazi kiralamasına konulan hükümlere bağlı olarak, bir ev sahibi, kullanımı ve nasıl geliştirildiği de dahil olmak üzere mülk üzerinde bir miktar kontrolü elinde tutabilir. Bu, ev sahibinin arazide yapılacak herhangi bir değişikliği onaylayabileceği veya reddedebileceği anlamına gelir.

Kiracı Dezavantajları

Ev sahipleri herhangi bir değişiklik yapılmadan önce onay gerektirebileceğinden, kiracı mülkün kullanımında veya geliştirilmesinde engellerle karşılaşabilir. Sonuç olarak, kiracı için daha fazla kısıtlama ve daha az esneklik olabilir.

Yer kiralama süreciyle ilgili maliyetler, kiracının doğrudan bir mülk satın alması durumundan daha yüksek olabilir. Kiralar, vergiler, iyileştirmeler, izinler ve ev sahibinin onayı için bekleme süreleri pahalı olabilir.

Ev Sahibinin Dezavantajları

Kira sözleşmelerine uygun hüküm ve hükümler koymayan ev sahipleri, mülkleri geliştirme sürecinden geçen kiracılara karşı kontrolü kaybetmektedirler. Bu nedenle, her iki tarafın da kiralama sözleşmelerini imzalamadan önce gözden geçirmesi her zaman önemlidir.

Mülkün bulunduğu yere bağlı olarak, bir arazi kiralamasının kullanılması, bir ev sahibi için daha yüksek vergi etkilerine sahip olabilir. Satıştan bir kazanç elde edemeseler de, kira gelir olarak kabul edilir. Dolayısıyla kira, vergi yükünü artırabilecek olağan oranda vergilendirilir.

Öne Çıkanlar

• Arazi kiralaması, kiracının kiralama süresi boyunca mülk geliştirebileceği ve ardından mülk sahibine devredildiği bir sözleşmedir.

• Başka türlü arazi satın almaya gücü yetmeyen kiracılar, arazi kiralaması ile mülk inşa edebilirken, ev sahipleri sabit bir gelir elde eder ve mülklerinin kullanımı ve geliştirilmesi üzerinde kontrolü elinde tutar.

• Arazi kiralamaları genellikle, mülk üzerinde bina inşa eden kiracılara 50 ila 99 yıllığına arazi kiralayan ticari ev sahipleri arasında gerçekleşir.