عقد إيجار أرضي
ما هو عقد إيجار أرضي؟
عقد الإيجار الأرضي هو اتفاقية يُسمح بموجبها للمستأجر بتطوير قطعة من العقار خلال فترة الإيجار ، وبعد ذلك يتم تسليم الأرض وجميع التحسينات إلى مالك العقار.
كيف يعمل عقد الإيجار الأرضي
يشير عقد الإيجار الأرضي إلى أن التحسينات ستكون مملوكة لمالك العقار ما لم يتم إنشاء استثناء وينص على أن المستأجر سيدفع جميع الضرائب ذات الصلة المتكبدة خلال فترة الإيجار. نظرًا لأن عقد الإيجار الأرضي يسمح للمالك بتحمل جميع التحسينات بمجرد انتهاء مدة الإيجار ، يجوز للمالك بيع العقار بسعر أعلى. غالبًا ما يطلق على عقود الإيجار الأرضي أيضًا عقود إيجار الأرض ، حيث يؤجر الملاك الأرض فقط.
على الرغم من استخدامها بشكل أساسي في المساحات التجارية ، إلا أن عقود الإيجار الأرضي تختلف اختلافًا كبيرًا عن الأنواع الأخرى من عقود الإيجار التجارية مثل تلك الموجودة في مجمعات التسوق ومباني المكاتب. لا تعين عقود الإيجار الأخرى هذه المستأجر لتحمل مسؤولية الوحدة. بدلاً من ذلك ، يتم فرض إيجار على هؤلاء المستأجرين من أجل تشغيل أعمالهم. يتضمن عقد الإيجار الأرضي تأجير الأرض لفترة طويلة - عادة من 50 إلى 99 عامًا - للمستأجر الذي يقوم بتشييد مبنى على العقار.
إن عقد الإيجار لمدة 99 عامًا هو بشكل عام أطول مدة إيجار ممكنة لقطعة من الممتلكات العقارية. اعتادت أن تكون أطول فترة ممكنة بموجب القانون العام. ومع ذلك ، لا تزال عقود الإيجار لمدة 99 عامًا شائعة ولكنها لم تعد أطول فترة ممكنة بموجب القانون.
يحدد عقد الإيجار الأرضي من يملك الأرض ومن يملك المبنى والتحسينات على العقار. يستخدم العديد من الملاك عقود الإيجار الأرضي كطريقة للاحتفاظ بملكية ممتلكاتهم لأسباب تتعلق بالتخطيط ، ولتجنب أي مكاسب رأسمالية ، ولتوليد الدخل والإيرادات. يتحمل المستأجرون عمومًا المسؤولية عن أي وجميع النفقات. يتضمن ذلك البناء والإصلاحات والتجديدات والتحسينات والضرائب والتأمين وأي تكاليف تمويل مرتبطة بالعقار.
يتحمل المستأجرون عمومًا المسؤولية عن جميع الجوانب المالية في عقد الإيجار الأرضي بما في ذلك الإيجار والضرائب والبناء والتأمين والتمويل.
مثال على عقد إيجار أرضي
غالبًا ما تستخدم عقود الإيجار الأرضي من قبل أصحاب الامتياز والمتاجر الكبيرة ، فضلاً عن الكيانات التجارية الأخرى. يقوم المقر الرئيسي للشركة عادة بشراء الأرض ، ويسمح للمستأجر / المطور ببناء واستخدام المرفق. هناك فرصة جيدة أن يكون ماكدونالدز أو ستاربكس أو دانكن دونتس بالقرب منك ملزمًا بعقد إيجار أرضي.
في يوليو 2016 ، اشترت شركة الاستثمار AllianceBernstein ومقرها نيويورك عقد إيجار أرضي لمدة 99 عامًا من BLDG Management لفندق جورج واشنطن في مدينة نيويورك في صفقة قيمتها 100.4 مليون دولار. اشترت BLDG الفندق في الأصل عندما كان في حالة حبس الرهن في عام 1994. على الرغم من أن المبنى كان يستخدم من قبل مدرسة الفنون البصرية ومقرها مانهاتن كمسكن للطلاب ، فقد قدمت BLDG خططًا في أبريل 2016 لإعادة العقار إلى فندق به مطعم وبار ، والمتاجر على مستوى الأرض. يعمل مكان الإقامة حاليًا باسم فندق Freehand البوتيكي في حي فلاتيرون بمدينة نيويورك.
يجب أن تتضمن بعض أساسيات أي عقد إيجار أرضي ما يلي:
شروط عقد الإيجار
حقوق كل من المؤجر والمستأجر
شروط التمويل
أحكام الاستخدام
مصاريف
تأمين الملكية
تقصير
إيجارات الأرض التابعة مقابل الإيجارات الأرضية غير التابعة
غالبًا ما يمول المستأجرون من خلال عقود الإيجار الأرضية التحسينات عن طريق الاقتراض. في عقد إيجار أرضي ثانوي ، يوافق المالك على أولوية أقل للمطالبات على العقار في حالة تخلف المستأجر عن سداد القرض لإجراء تحسينات. بعبارة أخرى ، يسمح المؤجر الأرضي الثانوي بشكل أساسي لسند الملكية بالعمل كضمان في حالة تخلف المستأجر عن أي قرض متعلق بالتحسين. بالنسبة لهذا النوع من عقد الإيجار الأرضي ، يجوز للمالك التفاوض على دفعات إيجار أعلى مقابل المخاطرة التي يتعرض لها في حالة تخلف المستأجر عن السداد. قد يفيد هذا أيضًا المالك لأن تشييد مبنى على أرضه يزيد من قيمة ممتلكاته.
في المقابل ، يتيح عقد الإيجار الأرضي غير الخاضع للدعم للمالك الاحتفاظ بأولوية المطالبات على العقار في حالة تخلف المستأجر عن سداد القرض لإجراء تحسينات. نظرًا لأن المُقرض قد لا يأخذ ملكية الأرض إذا لم يتم سداد القرض ، فقد يتردد المتخصصون في القروض في تمديد الرهن العقاري لإجراء تحسينات. على الرغم من أن المالك يحتفظ بملكية العقار ، إلا أنه يتعين عليه عادةً تحميل المستأجر مبلغًا أقل من الإيجار.
مزايا وعيوب عقد الإيجار الأرضي
يمكن أن يفيد عقد الإيجار الأرضي المستأجر والمالك.
فوائد المستأجر
يسمح عقد الإيجار الأرضي للمستأجر بالبناء على عقار في موقع متميز لا يستطيع شراءه بنفسه. لهذا السبب ، غالبًا ما تستخدم المتاجر الكبيرة مثل Whole Foods و Starbucks عقود الإيجار الأرضي في خطط توسعة الشركة.
لا يتطلب عقد الإيجار الأرضي أيضًا أن يحصل المستأجر على دفعة أولى لتأمين الأرض ، حيث يتطلب شراء العقار. لذلك ، يتم إشراك عدد أقل من حقوق الملكية في الحصول على عقد إيجار أرضي ، مما يوفر الأموال النقدية لأغراض أخرى ويحسن العائد على استخدام الأرض.
قد تكون أي إيجارات مدفوعة على عقد إيجار أرضي قابلة للخصم لضرائب الدخل الحكومية والفيدرالية ، مما يعني تخفيض العبء الضريبي الإجمالي للمستأجر.
فوائد المالك
يحصل مالك الأرض على دخل ثابت من المستأجر مع الاحتفاظ بملكية العقار. يحتوي عقد الإيجار الأرضي عادةً على شرط تصعيد يضمن الزيادات في حقوق الإيجار والإخلاء التي توفر الحماية في حالة التخلف عن سداد الإيجار أو المصاريف الأخرى.
هناك أيضًا وفورات ضريبية لمالك العقار الذي يستخدم عقود الإيجار الأرضية. إذا قاموا ببيع عقار إلى المستأجر بشكل مباشر ، فسوف يحققون مكسبًا من البيع. من خلال تنفيذ هذا النوع من عقود الإيجار ، فإنهم يتجنبون الاضطرار إلى الإبلاغ عن أي مكاسب. ولكن قد تكون هناك بعض الآثار الضريبية على الإيجار الذي يتلقونه.
اعتمادًا على الأحكام الموضوعة في عقد الإيجار الأرضي ، قد يكون المالك أيضًا قادرًا على الاحتفاظ ببعض السيطرة على العقار بما في ذلك استخدامه وكيفية تطويره. هذا يعني أن المالك يمكنه الموافقة أو رفض أي تغييرات على الأرض.
عيوب المستأجر
نظرًا لأن الملاك قد يطلبون الموافقة قبل إجراء أي تغييرات ، فقد يواجه المستأجر حواجز في استخدام أو تطوير العقار. نتيجة لذلك ، قد يكون هناك المزيد من القيود ومرونة أقل للمستأجر.
قد تكون التكاليف المرتبطة بعملية الإيجار الأرضي أعلى مما لو كان المستأجر سيشتري العقار بشكل مباشر. يمكن أن تكون الإيجارات ، والضرائب ، والتحسينات ، والتصاريح ، وكذلك أي أوقات انتظار لموافقة المالك ، مكلفة.
عيوب المالك
الملاك الذين لا يضعون الأحكام والشروط المناسبة في عقود الإيجار الخاصة بهم سيفقدون السيطرة على المستأجرين الذين تخضع ممتلكاتهم للتطوير. هذا هو السبب في أنه من المهم دائمًا لكلا الطرفين مراجعة عقود الإيجار قبل التوقيع.
اعتمادًا على مكان وجود العقار ، قد يكون لاستخدام عقد إيجار أرضي آثار ضريبية أعلى على المالك. على الرغم من أنهم قد لا يدركون مكاسب من البيع ، إلا أن الإيجار يعتبر دخلاً. لذلك يتم فرض ضريبة على الإيجار بالسعر العادي ، مما قد يزيد العبء الضريبي.
يسلط الضوء
عقد الإيجار الأرضي هو اتفاق يمكن من خلاله للمستأجر تطوير عقار خلال فترة الإيجار ، وبعد ذلك يتم تسليمه إلى مالك العقار.
يمكن للمستأجرين الذين لا يستطيعون شراء الأرض بناء العقارات بعقد إيجار أرضي ، بينما يحصل الملاك على دخل ثابت ويحتفظون بالسيطرة على استخدام وتطوير ممتلكاتهم.
عادة ما تتم عقود الإيجار الأرضي بين الملاك التجاريين ، الذين يؤجرون عادةً الأرض لمدة 50 إلى 99 عامًا للمستأجرين الذين يبنون المباني على العقار.
