지상 임대

지상 임대란 무엇입니까?

토지 임대는 임차인이 임대 기간 동안 부동산을 개발할 수 있도록 허가한 후 토지와 모든 개선 사항을 부동산 소유자에게 양도하는 계약입니다.

지상 임대의 작동 원리

지상 임대는 예외가 발생하지 않는 한 개선 사항이 부동산 소유자에게 있음을 나타내며 임대 기간 동안 발생하는 모든 관련 세금은 세입자가 지불해야 한다고 규정합니다. 지상 임대는 임대 기간이 만료되면 임대주가 모든 개선 사항을 부담하도록 허용하기 때문에 임대 주가 부동산을 더 높은 요율로 매각할 수 있습니다. 토지 임대는 임대인이 토지만 임대하므로 토지 임대라고도 합니다.

지상 임대는 주로 상업 공간에서 사용되지만 상가 및 사무실 건물에서 볼 수 있는 다른 유형의 상업용 임대와는 크게 다릅니다. 이러한 다른 임대는 일반적으로 임대인에게 해당 단위에 대한 책임을 할당하지 않습니다. 대신, 이 세입자는 사업을 운영하기 위해 임대료를 받습니다. 지상 임대는 부동산에 건물을 짓는 세입자에게 장기간(일반적으로 50~99년) 동안 토지를 임대하는 것입니다.

99년 임대는 일반적으로 부동산 자산에 대해 가능한 가장 긴 임대 기간입니다. 그것은 관습법에 따라 가능한 한 가장 길었습니다. 그러나 99년 임대는 계속 일반적이지만 법에 따라 더 이상 최장 기간이 아닙니다.

토지 임대는 토지를 소유한 사람과 건물을 소유한 사람 및 부동산의 개선 사항을 정의합니다. 많은 집주인은 계획상의 이유로 재산 소유권을 유지하고 자본 이득 을 피 하며 소득과 수익 을 창출하는 방법으로 지상 임대를 사용 합니다. 세입자는 일반적으로 모든 비용에 대한 책임을 집니다. 여기에는 건설, 수리, 개조, 개선, 세금, 보험 및 부동산과 관련된 모든 금융 비용이 포함됩니다.

세입자는 일반적으로 임대료, 세금, 건설, 보험 및 금융을 포함한 지상 임대의 모든 재정적 측면에 대한 책임을 집니다.

지상 임대의 예

지상 임대는 프랜차이즈, 대형 매장 및 기타 상업 기관에서 자주 사용합니다. 일반적으로 본사는 토지를 구입하고 임차인/개발자가 시설을 건설하고 사용할 수 있도록 합니다. 가까운 맥도날드, 스타벅스, 던킨 도너츠가 지상 임대 계약을 맺을 가능성이 큽니다.

2016년 7월, 뉴욕에 기반을 둔 투자 회사 AllianceBernstein은 BLDG Management로부터 1억 400만 달러에 뉴욕시의 조지 워싱턴 호텔에 대한 99년 지상 임대를 구입했습니다. BLDG는 원래 1994년 압류 중일 때 호텔을 구입했습니다. 이 건물은 맨해튼에 위치한 School of Visual Arts에서 학생 기숙사로 사용되었지만 BLDG는 2016년 4월에 레스토랑, 바가 있는 호텔로 건물을 복원할 계획을 제출했습니다. , 지상층 상점. 이 호텔은 현재 뉴욕시 플랫아이언 지구에서 부티크 호텔인 프리핸드 호텔로 운영되고 있습니다.

모든 지상 임대의 기본 사항 중 일부는 다음을 포함해야 합니다.

• 임대조건

• 임대인과 임차인의 권리

• 자금조달 조건

• 이용약관

• 수수료

• 소유권 보험

• 기본

후순위 대 비후순위 지상 임대

지상 임대 임차인은 종종 부채를 인수하여 개선 자금을 조달합니다. 후순위 토지 임대에서 임대인은 임차인이 개선을 위해 대출을 불이행하는 경우 부동산에 대한 청구의 우선순위를 낮추는 데 동의합니다. 다시 말해, 후순위 토지 임대인은 기본적으로 개선 관련 대출에 대한 임차인 불이행의 경우 부동산 증서를 담보로 사용하도록 허용합니다. 이러한 유형의 지상 임대의 경우, 임대주는 임차인 불이행의 경우에 감수해야 하는 위험에 대한 대가로 더 높은 임대료 지불을 협상할 수 있습니다. 이것은 또한 그의 토지에 건물을 짓는 것이 그의 재산 가치를 증가시키기 때문에 집주인에게 이익이 될 수 있습니다.

대조적으로, 후순위가 없는 지상 임대는 임차인이 개선을 위해 대출을 불이행하는 경우 임대주가 부동산에 대한 청구의 최우선 순위를 유지할 수 있도록 합니다. 대출이 상환되지 않으면 대출 기관이 토지 소유권을 가져갈 수 없기 때문에 대출 전문가는 개선을 위해 모기지 연장을 주저할 수 있습니다. 집주인이 부동산 소유권을 보유하고 있지만 일반적으로 세입자에게 더 낮은 임대료를 청구해야 합니다.

지상 임대의 장점과 단점

지상 임대는 세입자와 집주인 모두에게 이익이 될 수 있습니다.

세입자 혜택

지상 임대는 세입자가 스스로 구매할 수 없는 주요 위치에 부동산을 지을 수 있도록 합니다. 이러한 이유로 홀푸드, 스타벅스와 같은 대형 체인점은 기업 확장 계획에 지상 임대를 활용하는 경우가 많습니다.

토지 임대는 또한 부동산 구입에 필요한 토지 확보를 위해 세입자에게 계약금 을 요구하지 않습니다. 따라서 토지 임대를 취득하는 데 더 적은 자기 자본이 포함되어 다른 목적으로 현금을 확보하고 토지 활용에 대한 수익률을 향상시킵니다.

지상 임대로 지불한 모든 임대료는 주 및 연방 소득세에 대해 공제될 수 있으며 이는 세입자의 전반적인 세금 부담이 감소함을 의미합니다.

임대인 혜택

토지 소유자는 부동산 소유권을 유지하면서 임차인으로부터 꾸준한 수입을 얻습니다. 지상 임대에는 일반적으로 임대료 또는 기타 비용 불이행 시 보호를 제공하는 임대료 인상 및 퇴거 권리를 보장 하는 에스컬레이션 조항 이 포함됩니다.

토지 임대를 사용하는 집주인에게는 세금 절감 효과도 있습니다. 세입자에게 부동산을 완전히 매각하면 매각 이익을 얻게 됩니다. 이러한 유형의 임대를 실행하면 이익을 보고할 필요가 없습니다. 그러나 그들이 받는 임대료에 약간의 세금 영향이 있을 수 있습니다.

지상 임대차 계약에 포함된 조항에 따라 집주인은 건물의 사용 및 개발 방법을 포함하여 부동산에 대한 일부 통제권을 유지할 수도 있습니다. 이것은 소유주가 토지에 대한 변경을 승인하거나 거부할 수 있음을 의미합니다.

임차인의 단점

건물주는 변경이 이루어지기 전에 승인을 요구할 수 있기 때문에 세입자는 부동산의 사용 또는 개발에서 장애물에 직면할 수 있습니다. 결과적으로 테넌트에 대한 제한이 더 많고 유연성이 떨어질 수 있습니다.

지상 임대 절차와 관련된 비용은 세입자가 부동산을 완전히 구매하는 경우보다 더 높을 수 있습니다. 임대료, 세금, 개선 사항, 허가 및 집주인 승인을 위한 대기 시간은 모두 비용이 많이 들 수 있습니다.

집주인의 단점

임대차 계약에 적절한 조항과 조항을 넣지 않은 집주인은 부동산이 개발 중인 세입자에 대한 통제력을 잃게 됩니다. 이것이 양 당사자가 서명하기 전에 임대차 계약을 검토하는 것이 항상 중요한 이유입니다.

부동산의 위치에 따라 지상 임대를 사용하면 집주인에게 세금이 더 많이 부과될 수 있습니다. 판매 수익을 실현하지 못할 수도 있지만 임대료는 소득으로 간주됩니다. 따라서 임대료는 일반 세율로 과세되므로 세금 부담이 증가할 수 있습니다.

하이라이트

• 토지임대차계약은 임차인이 임대기간 동안 부동산을 개발하고 그 이후에 부동산 소유자에게 양도하는 계약입니다.

• 토지를 살 여유가 없는 세입자는 토지 임대로 부동산을 지을 수 있고, 지주는 안정적인 수입을 얻고 부동산의 사용과 개발을 통제할 수 있습니다.

• 토지 임대는 일반적으로 부동산에 건물을 짓는 세입자에게 50~99년 동안 토지를 임대하는 상업용 건물주 사이에서 이루어집니다.