Arrendamiento de Terreno
¿Qué es un arrendamiento de terreno?
Un arrendamiento de terreno es un acuerdo en el que se le permite a un arrendatario desarrollar una propiedad durante el perÃodo de arrendamiento,. después del cual la tierra y todas las mejoras se entregan al dueño de la propiedad.
Cómo funciona un arrendamiento de terreno
Un arrendamiento de terreno indica que las mejoras serán propiedad del dueño de la propiedad a menos que se cree una excepción y estipula que todos los impuestos relevantes incurridos durante el perÃodo de arrendamiento serán pagados por el arrendatario. Debido a que un contrato de arrendamiento de terreno le permite al arrendador asumir todas las mejoras una vez que vence el plazo del arrendamiento, el arrendador puede vender la propiedad a una tasa más alta. Los arrendamientos de terrenos también suelen denominarse arrendamientos de terrenos, ya que los propietarios arriendan únicamente el terreno.
Aunque se utilizan principalmente en el espacio comercial, los arrendamientos de terrenos difieren mucho de otros tipos de arrendamientos comerciales, como los que se encuentran en complejos comerciales y edificios de oficinas. Estos otros arrendamientos generalmente no asignan al arrendatario la responsabilidad de la unidad. En cambio, a estos inquilinos se les cobra un alquiler para operar sus negocios. Un arrendamiento de terreno consiste en arrendar un terreno por un perÃodo a largo plazo, generalmente de 50 a 99 años, a un inquilino que construye un edificio en la propiedad.
Un contrato de arrendamiento de 99 años es generalmente el plazo de arrendamiento más largo posible para una propiedad inmobiliaria. SolÃa ser el más largo posible bajo el derecho consuetudinario. Sin embargo, los arrendamientos de 99 años continúan siendo comunes, pero ya no son los más largos posibles según la ley.
El contrato de arrendamiento de terreno define quién es el propietario del terreno, quién es el propietario del edificio y las mejoras en la propiedad. Muchos propietarios utilizan los arrendamientos de terrenos como una forma de retener la propiedad de su propiedad por motivos de planificación, para evitar ganancias de capital y para generar ingresos e ingresos. Los inquilinos generalmente asumen la responsabilidad de todos y cada uno de los gastos. Esto incluye construcción, reparaciones, renovaciones, mejoras, impuestos, seguros y cualquier costo de financiamiento asociado con la propiedad.
Los inquilinos generalmente asumen la responsabilidad de todos los aspectos financieros de un arrendamiento de terreno, incluidos el alquiler, los impuestos, la construcción, el seguro y la financiación.
Ejemplo de un arrendamiento de terreno
Las franquicias y las grandes tiendas suelen utilizar los arrendamientos de terrenos, asà como otras entidades comerciales. La sede corporativa normalmente comprará el terreno y permitirá que el arrendatario/desarrollador construya y use la instalación. Existe una buena posibilidad de que un McDonald's, Starbucks o Dunkin Donuts cerca de usted esté sujeto a un contrato de arrendamiento de terreno.
En julio de 2016, la firma de inversión con sede en Nueva York AllianceBernstein compró un contrato de arrendamiento de terreno por 99 años de BLDG Management para el hotel George Washington de la ciudad de Nueva York en un acuerdo por valor de $ 100,4 millones. BLDG compró originalmente el hotel cuando estaba en ejecución hipotecaria en 1994. Aunque el edificio fue utilizado por la Escuela de Artes Visuales con sede en Manhattan como dormitorio de estudiantes, BLDG presentó planes en abril de 2016 para restaurar la propiedad a un hotel con restaurante, bar y tiendas a nivel del suelo. La propiedad actualmente opera como Freehand Hotel, un hotel boutique, en el distrito Flatiron de la ciudad de Nueva York.
Algunos de los fundamentos de cualquier arrendamiento de terreno deben incluir:
Condiciones del contrato de arrendamiento
Derechos tanto del arrendador como del arrendatario
Condiciones de financiación
Disposiciones de uso
Tarifa
Seguro de tÃtulo
Defecto
Arrendamientos de terrenos subordinados vs. no subordinados
Los arrendatarios de terrenos a menudo financian las mejoras endeudándose. En un arrendamiento de terreno subordinado, el arrendador acepta una menor prioridad de reclamos sobre la propiedad en caso de que el arrendatario no cumpla con el préstamo para mejoras. En otras palabras, un arrendador de terreno subordinado esencialmente permite que la escritura de la propiedad actúe como garantÃa en caso de incumplimiento del arrendatario en cualquier préstamo relacionado con mejoras. Para este tipo de arrendamiento de terreno, el arrendador puede negociar pagos de alquiler más altos a cambio del riesgo asumido en caso de incumplimiento del arrendatario. Esto también puede beneficiar al arrendador porque construir un edificio en su terreno aumenta el valor de su propiedad.
Por el contrario, un arrendamiento de terreno no subordinado le permite al arrendador conservar la máxima prioridad de los reclamos sobre la propiedad en caso de que el arrendatario no cumpla con el préstamo para mejoras. Debido a que el prestamista puede no tomar posesión de la tierra si el préstamo no se paga, los profesionales de préstamos pueden dudar en extender una hipoteca para mejoras. Aunque el propietario retiene la propiedad de la propiedad, por lo general tiene que cobrarle al inquilino una cantidad menor de alquiler.
Ventajas y desventajas de un arrendamiento de terreno
Un arrendamiento de terreno puede beneficiar tanto al inquilino como al propietario.
Beneficios para inquilinos
El arrendamiento de terreno permite que un inquilino construya en una propiedad en una ubicación privilegiada que no podrÃa comprar por sà mismo. Por esta razón, las grandes cadenas de tiendas como Whole Foods y Starbucks suelen utilizar arrendamientos de terrenos en sus planes de expansión corporativa.
Un arrendamiento de terreno tampoco requiere que el inquilino tenga un pago inicial para asegurar el terreno, como lo requerirÃa la compra de la propiedad. Por lo tanto, se involucra menos capital en la adquisición de un arrendamiento de terreno, lo que libera efectivo para otros fines y mejora el rendimiento de la utilización del terreno.
Cualquier alquiler pagado en un contrato de arrendamiento de terreno puede ser deducible de los impuestos sobre la renta estatales y federales, lo que significa una reducción en la carga fiscal general del inquilino.
Beneficios del propietario
El propietario obtiene un flujo constante de ingresos del arrendatario mientras conserva la propiedad de la propiedad. Un contrato de arrendamiento de terreno generalmente contiene una cláusula de aumento que garantiza aumentos en el alquiler y derechos de desalojo que brindan protección en caso de incumplimiento en el pago del alquiler u otros gastos.
También hay ahorros de impuestos para un arrendador que utiliza arrendamientos de terrenos. Si venden una propiedad a un inquilino directamente, obtendrán una ganancia en la venta. Al ejecutar este tipo de arrendamiento, evitan tener que reportar ganancias. Pero puede haber algunas implicaciones fiscales sobre el alquiler que reciben.
Dependiendo de las disposiciones incluidas en el contrato de arrendamiento del terreno, el arrendador también puede retener cierto control sobre la propiedad, incluido su uso y cómo se desarrolla. Esto significa que el arrendador puede aprobar o denegar cualquier cambio en el terreno.
Desventajas del inquilino
Debido a que los propietarios pueden requerir aprobación antes de realizar cualquier cambio, el inquilino puede encontrar obstáculos en el uso o desarrollo de la propiedad. Como resultado, puede haber más restricciones y menos flexibilidad para el inquilino.
Los costos asociados con el proceso de arrendamiento del terreno pueden ser más altos que si el inquilino comprara una propiedad directamente. Los alquileres, los impuestos, las mejoras, los permisos, asà como los tiempos de espera para la aprobación del propietario, pueden ser costosos.
Desventajas del propietario
Los propietarios que no incluyen las disposiciones y cláusulas adecuadas en sus contratos de arrendamiento pueden perder el control frente a los inquilinos cuyas propiedades están en desarrollo. Es por eso que siempre es importante que ambas partes revisen sus contratos de arrendamiento antes de firmarlos.
Dependiendo de dónde esté ubicada la propiedad, el uso de un contrato de arrendamiento de terreno puede tener implicaciones impositivas más altas para el arrendador. Aunque es posible que no obtengan una ganancia de una venta, el alquiler se considera ingreso. Por lo tanto, la renta se grava a la tasa ordinaria, lo que puede aumentar la carga fiscal.
Reflejos
Un arrendamiento de terreno es un acuerdo en el que un arrendatario puede desarrollar una propiedad durante el perÃodo de arrendamiento, luego de lo cual se entrega al dueño de la propiedad.
Los inquilinos que de otro modo no pueden permitirse comprar un terreno pueden construir una propiedad con un contrato de arrendamiento de terreno, mientras que los propietarios obtienen un ingreso estable y conservan el control sobre el uso y el desarrollo de su propiedad.
Los arrendamientos de terrenos suelen tener lugar entre arrendadores comerciales, que suelen arrendar terrenos por 50 a 99 años a inquilinos que construyen edificios en la propiedad.
