परिचालन व्यय अनुपात (ओईआर)

परिचालन व्यय अनुपात (OER) क्या है?

अचल संपत्ति में, परिचालन व्यय अनुपात (ओईआर) संपत्ति द्वारा लाई गई आय की तुलना में संपत्ति के एक टुकड़े को संचालित करने की लागत का एक माप है। इसकी गणना किसी संपत्ति के परिचालन व्यय (ऋण मूल्यह्रास) को उसकी सकल परिचालन आय से विभाजित करके की जाती है।

ओईआर का उपयोग समान संपत्तियों के खर्चों की तुलना करने के लिए किया जाता है। एक निवेशक को लाल झंडे की तलाश करनी चाहिए,. जैसे उच्च रखरखाव खर्च,. परिचालन आय, या उपयोगिताएं जो उसे एक विशिष्ट संपत्ति खरीदने से रोक सकती हैं।

आदर्श OER 60% और 80% के बीच होता है (हालाँकि यह जितना कम होगा, उतना ही अच्छा होगा)।

परिचालन व्यय अनुपात (ओईआर) को समझना

परिचालन व्यय अनुपात (ओईआर) के लिए फॉर्मूला

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किसी संपत्ति के लिए ओईआर की गणना करने के लिए, आपको परिचालन खर्चों को जानना होगा। इनमें व्यवसाय करने की सामान्य लागत के रूप में किए गए सभी शुल्क और लागत शामिल हैं। आपको संपत्ति के मूल्यह्रास व्यय की गणना करने की भी आवश्यकता होगी, जो नियोजित विशेष लेखा पद्धति से अलग-अलग होगी।

कई वर्षों में ओईआर की गणना करने से निवेशक को परिचालन व्यय में संपत्ति के रुझान को नोटिस करने में मदद मिल सकती है। यदि किसी संपत्ति की लागत सालाना आय से अधिक दर से बढ़ती है, तो ओईआर सालाना भी बढ़ता है। इसलिए, निवेशक जितना अधिक समय तक संपत्ति रखता है, उतना अधिक पैसा खो सकता है।

एक अपार्टमेंट बिल्डिंग के मालिक होने पर, एक निवेशक को संभावित किराये की आय के बजाय प्रभावी किराये की आय, या संभावित किराये की आय से रिक्ति और क्रेडिट हानि का उपयोग करके रिक्तियों का पता लगाना चाहिए। क्योंकि ओईआर में रिक्तियों सहित कुशल संपत्ति प्रबंधन में रिक्तियों का प्रबंधन शामिल है, परिचालन खर्चों की अधिक सटीक तस्वीर देता है और दिखाता है कि सुधार कहां किए जा सकते हैं। उदाहरण के लिए, एक खराब प्रबंधन वाली संपत्ति में सबसे अधिक रिक्ति दर होने की संभावना होगी, जो ओईआर में दिखाई देगी।

संपत्ति प्रबंधन शुल्क, उपयोगिताओं, कचरा हटाने, रखरखाव, बीमा, मरम्मत, संपत्ति कर, और अन्य लागत ओईआर में शामिल हैं। अतिरिक्त परिचालन व्यय जो निवेशकों को ओईआर में शामिल करना चाहिए, उनमें संपत्ति प्रबंधन शुल्क, भूनिर्माण, वकील शुल्क, मकान मालिक का बीमा और बुनियादी संपत्ति बीमा शामिल हैं। ये लागतें संपत्ति को दैनिक आधार पर चलाने में मदद करती हैं। इस कारण से, ऋण भुगतान, पूंजी सुधार और व्यक्तिगत संपत्ति को परिचालन व्यय से बाहर रखा गया है।

कम ओईआर का आमतौर पर मतलब है कि संपत्ति को कुशलता से प्रबंधित किया जा रहा है और निवेशकों के लिए अधिक लाभदायक है, और संपत्ति की कम आय परिचालन और रखरखाव लागत को कवर कर रही है। यदि व्यवसाय स्केलेबल है, तो मालिक परिचालन व्यय में बहुत अधिक वृद्धि किए बिना प्रत्येक इकाई पर किराए में वृद्धि कर सकता है। इसके अलावा, ओईआर दिखा सकता है कि संभावित मुद्दे कहां हो सकते हैं, जैसे उपयोगिता बिलों में काफी वृद्धि हो रही है, इसलिए निवेशक समस्याओं को और अधिक तेज़ी से हल कर सकते हैं और अपने लाभ स्तरों की रक्षा कर सकते हैं।

परिचालन व्यय अनुपात (ओईआर) का उदाहरण

एक काल्पनिक उदाहरण लें, जहां निवेशक ए एक बहु-पारिवारिक अपार्टमेंट इमारत का मालिक है और प्रति माह $ 65,000 किराए पर लाता है। निवेशक अपने मासिक बंधक भुगतान, करों, उपयोगिताओं आदि सहित परिचालन खर्चों के लिए $ 50,000 का भुगतान करता है। इस साल संपत्ति में 85,000 डॉलर की गिरावट की भी उम्मीद है।

इसलिए, वार्षिक ओईआर की गणना इस प्रकार की जा सकती है:

$\frac{[($50,000 \times 12) - 85,000]} {(65,000 \times 12)} = 66%$

इसका मतलब यह है कि परिचालन व्यय इस संपत्ति से उत्पन्न राजस्व का लगभग दो-तिहाई खर्च करता है।

परिचालन व्यय अनुपात (ओईआर) बनाम। पूंजीकरण दर

पूंजीकरण दर का उपयोग वाणिज्यिक अचल संपत्ति की दुनिया में वापसी की दर को इंगित करने के लिए किया जाता है जो एक अचल संपत्ति निवेश संपत्ति पर उत्पन्न होने की उम्मीद है। अक्सर "कैप दर" के रूप में जाना जाता है, इस माप की गणना उस शुद्ध आय के आधार पर की जाती है जो संपत्ति से उत्पन्न होने की उम्मीद है। इसका उपयोग अचल संपत्ति बाजार में निवेश पर निवेशक की संभावित वापसी का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है।

कैप दर केवल एक वर्ष के समय क्षितिज पर संपत्ति की उपज का प्रतिनिधित्व करती है (यह मानते हुए कि संपत्ति नकद पर खरीदी जाती है न कि ऋण पर)। इसे सूत्र द्वारा परिभाषित किया गया है:

कैप दर

शुद्ध ऑपरेटिंग आय

मैं

वर्तमान बाजार मूल्य

\पाठ{कैप दर} = \पाठ{शुद्ध परिचालन आय} \div \पाठ{वर्तमान बाजार मूल्य}

कैप दर = शुद्ध परिचालन आय, वर्तमान बाजार मूल्य**

जबकि निवेश संपत्ति की लाभप्रदता को मापने के मामले में कैप दर ओईआर के समान है, यह ओईआर से अलग है क्योंकि यह शुद्ध आय के बजाय सकल राजस्व का उपयोग करता है और इसे हर में रखता है। ओईआर किसी संपत्ति के बाजार मूल्य को भी ध्यान में नहीं रखता है।

परिचालन व्यय राशन की सीमाएं

रियल एस्टेट निवेशकों के लिए ओईआर में दो कमियां हैं। सबसे पहले, क्योंकि इसमें किसी संपत्ति का बाजार मूल्य शामिल नहीं है, यह किसी निवेशक को खरीद या बिक्री पर संपत्ति के सापेक्ष मूल्य के बारे में सूचित नहीं करता है। यह केवल चल रहे संचालन की दक्षता के लिए बोलता है। इस प्रकार, संपत्ति निवेश का मूल्यांकन करते समय ओईआर का उपयोग पूंजीकरण दर जैसी किसी चीज़ के साथ किया जाना चाहिए।

दूसरा, क्योंकि मूल्यह्रास की गणना कई अलग-अलग तरीकों से की जा सकती है, ओईआर को मूल्यह्रास के लिए लेखांकन के अधिक अनुकूल तरीके का उपयोग करके तैयार किया जा सकता है।

##हाइलाइट

कम परिचालन व्यय अनुपात (ओईआर) निवेशकों के लिए अधिक वांछनीय है क्योंकि इसका मतलब है कि राजस्व के सापेक्ष खर्च कम से कम हैं।
परिचालन व्यय अनुपात (ओईआर) की गणना परिचालन आय से मूल्यह्रास घटाकर सभी परिचालन खर्चों को विभाजित करके की जाती है।
अचल संपत्ति में, परिचालन व्यय अनुपात (ओईआर) संपत्ति द्वारा लाए गए आय की तुलना में संपत्ति के एक टुकड़े को संचालित करने की लागत का एक माप है।