Rekstrarkostnaðarhlutfall (OER)

Hvað er rekstrarkostnaðarhlutfall (OER)?

Í fasteignum er rekstrarkostnaðarhlutfall (OER) mælikvarði á kostnað við að reka eign, samanborið við tekjur sem eignin færir inn. Það er reiknað með því að deila rekstrarkostnaði fasteignar (að frádregnum afskriftum) með brúttó rekstrartekjum hennar.

OER er notað til að bera saman útgjöld sambærilegra eigna. Fjárfestir ætti að leita að rauðum fánum,. svo sem hærri viðhaldskostnaði,. rekstrartekjum eða veitum sem geta hindrað hann frá að kaupa tiltekna eign.

Hin fullkomna OER er á milli 60% og 80% (þó því lægra sem það er, því betra).

Skilningur á rekstrarkostnaðarhlutfalli (OER)

Formúla fyrir rekstrarkostnaðarhlutfall (OER)

$OER = \frac{\text {Heildarrekstrarkostnaður} - \text}{\text{Brúttótekjur}}$OER=< span class="mspace" style="margin-right:0.27777777777777778em;"> Brúttótekjur Heildarrekstrarkostnaður<span class="mbin mtight" ">−afskrift​

Til þess að reikna út OER fyrir eign þarftu að vita rekstrarkostnaðinn. Þetta felur í sér öll gjöld og kostnaður sem stofnað er til sem eðlilegur kostnaður við viðskipti. Þú þarft einnig að reikna út afskriftakostnað eignarinnar, sem er mismunandi eftir tiltekinni reikningsskilaaðferð sem notuð er.

Útreikningur á OER yfir nokkur ár getur hjálpað fjárfesti að taka eftir þróun eignar í rekstrarkostnaði. Ef kostnaður fasteigna hækkar árlega meira en tekjur hækkar OER árlega líka. Þess vegna gæti fjárfestirinn tapað meiri peningum því lengur sem þeir halda eigninni.

Þegar hann á íbúðarhúsnæði ætti fjárfestir að reikna út laus störf með því að nota raunverulegar leigutekjur, eða hugsanlegar leigutekjur að frádregnum lausu og útlánatapi, frekar en hugsanlegar leigutekjur. Vegna þess að laus störf eru innifalin í skilvirkri eignastýringu, þar með talið laus störf í OER gefur nákvæmari mynd af rekstrarkostnaði og sýnir hvar hægt er að bæta úr. Til dæmis mun illa stjórnað eign líklegast hafa hærra lausahlutfall, sem mun koma fram í OER.

Eignaumsýslugjöld, veitur, ruslaflutningur, viðhald, tryggingar, viðgerðir, fasteignagjöld og annar kostnaður er innifalinn í OER. Viðbótarrekstrarkostnaður sem fjárfestar ættu að reikna inn í OER eru eignaumsýslugjöld, landmótun, lögfræðingagjöld, tryggingar leigusala og grunneignatryggingar. Þessi kostnaður hjálpar til við að reka eignina daglega. Af þessum sökum eru lánagreiðslur, fjármagnsbætur og séreignir undanskildar rekstrarkostnaði.

Lægri OER þýðir venjulega að eigninni sé stjórnað á skilvirkan hátt og er arðbærara fyrir fjárfesta og að minna af tekjum eignarinnar stendur undir rekstrar- og viðhaldskostnaði. Ef fyrirtækið er skalanlegt getur eigandi hækkað leigu á hverri einingu án þess að stórauka rekstrarkostnað. Að auki getur OER sýnt hvar hugsanleg vandamál geta komið upp, svo sem að reikningar rafveitna hækka verulega, svo fjárfestar geti leyst vandamál hraðar og verndað hagnaðarstig sitt.

Dæmi um rekstrarkostnaðarhlutfall (OER)

Tökum ímyndað dæmi, þar sem fjárfestir A á fjölbýlishús og færir inn $65.000 á mánuði í leigu. Fjárfestirinn greiðir einnig $ 50.000 fyrir rekstrarkostnað, þar með talið mánaðarlegar húsnæðislánagreiðslur, skatta, veitur og svo framvegis. Einnig er gert ráð fyrir að eignin rýrni um $85.000 á þessu ári.

Þess vegna er hægt að reikna út árlega OER sem:

$\frac{[($50.000 \times 12) - 85.000]} {(65.000 \times 12)} = 66$< span class="mord">66%

Þetta þýðir að rekstrarkostnaður eyðir um það bil tveimur þriðju af tekjum þessarar eignar.

Rekstrarkostnaðarhlutfall (OER) á móti eiginfjárhlutfalli

Eiginfjárhlutfallið er notað í heimi atvinnuhúsnæðis til að gefa til kynna þá ávöxtun sem búist er við að fáist á fjárfestingareign í fasteignum. Þessi mæling er oft nefnd „takhlutfall“ og er reiknuð út frá nettótekjum sem búist er við að eignin skili. Það er notað til að áætla mögulega arðsemi fjárfestis af fjárfestingu á fasteignamarkaði.

Hámarkshlutfallið táknar einfaldlega ávöxtun eignar yfir eins árs tímatímabil (að því gefnu að eignin sé keypt á reiðufé en ekki á láni). Það er skilgreint með formúlunni:

**

Cap hlutfall

=

hreinar rekstrartekjur

÷

núverandi markaðsvirði

\text = \text \div \text{núverandi markaðsvirði}

Cap rate = hreinar rekstrartekjur÷núverandi markaðsvirði**

Þó að hámarkshlutfallið sé svipað og OER hvað varðar mælingar á arðsemi fjárfestingareignar, er það frábrugðið OER að því leyti að það notar brúttótekjur frekar en hreinar tekjur og setur þær í nefnarann. OER tekur heldur ekki mið af markaðsvirði eignar.

Takmarkanir á rekstrarkostnaðarhlutfalli

Það eru tveir gallar við OER fyrir fasteignafjárfesta. Í fyrsta lagi, vegna þess að það inniheldur ekki markaðsvirði eignar, upplýsir það ekki fjárfesti um hlutfallslegt verðmæti eignar við kaup eða sölu. Það talar aðeins um hagkvæmni í áframhaldandi rekstri. Þannig ætti OER að nota í tengslum við eitthvað eins og eiginfjárhlutfall þegar fasteignafjárfesting er metin.

Í öðru lagi, vegna þess að hægt er að reikna afskriftir á nokkra mismunandi vegu, er hægt að leika við OER með því að nota hagstæðari aðferð til að færa fyrir afskriftir.

Hápunktar

• Lægra rekstrarkostnaðarhlutfall (OER) er æskilegra fyrir fjárfesta vegna þess að það þýðir að kostnaður er lágmarkaður miðað við tekjur.

• Rekstrarkostnaðarhlutfall (OER) er reiknað með því að deila öllum rekstrargjöldum að frádregnum afskriftum með rekstrartekjum.

• Í fasteignum er rekstrarkostnaðarhlutfall (OER) mælikvarði á kostnað við að reka eign, samanborið við tekjur sem eignin færir inn.