Wskaźnik kosztów operacyjnych (OER)

Co to jest wskaźnik kosztów operacyjnych (OER)?

W nieruchomościach wskaźnik kosztów operacyjnych (OER) jest miarą kosztów eksploatacji nieruchomości w porównaniu z przychodami uzyskanymi z nieruchomości. Oblicza się ją, dzieląc koszty operacyjne nieruchomości (pomniejszone o amortyzację) przez jej dochód operacyjny brutto.

OER służy do porównywania kosztów podobnych nieruchomości. Inwestor powinien szukać sygnałów ostrzegawczych,. takich jak wyższe koszty utrzymania,. przychody operacyjne, czy media, które mogą go zniechęcić do zakupu określonej nieruchomości.

Idealny OER wynosi od 60% do 80% (chociaż im niższy, tym lepiej).

Zrozumienie wskaźnika kosztów operacyjnych (OER)

Wzór na wskaźnik kosztów operacyjnych (OER)

$OER = \frac{\text {Całkowite koszty operacyjne} - \text}{\text}$

Aby obliczyć OER dla nieruchomości, musisz znać koszty operacyjne. Obejmują one wszystkie opłaty i koszty ponoszone jako normalne koszty prowadzenia działalności. Będziesz także musiał obliczyć koszt amortyzacji nieruchomości, który będzie się różnić w zależności od zastosowanej metody księgowania.

Obliczanie OER na przestrzeni wielu lat może pomóc inwestorowi dostrzec trendy w kosztach operacyjnych nieruchomości. Jeśli koszty nieruchomości rosną corocznie w tempie większym niż dochód, OER wzrasta również co roku. Dlatego inwestor może stracić więcej pieniędzy, im dłużej będzie posiadał nieruchomość.

Będąc właścicielem budynku mieszkalnego, inwestor powinien liczyć pustostany, stosując efektywny dochód z najmu lub potencjalny dochód z najmu pomniejszony o pustostany i straty kredytowe, a nie potencjalny dochód z najmu. Ponieważ zarządzanie wakatami jest częścią efektywnego zarządzania nieruchomościami, uwzględnianie wakatów w OZE daje dokładniejszy obraz kosztów operacyjnych i pokazuje, gdzie można wprowadzić ulepszenia. Na przykład źle zarządzana nieruchomość najprawdopodobniej będzie miała wyższy wskaźnik pustostanów, co znajdzie odzwierciedlenie w OZE.

Opłaty za zarządzanie nieruchomością, media, usuwanie śmieci, konserwację, ubezpieczenie, naprawy, podatki od nieruchomości i inne koszty są uwzględnione w OER. Dodatkowe koszty operacyjne, które inwestorzy powinni uwzględnić w OZE, obejmują opłaty za zarządzanie nieruchomościami, zagospodarowanie terenu, honoraria adwokackie, ubezpieczenie wynajmującego i podstawowe ubezpieczenie majątkowe. Koszty te pomagają w codziennym prowadzeniu nieruchomości. Z tego powodu spłaty pożyczek, ulepszenia kapitału i mienie osobiste są wyłączone z kosztów operacyjnych.

Niższe OER zazwyczaj oznacza, że nieruchomość jest zarządzana wydajnie i jest bardziej opłacalna dla inwestorów, a mniejszy dochód z nieruchomości pokrywa koszty operacyjne i koszty utrzymania. Jeśli firma jest skalowalna, właściciel może zwiększyć czynsz za każdą jednostkę bez znacznego zwiększania kosztów operacyjnych. Ponadto OZE może pokazać, gdzie mogą wystąpić potencjalne problemy, takie jak znaczny wzrost rachunków za media, dzięki czemu inwestorzy mogą szybciej rozwiązywać problemy i chronić swoje poziomy zysków.

Przykład wskaźnika kosztów operacyjnych (OER)

Weźmy hipotetyczny przykład, gdzie Inwestor A jest właścicielem wielorodzinnego budynku mieszkalnego i przynosi 65 000 USD miesięcznie z czynszu. Inwestor płaci również 50 000 USD za wydatki operacyjne, w tym miesięczne spłaty kredytu hipotecznego, podatki, media i tak dalej. Oczekuje się, że w tym roku nieruchomość spadnie o 85 000 USD.

Dlatego roczny OER można obliczyć jako:

$\frac{[($50,000 \times 12) - 85.000]} {(65.000 \times 12)} = 66%$ < span class="mord">66%

Oznacza to, że koszty operacyjne pochłaniają około dwóch trzecich przychodów generowanych przez tę nieruchomość.

Wskaźnik kosztów operacyjnych (OER) vs. Stopa kapitalizacji

Stopa kapitalizacji jest używana w świecie nieruchomości komercyjnych do wskazania stopy zwrotu,. która ma być wygenerowana z nieruchomości inwestycyjnej w nieruchomości. Często określany jako „stopa kapitalizacji”, pomiar ten jest obliczany na podstawie dochodu netto, który ma wygenerować nieruchomość. Służy do oszacowania potencjalnego zwrotu inwestora z inwestycji na rynku nieruchomości.

Stopa kapitalizacji reprezentuje po prostu rentowność nieruchomości w horyzoncie czasowym jednego roku (przy założeniu, że nieruchomość jest kupowana za gotówkę, a nie na kredyt). Określa go wzór:

stopa kapitalizacji

przychód operacyjny netto

aktualna wartość rynkowa

\text = \text{dochód operacyjny netto} \div \text{aktualna wartość rynkowa}

Stopa kapitalizacji = dochód operacyjny netto ÷ bieżąca wartość rynkowa **

Chociaż stopa kapitalizacji jest podobna do OER pod względem pomiaru rentowności nieruchomości inwestycyjnej, różni się od OER tym, że wykorzystuje dochód brutto, a nie dochód netto i umieszcza go w mianowniku. OZE nie uwzględnia również wartości rynkowej nieruchomości.

Ograniczenia wskaźnika kosztów operacyjnych

Istnieją dwie wady OZE dla inwestorów na rynku nieruchomości. Po pierwsze, ponieważ nie obejmuje wartości rynkowej nieruchomości, nie informuje inwestora o względnej wartości nieruchomości przy zakupie lub sprzedaży. To tylko mówi o efektywności bieżących operacji. W związku z tym OER należy stosować w połączeniu z czymś w rodzaju stopy kapitalizacji podczas oceny inwestycji w nieruchomości.

Po drugie, ponieważ amortyzację można obliczyć na kilka różnych sposobów, OER można ograć, stosując korzystniejszą metodę rozliczania amortyzacji.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

Niższy wskaźnik kosztów operacyjnych (OER) jest bardziej pożądany dla inwestorów, ponieważ oznacza minimalizację wydatków w stosunku do przychodów.
Wskaźnik kosztów operacyjnych (OER) oblicza się, dzieląc wszystkie koszty operacyjne pomniejszone o amortyzację przez dochód operacyjny.
W nieruchomościach wskaźnik kosztów operacyjnych (OER) jest miarą kosztów eksploatacji nieruchomości w porównaniu z przychodami uzyskanymi z nieruchomości.