営業費用比率（OER）
##営業費用比率（OER）とは何ですか？
不動産では、営業費用比率（OER）は、不動産によってもたらされる収入と比較した、不動産の運営にかかるコストの測定値です。これは、物件の営業費用（減価償却費を差し引いたもの）を総営業利益で割って計算されます。
OERは、同様のプロパティの費用を比較するために使用されます。投資家は、より高い維持費、営業利益、または特定の不動産の購入を思いとどまらせる可能性のある公共料金などの危険信号を探す必要があります。
理想的なOERは60％から80％の間です（ただし、低いほど良いです）。
##営業費用比率（OER）を理解する
###営業費用比率（OER）の式
1
プロパティのOERを計算するには、営業費用を知る必要があります。これらには、ビジネスを行うための通常の費用として発生したすべての料金と費用が含まれます。また、プロパティの減価償却費を計算する必要があります。これは、採用されている特定の会計方法によって異なります。
何年にもわたってOERを計算すると、投資家は物件の営業費用の傾向に気付くのに役立つ場合があります。不動産のコストが収入よりも高い割合で毎年増加する場合、OERも毎年増加します。したがって、投資家は、資産を保有する期間が長くなるほど、より多くのお金を失う可能性があります。
アパートを所有する場合、投資家は、潜在的な賃貸収入ではなく、実効賃貸収入、または潜在的な賃貸収入から空室と信用損失を差し引いたものを使用して空室を計算する必要があります。空室の管理は効率的なプロパティマネジメントに含まれているため、空室をOERに含めると、営業費用をより正確に把握し、どこを改善できるかがわかります。たとえば、管理が不十分な物件は空室率が高くなる可能性が高く、これはOERに反映されます。
OERには、資産管理費、光熱費、ゴミの除去、保守、保険、修理、固定資産税、およびその他の費用が含まれています。投資家がOERに計算する必要がある追加の営業費用には、財産管理手数料、造園、弁護士費用、家主の保険、および基本的な財産保険が含まれます。これらの費用は、毎日のプロパティの実行に役立ちます。このため、ローンの支払い、資本の改善、および動産は営業費用から除外されています。
OERが低いということは、通常、不動産が効率的に管理されており、投資家にとってより収益性が高く、不動産の収入のうち、運用および保守のコストをカバーしているものが少ないことを意味します。事業がスケーラブルである場合、所有者は、営業費用を大幅に増やすことなく、各ユニットの家賃を上げることができます。さらに、OERは、光熱費が大幅に増加するなど、潜在的な問題が発生する可能性のある場所を示すことができるため、投資家は問題をより迅速に解決し、利益レベルを保護できます。
##営業費用比率（OER）の例
架空の例を見てみましょう。ここでは、投資家Aが集合住宅を所有しており、月額65,000ドルの家賃をもたらしています。投資家はまた、毎月の住宅ローンの支払い、税金、公共料金などを含む営業費用に50,000ドルを支払います。この物件は今年も85,000ドル下落すると予想されています。
したがって、年間OERは次のように計算できます。
1
これは、営業費用がこの物件によって生み出される収入の約3分の2を消費することを意味します。
##営業費用比率（OER）対。還元利回り
の世界では、還元利回りは、不動産投資不動産で発生すると予想される収益率を示すために使用されます。多くの場合「キャップレート」と呼ばれるこの測定値は、プロパティが生成すると予想される純利益に基づいて計算されます。これは、不動産市場への投資家の潜在的な投資収益率を見積もるために使用されます。
キャップレートは、1年間の期間にわたる物件の利回りを表すだけです（物件がローンではなく現金で購入されると仮定）。これは次の式で定義されます。
キャップレート
=
営業純利益
÷
現在の市場価値
\text{キャップレート}=\text{純営業利益}\div \text{現在の市場価値}
キャップレート=純営業利益÷現在の市場価値**
キャップレートは、投資不動産の収益性を測定するという点ではOERと似ていますが、純利益ではなく総収入を使用し、分母に配置するという点でOERとは異なります。 OERは、不動産の市場価値も考慮していません。
##営業費用の配給の制限
不動産投資家にとってのOERには2つの欠点があります。第一に、不動産の市場価値が含まれていないため、購入または売却時の不動産の相対的な価値について投資家に通知しません。それは、進行中の運用の効率についてのみ語っています。したがって、OERは、不動産投資を評価する際に、還元利回りなどと組み合わせて使用する必要があります。
第2に、減価償却はいくつかの異なる方法で計算できるため、減価償却をより適切に会計処理する方法を使用してOERを計算できます。
##ハイライト
-投資家にとっては、収益に比べて費用が最小限に抑えられるため、営業費用比率（OER）が低い方が望ましいです。
-営業費用比率（OER）は、すべての営業費用から減価償却費を差し引いたものを営業利益で割って計算されます。
-不動産では、営業費用比率（OER）は、不動産によってもたらされる収入と比較した、不動産の一部を運営するためのコストの測定値です。
