Operating Expense Ratio (OER)

Mikä on käyttökustannussuhde (OER)?

Kiinteistöissä käyttökulusuhde (OER) on mitta kiinteistön käyttökustannuksista verrattuna kiinteistön tuomiin tuloihin. Se lasketaan jakamalla kiinteistön käyttökulut (miinus poistot) sen liiketoiminnan bruttotuloilla.

OER:ää käytetään vertailtaessa vastaavien kiinteistöjen kustannuksia. Sijoittajan tulee etsiä punaisia lippuja,. kuten korkeampia ylläpitokuluja,. liiketuloja tai apuohjelmia, jotka voivat estää häntä ostamasta tiettyä omaisuutta.

Ihanteellinen OER on 60–80 % (vaikka mitä pienempi se on, sitä parempi).

Käyttökustannussuhteen (OER) ymmärtäminen

Toimintakulusuhteen kaava (OER)

$OER = \frac{\text - \text}{\text}$

Jotta voit laskea kiinteistön OER:n, sinun on tiedettävä käyttökustannukset. Näihin sisältyvät kaikki kulut ja kulut, jotka aiheutuvat normaalina liiketoiminnan kuluna. Sinun on myös laskettava kiinteistön poistot, jotka vaihtelevat käytetyn kirjanpitotavan mukaan.

OER:n laskeminen useiden vuosien ajalta voi auttaa sijoittajaa huomaamaan kiinteistön käyttökustannusten trendit. Jos kiinteistön kustannukset kasvavat vuosittain enemmän kuin tulot, myös OER kasvaa vuosittain. Siksi sijoittaja voi menettää enemmän rahaa mitä pidempään hänellä on omaisuutta.

Kerrostaloa omistaessaan sijoittajan tulee laskea vajaatoimintaa käyttämällä potentiaalista vuokratuottoa mieluummin todellista vuokratuottoa tai mahdollista vuokratuloa vähennettynä vajaakäytöllä ja luottotappioilla. Koska avoimien työpaikkojen hallinta sisältyy tehokkaaseen kiinteistönhallintaan, avoimet työpaikat sisällyttäminen OER:iin antaa tarkemman kuvan toimintakuluista ja osoittaa, missä on parantamisen varaa. Esimerkiksi huonosti hoidetussa kiinteistössä on todennäköisesti korkeampi vajaakäyttöaste, mikä heijastuu OER:ään.

Kiinteistönhoitomaksut, apuohjelmat, roskien poisto, ylläpito, vakuutukset, korjaukset, kiinteistöverot ja muut kulut sisältyvät OER:iin. Ylimääräisiä käyttökustannuksia,. jotka sijoittajien tulisi ottaa huomioon OER:ssä, ovat kiinteistönhoitopalkkiot, maisemointi, asianajajapalkkiot, vuokranantajavakuutukset ja peruskiinteistövakuutukset. Nämä kustannukset auttavat kiinteistön päivittäisessä käytössä. Tästä syystä lainanmaksut, pääomaparannukset ja henkilökohtainen omaisuus jätetään toimintakulujen ulkopuolelle.

Alhaisempi OER tarkoittaa yleensä sitä, että kiinteistöä hoidetaan tehokkaasti ja tuottoisempaa sijoittajalle ja että vähemmän kiinteistön tuotoista katetaan käyttö- ja ylläpitokustannuksia. Jos liiketoiminta on skaalautuva, omistaja voi korottaa kunkin asunnon vuokraa ilman, että käyttökustannukset kasvavat merkittävästi. Lisäksi OER voi näyttää, missä mahdollisia ongelmia saattaa esiintyä, kuten merkittävästi nousevia sähkölaskuja, jolloin sijoittajat voivat ratkaista ongelmia nopeammin ja suojata voittotasoaan.

Esimerkki käyttökustannussuhteesta (OER)

Otetaan hypoteettinen esimerkki, jossa sijoittaja A omistaa monen perheen kerrostalon ja tuo 65 000 dollaria kuukaudessa vuokraa. Sijoittaja maksaa myös 50 000 dollaria käyttökustannuksista, mukaan lukien kuukausittaiset asuntolainamaksut, verot, apuohjelmat ja niin edelleen. Kiinteistön odotetaan myös menevän 85 000 dollarilla tänä vuonna.

Siksi vuotuinen OER voidaan laskea seuraavasti:

$\frac{[($50 000 \times 12) - 85 000]} {(65 000 \times 12)} = 66%$

Tämä tarkoittaa, että toimintakulut kuluttavat noin kaksi kolmasosaa tämän kiinteistön tuottamista tuloista.

Operating Expense Ratio (OER) vs. Pääoman käyttöaste

Pääomitusastetta käytetään liikekiinteistöjen maailmassa osoittamaan tuottoprosenttia , jonka kiinteistösijoituskiinteistöstä odotetaan saatavan. Tämä mittaus, jota usein kutsutaan "kattoasteeksi", lasketaan nettotulon perusteella, jonka kiinteistön odotetaan tuottavan. Sitä käytetään arvioimaan sijoittajan potentiaalista sijoitetun pääoman tuottoa kiinteistömarkkinoilla.

Kattokorko edustaa yksinkertaisesti kiinteistön tuottoa yhden vuoden aikahorisontissa (olettaen, että kiinteistö ostetaan käteisellä eikä lainalla). Se määritellään kaavalla:

yläraja

toiminnan nettotulos

nykyinen markkina-arvo

\text = \text \div \text

Kattokorko = nettoliikevoitto - nykyinen markkina-arvo **

Vaikka yläraja on samanlainen kuin OER sijoituskiinteistön kannattavuuden mittaamisessa, se eroaa OER:stä siinä, että se käyttää bruttotuloa nettotulon sijaan ja sijoittaa sen nimittäjään. OER ei myöskään ota huomioon kiinteistön markkina-arvoa.

Käyttökustannussuhteen rajoitukset

OER:ssä on kaksi haittaa kiinteistösijoittajille. Ensinnäkin, koska se ei sisällä kiinteistön markkina-arvoa, se ei ilmoita sijoittajalle kiinteistön suhteellista arvoa osto- tai myyntihetkellä. Se kertoo vain meneillään olevan toiminnan tehokkuudesta. Näin ollen OER:tä tulisi käyttää yhdessä muun muassa pääomitusasteen kanssa kiinteistösijoitusta arvioitaessa.

Toiseksi, koska poistot voidaan laskea useilla eri tavoilla, OER voidaan pelata käyttämällä edullisempaa poistojen laskentatapaa.

##Kohokohdat

Alempi käyttökulusuhde (OER) on sijoittajalle toivottavampi, koska se tarkoittaa, että kulut minimoidaan suhteessa tuottoon.
Liikekulusuhde (OER) lasketaan jakamalla kaikki toimintakulut poistoilla vähennettynä liiketuloilla.
Kiinteistöalalla käyttökulusuhde (OER) on mitta kiinteistön käyttökustannuksista suhteessa kiinteistön tuomiin tuloihin.