Driftsomkostningsforhold (OER)
Hvad er driftsomkostningsforhold (OER)?
I fast ejendom er driftsomkostningsforholdet (OER) et mål for omkostningerne ved at drive et stykke ejendom sammenlignet med den indkomst, som ejendommen indbringer. Den beregnes ved at dividere en ejendoms driftsudgift (minus afskrivninger) med dens bruttodriftsindtægt.
OER bruges til at sammenligne udgifterne til lignende ejendomme. En investor bør kigge efter røde flag,. såsom højere vedligeholdelsesudgifter,. driftsindtægter eller forsyningsselskaber, der kan afholde ham fra at købe en bestemt ejendom.
Den ideelle OER er mellem 60 % og 80 % (selvom jo lavere den er, jo bedre).
Forstå driftsomkostningsforhold (OER)
Formel for driftsomkostningsforhold (OER)
OER=< span class="mspace" style="margin-right:0.2777777777777778em;"> Bruttomsætning Samlede driftsudgifter<span class="mbin mtight" ">−afskrivning
For at kunne beregne OER for en ejendom, skal du kende driftsudgifterne. Disse inkluderer alle gebyrer og omkostninger, der påløber som de normale omkostninger ved at drive forretning. Du skal også beregne ejendommens afskrivningsudgift, som vil variere afhængigt af den anvendte regnskabsmetode.
Beregning af OER'er over en årrække kan hjælpe en investor med at bemærke en ejendoms tendenser i driftsudgifter. Hvis en ejendoms omkostninger stiger årligt mere end indkomsten, stiger OER også årligt. Derfor kan investoren miste flere penge, jo længere de besidder ejendommen.
Når man ejer en lejlighedsbygning, bør en investor figurere i ledige stillinger ved at bruge effektive lejeindtægter eller potentielle lejeindtægter minus tomgang og kredittab frem for potentielle lejeindtægter. Fordi håndtering af ledige stillinger indgår i effektiv ejendomsadministration, giver herunder ledige stillinger i en OER et mere præcist billede af driftsudgifterne og viser, hvor der kan ske forbedringer. Eksempelvis vil en dårligt styret ejendom højst sandsynligt have højere tomgangsprocenter, hvilket vil afspejle sig i OER.
Ejendomsadministrationsgebyrer, forsyningsselskaber, fjernelse af affald, vedligeholdelse, forsikring, reparationer, ejendomsskatter og andre omkostninger er inkluderet i OER'er. Yderligere driftsudgifter, som investorer bør medregne i OER, omfatter ejendomsadministrationsgebyrer, landskabspleje, advokatsalærer, udlejers forsikring og grundlæggende ejendomsforsikring. Disse omkostninger hjælper med at drive ejendommen på daglig basis. Af denne grund er lånebetalinger, kapitalforbedringer og personlige ejendele udelukket fra driftsudgifter.
En lavere OER betyder typisk, at ejendommen administreres effektivt og er mere rentabel for investorer, og at mindre af ejendommens indtægter dækker drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. Hvis virksomheden er skalerbar, kan ejeren hæve lejen på hver enkelt enhed uden at øge driftsudgifterne væsentligt. Derudover kan OER vise, hvor potentielle problemer kan opstå, såsom forbrugsregninger, der stiger betydeligt, så investorer kan løse problemer hurtigere og beskytte deres overskudsniveauer.
Eksempel på driftsomkostningsforhold (OER)
Tag et hypotetisk eksempel, hvor investor A ejer en flerfamilielejlighedsbygning og indbringer 65.000 dollars om måneden i husleje. Investoren betaler også $50.000 for driftsudgifter, inklusive hans månedlige afdrag på realkreditlån, skatter, forsyningsselskaber og så videre. Ejendommen forventes også at blive afskrevet med $85.000 i år.
Derfor kan den årlige OER beregnes som:
Det betyder, at driftsudgifterne optager cirka to tredjedele af indtægterne fra denne ejendom.
Driftsomkostningsforhold (OER) vs. kapitaliseringssats
Kapitaliseringssatsen bruges i erhvervsejendommes verden til at angive det afkast , der forventes at blive genereret på en ejendomsinvesteringsejendom. Ofte omtalt som "cap rate", denne måling beregnes baseret på den nettoindkomst, som ejendommen forventes at generere. Det bruges til at estimere investors potentielle investeringsafkast på ejendomsmarkedet.
Cap-satsen repræsenterer simpelthen udbyttet af en ejendom over en tidshorisont på et år (forudsat, at ejendommen er købt kontant og ikke på lån). Det er defineret af formlen:
**
Cap rate
=
netto driftsindtægt
÷
nuværende markedsværdi
\text = \text{nettodriftsindtægt} \div \text{aktuel markedsværdi}
Cap rate=nettodriftsindtjening÷aktuel markedsværdi**
Selvom loftssatsen svarer til OER med hensyn til at måle rentabiliteten af en investeringsejendom, adskiller den sig fra OER ved, at den bruger bruttoindtægt frem for nettoindkomst og placerer det i nævneren. OER tager heller ikke højde for markedsværdien af en ejendom.
Begrænsninger af driftsomkostningsrationen
Der er to ulemper ved OER for ejendomsinvestorer. For det første, fordi den ikke inkluderer markedsværdien af en ejendom, informerer den ikke en investor om den relative værdi af en ejendom ved køb eller salg. Det taler kun om effektiviteten af den løbende drift. OER bør således bruges sammen med noget som kapitaliseringsrenten ved vurdering af en ejendomsinvestering.
For det andet, fordi afskrivninger kan beregnes på flere forskellige måder, kan OER spilles ved at bruge en mere gunstig metode til regnskabsføring af afskrivninger.
Højdepunkter
En lavere driftsomkostningsprocent (OER) er mere ønskværdig for investorer, fordi det betyder, at udgifterne minimeres i forhold til omsætningen.
Driftsomkostningsprocenten (OER) beregnes ved at dividere alle driftsudgifter med fradrag af afskrivninger med driftsindtægter.
Inden for fast ejendom er driftsomkostningsforholdet (OER) et mål for omkostningerne ved at drive et stykke ejendom, sammenlignet med den indkomst, som ejendommen indbringer.
