Rapporto spese di esercizio (OER)
Che cos'è il rapporto di spesa operativo (OER)?
Nel settore immobiliare, l'indice di spesa operativa (OER) è una misura del costo di gestione di un immobile, rispetto al reddito portato dall'immobile. Viene calcolato dividendo i costi operativi di un immobile (meno l'ammortamento) per il reddito operativo lordo.
L'OER viene utilizzato per confrontare le spese di proprietà simili. Un investitore dovrebbe cercare segnali d'allarme,. come spese di manutenzione più elevate,. reddito operativo o servizi pubblici che potrebbero dissuaderlo dall'acquistare una proprietà specifica.
L'OER ideale è compreso tra il 60% e l'80% (sebbene più basso è, meglio è).
Comprensione del rapporto di spesa operativa (OER)
Formula per il rapporto di spesa operativo (OER)
OER=< span class="mspace" style="margin-right:0.2777777777777777778em;"> Entrate lorde Spese operative totali−ammortamento​
Per calcolare l'OER di un immobile, è necessario conoscere le spese di gestione. Questi includono tutte le commissioni e i costi sostenuti come normali costi per fare affari. Dovrai anche calcolare la spesa di ammortamento della proprietà , che varierà in base al particolare metodo di contabilità utilizzato.
Il calcolo delle OER su un certo numero di anni può aiutare un investitore a notare l'andamento delle spese operative di una proprietà . Se i costi di una proprietà aumentano ogni anno a un tasso maggiore del reddito, anche l'OER aumenta ogni anno. Pertanto, l'investitore potrebbe perdere più soldi più a lungo detengono la proprietà .
Quando si possiede un condominio, un investitore dovrebbe calcolare le offerte di lavoro utilizzando il reddito da locazione effettivo, o il reddito potenziale da locazione meno posti vacanti e perdite su crediti, piuttosto che il reddito potenziale da locazione. Poiché la gestione delle offerte di lavoro è inclusa nella gestione efficiente della proprietà , comprese le offerte di lavoro in una OER fornisce un quadro più accurato delle spese operative e mostra dove è possibile apportare miglioramenti. Ad esempio, una proprietà mal gestita molto probabilmente avrà tassi di sfitto più elevati, che si rifletteranno nelle OER.
Le spese di gestione della proprietà , le utenze, la rimozione dei rifiuti, la manutenzione, l'assicurazione, le riparazioni, le tasse sulla proprietà e altri costi sono inclusi nelle OER. Le spese operative aggiuntive che gli investitori dovrebbero inserire nell'OER includono le spese di gestione della proprietà , l'architettura del paesaggio, le spese legali, l'assicurazione del proprietario e l'assicurazione di base sulla proprietà . Questi costi aiutano a gestire la proprietà su base giornaliera. Per questo motivo, i pagamenti di prestiti, le migliorie in conto capitale e i beni personali sono esclusi dalle spese operative.
Un OER inferiore in genere significa che la proprietà viene gestita in modo efficiente ed è più redditizia per gli investitori, e che meno del reddito della proprietà copre i costi operativi e di manutenzione. Se l'attività è scalabile, il proprietario può aumentare l'affitto di ciascuna unità senza aumentare notevolmente le spese operative. Inoltre, l'OER può mostrare dove possono verificarsi potenziali problemi, come ad esempio un aumento sostanziale delle bollette, in modo che gli investitori possano risolvere i problemi più rapidamente e proteggere i propri livelli di profitto.
Esempio di Expense Ratio (OER)
Prendi un esempio ipotetico, in cui l'investitore A possiede un condominio multifamiliare e guadagna $ 65.000 al mese in affitto. L'investitore paga anche $ 50.000 per le spese operative, inclusi i pagamenti mensili del mutuo, le tasse, le utenze e così via. La proprietà dovrebbe inoltre deprezzarsi di $ 85.000 quest'anno.
Pertanto, l'OER annuale può essere calcolato come:
Ciò significa che le spese operative consumano circa i due terzi dei ricavi generati da questa proprietà .
Rapporto di spesa operativa (OER) rispetto al tasso di capitalizzazione
Il tasso di capitalizzazione viene utilizzato nel mondo degli immobili commerciali per indicare il tasso di rendimento che si prevede verrà generato su un investimento immobiliare. Spesso indicato come "cap rate", questa misura è calcolata sulla base del reddito netto che ci si aspetta che la proprietà generi. Viene utilizzato per stimare il potenziale ritorno sull'investimento dell'investitore nel mercato immobiliare.
Il cap rate rappresenta semplicemente il rendimento di una proprietà su un orizzonte temporale di un anno (supponendo che la proprietà venga acquistata in contanti e non in prestito). È definito dalla formula:
**
Tasso di cap
=
utile netto di gestione
÷
valore di mercato attuale
\text = \text \div \text
Cap rate=risultato operativo netto÷valore di mercato corrente**
Sebbene il tasso di copertura sia simile all'OER in termini di misurazione della redditività di un investimento immobiliare, differisce dall'OER in quanto utilizza il reddito lordo anziché l'utile netto e lo colloca al denominatore. Inoltre, l'OER non tiene conto del valore di mercato di un immobile.
Limitazioni della razione di spesa operativa
Ci sono due inconvenienti per le OER per gli investitori immobiliari. In primo luogo, poiché non include il valore di mercato di un immobile, non informa un investitore sul valore relativo di un immobile al momento dell'acquisto o della vendita. Parla solo dell'efficienza delle operazioni in corso. Pertanto, l'OER dovrebbe essere utilizzato insieme a qualcosa come il tasso di capitalizzazione quando si valuta un investimento immobiliare.
In secondo luogo, poiché l'ammortamento può essere calcolato in diversi modi, l'OER può essere giocato utilizzando un metodo più favorevole di contabilizzazione dell'ammortamento.
Mette in risalto
Un rapporto spese operative (OER) più basso è più auspicabile per gli investitori perché significa che le spese sono ridotte al minimo rispetto alle entrate.
L'indice di spesa operativa (OER) è calcolato dividendo tutte le spese operative al netto dell'ammortamento per il reddito operativo.
Nel settore immobiliare, l'indice di spesa operativa (OER) è una misura del costo di gestione di un immobile, rispetto al reddito portato dall'immobile.
